在香港出售未落成的樓宇被稱為樓花，地產發展商出售樓花一方面可以把風險轉移給樓花的購購者，另一方面，也有助于資金回籠，降低成本，房屋預售在香港非常普遍。香港的房屋預售的風險分擔機制體現在一種完備的制度設計，包括嚴格的準入和退出制度，信息披露，嚴格的法律體系，其制度設計能將大多數風險予以化解，是一種良好的事先預防制度。

　　　　(一)知情交易者的市場

　　在香港住房預售制度的風險分擔機制頭先體現在預售市場是知情交易者的市場。香港的預售市場包括三種類型的交易者:開發商(developers)、投機者(speculators)和民眾(general public)。開發商是預售市場上的手出售者，香港的房地產業遵循優勝劣汰的競爭模式，市場上的活躍的開發商大多為資金勢力雄厚的大財團，而且多為上市公司，這些公司較民眾擁有更好的信息渠道；，是那些踴躍購購并且再出售(re-sell)未竣工公寓的投機者，他們以這種方式期待從財產價格升值來獲得利潤。因為預售的交易成本低于現貨購購，投機者更傾向于在預售市場套利。他們通常是非常有經驗的物業投資者和物業代理人，他們較民眾有更好的市場信息渠道(例如消費者需求)。較后，民眾是指那些購購未竣工房屋用做未來消費的購房者。他們通常處于信息不對稱的劣勢，通常是不知情的交易者，而且交易活動只占預售總量的一小部分。民眾通常參與現房市場的交易，特別是二級市場，因此香港的預售市場可以被描述為大多數人都是知情交易者的市場。由此可以看出，香港的預售市場通常主要是知情交易者(開發商和投機者)而現貨市場通常主要包括了不知情的交易者(民眾)。預售交易者越是知情，現貨交易者會從預售市場的信息中形成他們的價格預期。這暗含了現貨市場的價格發現功能(Chau et al。2003)。如果預售市場的交易活動被限制了，那么現貨市場會失去從預售市場的知情交易者獲取價格信息的渠道。因此，降低預售交易量會增加現貨價格的波動性。

　　　　(二)嚴格的監管模式

　　香港的風險分擔機制體現在對預售市場的嚴格監管：一是，實行嚴格的準入制度。從香港的法律體系可以看出，對于出售樓花者有著非常嚴格的規定，香港的房地產業遵循優勝劣汰的競爭模式，市場上的活躍者大多為資金實力雄厚的大財團，而且財務透明度高，同時政府監管制度完善，保障了出售樓花所得款項專款專用。一些小型或不知名發展商，通常由提供建筑貸款的銀行，并承辦樓花按揭，發展商是他們的客戶，貸款銀行對其情況比較了解，而且該發展中的物業已經押于該銀行。此外對承建商的資信也需審查，開售樓花一般不會超過正式入伙前的18個月。政府規定發展商必須先向銀行或其他方式的擔保，確保有足夠的資金完成建筑，才能獲準發售樓花，并規定小業主支付樓花的款項必須存入律師行的托管帳戶，律師行作為托管人代發展商持有款項，在得到承建商的證明后，律師行才把款項付給發展商用以支付建筑費。二是政府對樓花炒賣的進行了嚴格限制。樓花購入后，落成之前，有一段時間可轉手賺價，形成投機活動有機可乘，1996年初，為防止樓花炒賣活動，政府推出預售樓花同意方案禁止樓花自己轉讓，結果催生了以公司名義認購單位的做法，以公司名義認購單位的數目。香港政府為管制樓花投機炒賣采取了一系列的措施，值得我們借鑒。其采取的措施主要有：(1)購方在簽署購賣合同時，須付5%的房價，定金為3%，如果情況有需要，政府有權規定把預付款提高10%，定金為5%(過去一般的預付款僅為樓價的1。5%)。(2)房地產商須在購方實際選樓前重新編排登記號碼，此項規定意在打擊那些雇人搶先排隊及登記購樓花的投機商，照顧那些真正購樓使用的居民。(3)規定房地產商在出售樓花時限定每一購房人只需登記一次，同時購房人必須親自登記，委托代理人的授權方式不允許受理。(4)規定每名登記的購房人只能購購一個單元住房。(5)規定房地產商在每一次賣樓花時必須公布出售的房屋總數及預留的房屋數量。此外，預留的房屋須在售房等級極選擇房屋單元之前，在房屋所在地極售房處公開展示。(6)購房人必須申報所購房屋的價格，及向何人購購，以便為政府提供交易信息，作為記錄、計算各項稅費之用。(7)限制房地產公司內部職員及商業伙伴私下大批認購樓花和轉讓樓花。 另外還加強了對律師事務所的監管，除一般由牽頭律師事務所申報利益外，規定其他涉及發展項目中的所有律師事務所，同樣需要申報利益，以免出現利益沖突。

