自從去年10月我國出臺房地產行業刺激政策以來，我們較近看到了更多房地產行業收緊的信號，包括收緊二套房貸、限制閑置土地、增加土地供應抑制投機以及促進房地產市場長期的健康發展。事實上市場猜測物業稅和房產信托基金將在2010年引入。考慮到09年上半年人民幣新增貸款額高達7.37萬億，相當于08年全年4.9萬億的1.5倍，市場也開始擔憂下半年放貸速度放緩產生的影響。

　　短期內，市場所有焦點都集中在2套房政策對地產股沖擊上，由于07年的經驗使得更多投資者對地產股選擇離場。從昨日投資在線分析師統計的各機構觀點來看，他們認為此次政策引發的調整，極可能是一個比較好的逢低購入機會。如長江證券認為，該行為可能給地產股再次帶來投資機會，理由如下：1、短期成交回落并不完全是2套房政策調整所導致，應是多種因素共同作用的結果，其中包含政策影響、價格上升、供給減少、季節因素等等。2、雖然政策調整類似，但07年宏觀環境和目前情況不可同日而語。3、樓市價格上漲路徑和原因與前次周期完全不同，本輪價格大漲目前仍在一線城市體現得更為明顯，二線城市是尚在傳導中;而價格上漲主因是供求關系的影響。如此多的不同，很難認為本輪地產股走勢能“重復昨天的故事”。中銀國際也認為是政策微調再加上淡季成交量下降引發短期內行業的整合，并可能給投資者提供一個逢低購入的機會。

　　從市場表現看，近期受到政策調整影響，較近一個月房地產板塊指數漲幅低于滬深300指數漲幅13個百分點。雖然房地產板塊處于調整之中，但市場對地產股的認同度還是明顯開始增加。而且從政策面看，今年的房地產價格上漲即便在超越了2007年時期價格時，也沒有被政府視為經濟泡沫的現象，相反寬松的信貸政策、開發項目資本金比例降低、不斷下調的銀行利息，等等政策利好，甚至已經超出了地產企業和市場的預期。因此，長財證券認為，未來政府對房地產政策應該還是保大于壓，支持多于抑制。現實的問題擺在政府面前，在外需持續萎縮的情況下，要保證內需僅靠汽車拉動是不夠的，只有房地產重新啟動國內需求，經濟快速復蘇才有希望。從某種意義上看，房地產行業幾乎是“綁架”了中國經濟，因為再也沒有另外的產業群集能夠像房地產行業這樣，拉動如此之長的產業鏈帶動經濟復蘇快速成為現實。

　　從市場估值來看，目前房地產的估值遠低于07年的水平。從市盈率角度看，目前房地產行業的平均市盈率為30.59倍(按2009年盈利預測計算，下同)，而07年房地產行業的平均市盈率達到85.5倍;從市凈率角度看，目前房地產行業的平均市凈率為4.2倍，而07年的平均市凈率為8.1倍。從房地產估值與A股市場估值的比較來看，先看市盈率溢價水平，現在房地產平均市盈率和A股平均估值水平相當，而07年房地產行業較A股市場的市盈率平均溢價為69%，且有兩月溢價達到創記錄的100%。再看市凈率溢價水平，現在房地產平均市凈率較A股平均估值的溢價為25%，而07年房地產行業較A股市場的市凈率平均溢價為32%，且有兩月溢價達到創記錄的60%。通過對估值的分析來看，房地產業目前的估值遠低于07年的歷史較高水平。

　　從盈利增長來看，09年房地產板塊平均預測增長率為42.90%。房地產板塊如此之好的盈利預測是得益于上半年“超額貨幣”的發行，增加了市場對于通貨膨脹的預期，通脹預期加大了房地產資產價格重估概率，增加了房地產行業投資、投機因素。可以說，上半年的銷售旺盛，是“剛性需求與投資需求”共同釋放的結果。在國家全力保增長之際，下半年國家對房地產行業的政策仍將保持適度寬松，下半年銷售依然會維持同比快速增加，一方面是銷售良好的市場環境得以延續，另一方面是去年較低的基數，這兩個因素會使得下半年房地產行業的銷售旺盛格局得以延續。

　　從長期來看，全國一二線城市房價下跌的概率較小，因為目前開發商資金鏈相當寬松，而手中存貨也不多，因此，即使需求下降，開放商降價動力也不強。而決定此輪地產行情兩大主題經濟復蘇和抗通脹屬性并沒有改變。房地產是經濟發展的穩定器，房地產行業的穩定發展涉及到很多子行業，而目前中國經濟剛剛進入復蘇階段，還需要房地產的穩定發展來帶動經濟。因此政府不可能過于打壓房地產。政策調控的幅度將取決于經濟復蘇的程度。其次由于今年以來全球極度寬松的貨幣政策，導致未來對通脹的預期越來越強烈，而房地產作為不動產其重要的保值屬性也決定了房地產仍然是長期看好的品種。

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