問題1：契稅及 費

　　《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規定：“契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。”契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。

　　開發商讓購房人提前交納契稅的原因為：開發商在客戶貸款過程中，承擔了全額全程或階段性擔保，開發商想盡早擺脫自己的風險，當然，也不排除有些開發商占用資金的可能性。

　　所以，除非業主認可，否則開發商無權強迫購房人提前交納，更無權強行 。

　　如果業主委托開發商辦理，因為辦理過程中有勞務支出，故一般開發商要向業主收取一定的 費，當然，選擇權在業主，但開發商要有提供相關資料的義務。

　　不過，在實際工作中，如果開發商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發商代業主集體辦理。

　　【建議】：開發商在具備條件辦理立契過戶手續前的一定時間段，通知客戶集中來交錢。 費不宜超過1000元。客戶也可委托第三方如律師事務所來辦理。

　　問題2：公共維修基金

　　此項基金不同于物業管理費，只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　《關于歸集住宅共用部位、共用設施設備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區域內新建商品住宅的購購人應交納公有住宅共用部位、共用設施設備維修基金。在辦理立契過戶手續時，按購房款的2%足額交納。”《通知》還規定，此基金向市或區縣小區管理辦公室交納，由其代管，小區成立管委會后，小區辦將其移交管委會或經管委會同意交由物業企業代管。管委會成立前，基金使用由開發商或物業公司提出使用計劃，經房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業企業提出年度使用計劃，經管委會審定后實施。

　　維修基金可以由業主自己交納，業主也可委托開發企業代收，那為什么有些開發商一定要在入住前強行收取此基金呢？

　　因為有部分購房人并不急于辦理產權證，也就不急于交納此基金，這樣，當房屋在保修期后需要進行大修、更新、改造時，沒有交納此基金的業主就會“沾”已交基金業主的“便宜”，這是不公平的。當然，也不排除部分開發商占用資金的可能。

　　【建議】：交納基金后，市或區縣小區辦會當場開具財政局的專用發票，并開始計活期利息。只要開發商能很快拿回相關發票，其在入住前收取還是有一定合理性的。

　　問題3：裝修××費

　　裝修管理費、裝修押金、裝修工人制證費

　　裝修垃圾清運費

　　關于是否收裝修管理費、押金和裝修工人制證費的問題，爭議。

　　一方面，國家和北京市均沒有明確規定，有些業主向有關部門咨詢，往往回答還是亂收費；另一方面，裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重墻、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區公共利益造成損害，用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。物業管理公司在此過程中確實要投入人力物力進行管理和約束。

　　據了解，建設部、北京市目前正制定有關裝修管理辦法，準備對目前混亂的市場加以規范。

　　【建議】：專業人士認為，以上收費雖然存在一定合理性，但許多小區動輒幾千元的管理費或以各種名義扣押金的情況卻是不妥的。

　　一般一套房子的管理費以一二百元左右為宜。

　　押金根據物業檔次，普通住宅在一二千元左右，高端住宅在一萬元左右為宜，而且無特殊情況應全部退還。

　　制證費5元、10元，收個成本費即可。

　　裝修垃圾清理費按《北京市居住小區物業收費暫行辦法》，即196號文件規定為20元／自然間，如果有小區核算成本非要收幾百元，業主有權選擇不用其清理。

　　問題4：物業費

　　一年物業管理費、物業管理費和水電保證金

　　北京市房地局小區辦曾發布過《關于禁止收取多年物業管理費的通知》。其中規定，禁止收取一年以上物業管理費。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規定。而且考慮到頻繁收取物業管理費一是部分業主經常不在家，二是會浪費人力物力。從這個角度講，提前收取物業管理費有其合理性。

　　物業管理費保證金一般發生在高端住宅，因其高端住宅行業一般習慣一個月或三個月一交，而高端住宅住戶又經常不在國內或本地，故采用3個月保證金方式。要強調的是，物業管理保證金也好、水電保證金也好，如何運作應該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》(以下簡稱《公約》)中如何約定，只是現在開發商一般都在辦理入住時才讓業主簽署《公約》，業主并沒有選擇權。

　　【建議】：普通小區交一年以下物業費并不違規；保證金要看《公約》約定，如無約定，收取還應征得業主同意。

　　問題5：停車費

　　對于停車費，目前北京市只是在196號文中規定，普通小區地面車位每月為150元／個。而地下車庫、機械停車庫則要實行市場價，開發商應在購房時在《公約》中明示。可正像問題4中所講的，《公約》一般都在入住時才簽，也就沒有了協商的空間。

　　至于小區臨時停車，目前并無明確規定，應由小區物業管理委員會決定，物管會成立前，收費標準也不能高于1元／4公里的社會停車場標準，并應出具正式發票。

　　目前，市政管、物價局不久將出臺停車收費規范，小區道路也在規范之中。

　　【建議】：普通小區地面車位每月為150元／個。地下、機械車庫實行市場價，應基本等同于行業標準。

　　問題6：面積測繪費

　　面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

　　【建議】：購一手商品房應由開發商交納。

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