　　　　(三)規范的香港的房屋預售法律制度

　　在香港，不動產有法定式產業和公義式產業的劃分。樓花是未完成的建筑物，屬于公義式產業，不論是法定產業還是公義式產業，在香港都允許購賣，公義式產業的購賣在香港非常盛行，并稱之為“樓花購賣”。盡管香港是自由放任式經濟，但是香港政府對于房地產市場，特別是預售市場仍有嚴格的管制，由于樓花購賣中的潛在風險，政府和律師協會分別采用措施來管制樓花購賣，政府的措施，稱作“田工廳許可發展計劃”，為表明與政府的措施有別，律師協會的措施就稱為“非田工廳許可發展計劃”。 “田土廳許可發展計劃”，起源于政府的批地條件。香港被英國占領后，英國的土地批租制度在香港得以適用，香港政府不出售土地業權，而只出售土地一定使用年限的使用權，使用期限為 999 年、99 年、99 年加 99年、75 年及 75 年加 75 年五種。 政府在批地時，會附加某些條件，如對建筑的高度、密度、用途、通路、汽車泊位作出規定，即使在土地使用年限屆滿以前轉讓給第三人，地契規定的條款同樣有效，對于樓花的出售，除非發展商符合田土廳以通告形式公布的規定，否則，政府可以禁止出售樓花。關于出售樓花規定的條件，共有 18 條，大致可以歸納為以下幾個方面：

　　　　1,購賣樓花的限制條件

　　①發展商投入資金已達30%以上，資金流向包括地價、建筑費和拆遷安置賠償等費用。這一規定一方面是對發展商資質的要求，發展商應當具備一定的經濟實力，對于樓花購賣中的風險是可以起到一種防范作用，另一方面，這一規定也可以防止開發商只炒地皮不開發，有效遏制房地產市場的虛假繁榮以及可能導致的和泡沫經濟。

　　②地塊作抵押不得超過當時價值的50%，對于以地塊抵押總額的限制可能是出于對不能如期交屋或不能交屋時各方債權人利益的平衡。

　　③建筑價格超過區地塊當時時價的60%，建筑價格受益人必須承諾借出100%的發展資金。

　　④倘有土地交還政府的，必須在未簽訂任何樓花購賣合約前另行提出合約或交還政府。

　　⑤需加入土地補充開發的，必須在未簽訂任何樓花購賣合約前辦妥轉讓手續并交付完有關政府費用。

　　④、⑤兩項規定應該是源于香港對房地產交易中產權界定明晰的范例，香港注冊總署下設田土注冊處，其主要職責是負責一切有關土地契約的登記(包括土地購賣、轉讓、換地和變更等)

　　房屋產權和購賣合約登記等。凡是與土地有關的文件，只有經田土注冊處辦理注冊后，才具有法律效力。注冊內容被編入有關土地記錄卡，供公眾查閱，在房產購賣中，購方的律師會對賣方產權的真實性進行確認，如有產權疑點，便會建議購方取消交易。

　　⑥需補交地價的，全部本金利息必須繳清。

　　⑦開發計劃中物業為數幢的，可就個別每幢申請批準出售樓花，但必須辦妥有關手續。　

　　上述對于出售樓花的主體的要求，體現了對產權界定的明晰化，這有利于交易的順利進行，有利于交易安全的保障。

　　　　2，對于樓花交易價格、定金的要求

　　①地皮年期起碼尚余十年或是肯定再續期超逾十年，本條規定是對于土地使用年限的較低規定。

　　②倘地產已購入多年，地價以時價計算，但田土廳注冊官可另聘專家評估。從本條可以看出政府對地價在樓花的價格構成中的規制。

　　③發展商不能收取購家超過單位樓價百分之五的定金。

　　④付予發展商的臨時定金，倘是住宅單元，不得超過每單元一萬元，倘是工商單元，不得超過每單元二萬元，收款時，須發給收據，注明不得視為有效合約，以正式合約為準。有關款項，將于四日內移交居中人記存于原付款人名下，除非注明該筆款項撥沖單位樓價，將全部無息退還，然后發展商須于收妥每筆訂金后轉交居中人代管。

　　⑤發展商之律師須為居中人負責收取一切訂金及購賣合約規定的供款。所收款項總額已超過發展資金總數，超越之數可付予發展商，否則不可。

　　　　3，關于交易方式的要求

　　①由經辦律師以宣誓書形式向田土廳注冊官申請，宣誓書內容格式是由田土廳和香港律師會商定的。②購賣樓花合約須循田土廳和香港律師協會商訂的格式。③全部按揭契，追加抵押和單位購賣合約草稿，必須一式兩份呈現田土廳注冊官。如果發展商不受政府批地條款的限制，不須向田土廳注冊官申請許可就可以出售樓花，在此種情形下，香港律師會以“執業指示”的形式通令下屬律師采用一種標準購賣合約，其合約內容也大約反映了上述十八條的規定。

　　(四)香港樓花購賣的一般程序

　　香港購賣樓花的一般程序是：購購者先在發展商辦事處簽署臨時購賣合約及交付訂金，然后在指定期限內前往發展商特定的律師樓，簽署正式購賣合約及訂立交付樓價余額，待樓宇人伙紙發出后再簽署轉名契約。發展商律師代表購賣雙方辦理一切法律手續，即使購方另聘律師，亦須繳付發展商律師的費用。

　　由于發展商出售樓花多采取“先到先得”的方式，為使置業者(特別是真正的用家)能獲得公平參與市場的機會，香港政府及香港地產建設商會于1991年2月作出規定，發展商要在樓花發售前7天宣布有售摟說明書派發，說明書必須按照指定內容編寫；房屋單位的價目表亦須在開售前3天派發，田土注冊處更將上述措施列為“同意方案”的新條款，以使置業者可在事前了解樓宇的詳細資料，在理解其中內容后再決定購購。為抑止過熱的炒賣活動，解決排隊購樓所引起的秩序問題及加強對樓宇用家的保障，香港政府于1991年8月又頒布多項

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