流動(dòng)性供給未轉(zhuǎn)向

　　寬松貨幣政策及其帶來(lái)的充裕流動(dòng)性是今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與交易火熱的重要推手。去年四季度以來(lái),適度寬松貨幣政策的執(zhí)行,從根本上緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性瓶頸。同時(shí),充裕的流動(dòng)性也阻止了房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下滑,帶動(dòng)了投資性需求。

　　央行數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)32.6%,投放的個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)63.1%。此外,房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠等措施刺激了部分需求。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升,資產(chǎn)價(jià)格泡沫日漸醞釀。

　　8月5日,央行發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出,央行在繼續(xù)落實(shí)適度寬松貨幣政策的同時(shí),將根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和價(jià)格走勢(shì),注重運(yùn)用市場(chǎng)化手段進(jìn)行微調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)因此轉(zhuǎn)向?

　　分析人士認(rèn)為,如果寬松政策保持不變,仍有可能繼續(xù)強(qiáng)力拉升房地產(chǎn)價(jià)格。興業(yè)銀行資金運(yùn)營(yíng)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示,央行“動(dòng)態(tài)微調(diào)”主要體現(xiàn)在公開(kāi)市場(chǎng)上,并未提及利率與存款準(zhǔn)備金率。結(jié)合央行副行長(zhǎng)“貨幣政策沒(méi)有微調(diào),而是操作、、力度、節(jié)奏的微調(diào)”、“不使用規(guī)模控制”的表態(tài),央行主要通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作進(jìn)行流動(dòng)性管理。短期內(nèi)流動(dòng)性供給并未轉(zhuǎn)向。

　　而今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也受到了境外熱錢涌入的推動(dòng),未來(lái)人民幣預(yù)期升值的走勢(shì)不變,境外熱錢追逐我國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力仍有增無(wú)減。

　　調(diào)控的難度

　　房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位,特別是現(xiàn)有投資拉動(dòng)的增長(zhǎng)模式對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴,決定了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的難度。11日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)投資加速,7月開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)下19.6%的今年新高,顯示房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?p>

　　國(guó)泰君安報(bào)告認(rèn)為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資復(fù)蘇集中體現(xiàn)在拿地上,項(xiàng)目開(kāi)復(fù)工投資正在復(fù)蘇,但相對(duì)緩慢,而后者對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇更為關(guān)鍵,這意味著政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小。

　　“要十分珍惜和維護(hù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì),一定要保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一10日表示,目前樓市回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。

　　頭先,國(guó)際金融危機(jī)還未見(jiàn)底,房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境還有很多不確定因素。

　　其次,除銷售量和銷售額外,其他指標(biāo)有的雖有回升跡象,但不明顯,有的還在同比下降,如上半年住宅開(kāi)發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)7.3%。在一些房屋銷售量較大的省市,上半年住宅開(kāi)發(fā)投資仍同比下降,上海市上半年住宅投資開(kāi)發(fā)同比下降11.8%,北京同比下降15.4%,江蘇同比下降2.1%,福建同比下降28.1%,廣東同比下降40.3%。土地的購(gòu)置面積,完成的土地開(kāi)發(fā)面積和房屋的新開(kāi)工面積等指標(biāo)也都同比下降。

　　再次,行業(yè)回暖存在地區(qū)性差異和業(yè)態(tài)差異,特別是一些地區(qū)辦公樓、商業(yè)營(yíng)運(yùn)住房的銷售仍不理想。1-6月份,全國(guó)31個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)辦公用房的銷售同比下降16%,其中內(nèi)蒙古、新疆、陜西、天津、江西等8個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)同比下降幅度均超過(guò)30%。

　　朱中一認(rèn)為,應(yīng)繼續(xù)鼓勵(lì)自住型消費(fèi)和改善型消費(fèi),繼續(xù)鼓勵(lì)企業(yè)的投融資,盡快出臺(tái)房地產(chǎn)信托基金方案,組織試點(diǎn)。其次,要穩(wěn)定土地供應(yīng),完善土地的招拍掛,土地的開(kāi)發(fā)企業(yè)要增加有效供應(yīng)。另外,還要加強(qiáng)保障型住房的建設(shè)與管理,處理好保障型住房與市場(chǎng)的關(guān)系,繼續(xù)支持地方政府購(gòu)購(gòu)一些適合的房源,用于經(jīng)濟(jì)適用房。

