如果將來國際形勢發生變化，譬如，美國經濟見底，匯率提升，能源革命和新經濟發展取得顯著成績，新的利益和機會出現等，一旦外資撤退，這種情況下誰來接盤，如何繼續保持宏觀經濟和股市樓市穩定，這些都是必須考慮和未雨綢繆的問題。

　　■本報記者 周雪松

　　王女士是一位年輕白領，今年初在北京購了房。“我當時還猶豫了一下，到底該不該購？”近日，王女士對中國經濟時報記者表示，幸好當時果斷出手，選擇在北京西南三環附近購了房子，否則，可能至今還在望房興嘆。

　　“當時開發商降價促銷，打折后房價相對比較低。現在每平方米已經上漲了2000－－3000元。”王女士說。

　　中國經濟時報記者調查發現，像王女士一樣，在本輪樓市調整中不少購房者在去年底今年初成功抄底；但同時，也有很多購房者一再觀望，錯失購房較佳時機。

　　抄底較佳時機已過？

　　國家統計局新近公布的數據顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0．2％，環比上漲0．8％。進入2009年后，國內房屋銷售價格頭次出現了同比上漲。這也是今年以來全國70個大中城市房價環比連續4個月上漲。這表明，樓市已經觸底反彈。

　　張先生是一位在北京剛工作兩年的白領人士，從2007年大學畢業不久就打算購房。較初房價持續暴漲，對于想在北京長期工作生活的他來說，看了很多樓盤都覺得太貴。隨后，樓市步入調整期，希望抄底的他一再錯失良機。

　　較近張先生又在四處看房。房價較近幾個月連續上漲，對他構成一定的壓力，但看了多處樓盤，他都沒有找到合適的房子。“房價漲了不少，甚至已經超過了2007年的水平。”張先生對中國經濟時報記者如是表示。

　　去年底今年初是樓市的一個底部，隨著房價逐月走高，不少和張先生一樣苦等三年的購房者，如今有些后悔。張先生坦言，錯過了抄底的較佳時機。

　　值得特別關注的是，本報記者通過調查發現，一些中小城市、三四線城市，房價上漲速度也很快。原本在本輪樓市調整中“原地踏步”的部分城市，房價不僅沒有降而且已經超過了2007年價格水平，創下新高。

　　另外，土地價格上漲也頗值得關注。“去年還可以拿到8萬元／畝的土地，今年再也拿不到這么便宜的土地了，每畝平均上漲了幾十萬元。”一位中小城市開發商告訴本報記者。

　　“房價過高是因為政府拿得太多，導致開發成本太高，政府和開發商都應該少拿一些，這樣可以把房價降下來。”全國人大常委、民建副主席辜勝阻前不久在一次會議上接受中國經濟時報記者采訪時說。

　　投資客回歸寫字樓或成熱點

　　伴隨調整接近尾聲，下半年市場反彈有望，寫字樓市場有可能繼住宅之后成為下一個投資熱點。

　　上半年京滬穗深四大城市寫字樓市場總體來看，銷售不溫不火。來自北京中原地產的數據顯示，四大城市總供應面積同比小幅下滑8．5％，銷售面積小幅上升8．2％；其中北京、上海、廣州的寫字樓供求面積同比均出現小幅下滑，由于深圳寫字樓市場供求兩旺，推高了四大城市整體銷量的上升。

　　租賃市場方面，上半年四大城市寫字樓市場租金下滑、空置率上升的趨勢仍在延續，但租金下跌的幅度逐步收窄。上半年北京、上海、廣州、深圳寫字樓租金與2008 年底相比分別下滑10．82％、9．74％、9．04％、1．26％，但深圳準寫字樓租金小幅上升1．64％，2008年領跌的深圳寫字樓市場率先復蘇，連續4個月租金明顯反彈。

　　從較近幾個月的市場表現來看，深圳、廣州寫字樓市場已經表現出明顯的回暖跡象，個人投資日益活躍。中原地產預計，由于經濟企穩回升，下半年兩地寫字樓市場將延續上半年的良好走勢，租金持續上漲、空置率明顯下降，下半年上海寫字樓市場有望先于北京結束調整。

　　投資客陸續回歸，投資熱情逐漸高漲是廣州、深圳樓市一個值得關注的特點。二季度，廣州投資客回歸市場刺激寫字樓成交，投資性比例較季度有所提高。而深圳市綜合配套改革總體方案出臺，令寫字樓市場長線看多，經濟有望繼續穩定發展，也使寫字樓市場有望繼續保持相對活躍的狀態。

　　誰來接盤是一個問題

　　從理論上說，作為我國的重要支柱產業，房地產業強勢反彈應該能夠帶動經濟復蘇。不過對此，中國社會科學院財貿所城市與房地產研究室主任倪鵬飛在接受本報記者電話采訪時表示懷疑，他甚至認為，近來樓市地王頻現，房價上漲過快“不是好事”。“泡沫吹大以后，未來怎么辦？誰來接盤？”他認為，這才是所有問題的落腳點和關鍵。

　　倪鵬飛擔憂類似1997年的亞洲金融危機重演。他說，目前房價上漲在一定程度上是不正常的，不是以居住為目的的需求真正恢復，也不是經濟復蘇的真實反映，而是由于信貸放松，一些資金——特別是國有企業、大企業有了貸款，沒其他領域投資從而投到股市、樓市；另外，包括國際游資在內的外資也投資中國股市、樓市；加上前一段時間“二套房政策”執行不嚴，也助長了樓市投機性需求。

　　他說，房地產明顯出現泡沫，如果將來國際形勢發生變化，譬如，美國經濟見底，匯率提升，能源革命和新經濟發展取得顯著成績，新的利益和機會出現等，一旦外資撤退，這種情況下誰來接盤，如何繼續保持宏觀經濟和股市樓市穩定，這些都是必須考慮和未雨綢繆的問題。

　　對于通貨膨脹預期，倪鵬飛也提醒購房者或投資者擦亮眼睛。他認為，未來中國不排除有通貨膨脹的可能，但目前并不存在，距離通脹也還很遠。由于宏觀經濟政策具有一定的靈活性，通脹可能不會嚴重，因此擔心通脹購房應當謹慎。

　　他建議，有關部門應加強預期管理、供給管理和需求管理，對樓市采取適當措施，嚴格執行“二套房政策”，加快推進保障性住房建設，同時對境外游資加強監管。

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