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未登記的出租屋購賣可以破租賃

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 382 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

根據我國合同法的相關規定，在租賃關系存續期間，租賃物的權屬發生變更，不影響租賃合同的效力，這也就是通常所講的“購賣不破租賃”的法律依據。但隨著社會經濟的不斷發展，“購賣不破租賃”這一著重保護承租人權利的古老法則已并非完全，根據我國《房地產管理法》和《上海市房屋租賃條例》等有關規定，房屋租賃應當簽署書面租賃合同并向房產管理部門登記備案。房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人。也就是說我國法律法規對房屋善意購受人的權利也是同樣平等地給予保護的。

　　租賃合同登記備案的作用是對租賃關系予以公示，從而有效保護承租人對所租賃的房屋行使諸如優先購購權、繼續承租權等方面的權利。在此需要說明的是，如果租賃合同沒有經登記備案，但承租人有證據證明房屋購受人事先已經知道租賃關系存在的，承租人仍是有權要求購受人繼續履行房屋租賃合同的。

　　實踐操作中，租賃雙方往往由于法律意識的淡泊或者出租人為了逃避稅收，而不將租賃合同進行備案登記，這種做法雖較普遍，但從由此而產生的大量租賃糾紛案件中，律師還是建議廣大租賃雙方，較好將租賃合同作備案登記，以減少不必要的糾紛。