　　一邊是房地產(chǎn)投資增速對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)舉足輕重,另一邊是防止資產(chǎn)價(jià)格泡沫帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn),央行的調(diào)控智慧和藝術(shù)受到考驗(yàn)。

　　日前央行貨幣政策司司長(zhǎng)張曉慧撰文指出,將資產(chǎn)價(jià)格更多地納入貨幣政策的視野,有順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)周期和通貨膨脹機(jī)理變化、促進(jìn)金融經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的積極一面,但實(shí)踐中如何妥善考慮資產(chǎn)價(jià)格因素,仍然是貨幣政策面臨的一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題。此外,資產(chǎn)及初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格敏感性強(qiáng)、金融投機(jī)因素較多、波動(dòng)大,僅僅依靠貨幣政策來(lái)維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行難度很大。

　　不過(guò),業(yè)內(nèi)專家指出,中國(guó)過(guò)去宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明,政策轉(zhuǎn)向是資產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的較根本原因,房市概莫能外。當(dāng)適度寬松貨幣政策選擇推出、流動(dòng)性無(wú)限供給的預(yù)期改變之時(shí),房市泡沫將被擠壓甚至破滅。

　　此外專家認(rèn)為,宏觀調(diào)控關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格泡沫,不僅僅依靠信貸和貨幣政策的微調(diào),還可能采取一些結(jié)構(gòu)性的改革措施,如通過(guò)放松管制來(lái)把充足的流動(dòng)性引入實(shí)體經(jīng)濟(jì);面對(duì)迅速增長(zhǎng)的國(guó)際收支盈余,加大放松對(duì)外投資管制的力度,并進(jìn)行適度的匯率調(diào)整;加快企業(yè)的上市步伐以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng);加大金融創(chuàng)新力度等。政策的累積效應(yīng)也將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)調(diào)整的壓力。

　　企業(yè)繼續(xù)不差錢

　　分析人士指出,房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”的局面仍將持續(xù),市場(chǎng)的拐點(diǎn)還未到來(lái)。

　　短期來(lái)看,由于上半年的銷售回款,已公布的大部分房地產(chǎn)上市公司中報(bào)顯示企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流都為凈流入。開(kāi)發(fā)商目前的貨幣資金不成問(wèn)題。進(jìn)入2009年以來(lái)銀行貸款占開(kāi)放商資金來(lái)源的比例有所上升,此外,今年以來(lái)不少公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了股權(quán)融資與債權(quán)融資。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看,隨著房地產(chǎn)信托基金的推出以及未來(lái)可能的外資回流都可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的資金來(lái)源。

　　“較快在今年年末或明年年初,我們就可能看到REITS在交易所或銀行間市場(chǎng)推出。”一位 市場(chǎng)人士在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　長(zhǎng)江證券研究員蘇雪晶表示, 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于由土地運(yùn)作邁向資本運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的提高,行業(yè)整合的加劇,擁有多元化融資手段和爭(zhēng)取機(jī)構(gòu)投資者的參與將會(huì)成為今后行業(yè)發(fā)展的方向,地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性無(wú)近憂,長(zhǎng)期資金來(lái)源將更多元化。

　　此外,除了信貸貨幣因素,供需缺口也決定了房市拐點(diǎn)遠(yuǎn)未到來(lái)。專家指出,需求的相對(duì)剛性和前期累積需求的釋放將導(dǎo)致主要城市2009年需求大幅上升。2008年開(kāi)發(fā)商過(guò)度收縮開(kāi)工,和2009年上半年相對(duì)謹(jǐn)慎的策略,將導(dǎo)致2009年下半年新增供給下滑,全年新增供給小于2008年。今年供需缺口更大,將導(dǎo)致房?jī)r(jià)高位平衡。

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