如果手頭有20萬元機動現金，選擇怎樣的理財方式才更加穩妥、收益更多呢？對于理財投資者而言，購房出租與購購地產股，到底哪種方式更劃算呢？

　　二手房 適宜以租養貸

　　購購性價比相對較高的二手房進行出租經營，是比較穩妥的理財方式之一。記者走訪了房地產業內人士，為投資者尋找更為適宜的理財方案。

　　20萬元眼下不足以作為不動產投資的全部資金，但投資者可以將其作為購置二手房的頭付款，再輔以部分按揭貸款，購購一套位于市的小戶型二手房。天津中原地產三級市場部區域總監朱慶江給投資者設計了一套比較合理的投資方案。例如，眼下市區60萬元左右的二手房屬于性價比較高并且出租率也相對較高的房源，打算經營理財置業的投資者可以優先考慮這些產品。朱慶江表示，60萬元的價格可以在河西、南開等市區域購購一套50~70平方米的二手房，而這類房源在出租市場也是出租率和交易速度都很高的產品。以產品戶型而言，60萬元可以在這些區域購到一居室的次新房，若投資者想以這一價位購購兩居室房源，選擇對象則大多集中在15~20年房齡的舊房。

　　假設投資者以20萬元為本金進行置業投資，再以按揭方式20年40萬元的貸款，在河西區購購一套一居室二手房源出租，以租金抵償部分貸款月供。以今年本市河西區區域的出租行情，50~60平方米一居室次新房的月租金通常在1500~1800元左右，而同區域、同面積的兩居室住宅租金水平則多在2000~2200元之間。40萬元20年貸款若以按揭貸款較高利率5.94%計算，其等額本息月供應歸還2851.9元。如果能夠享受0.7倍優惠利率，其貸款利率則為4.158%，月還款額也隨之降為2457.35元。也就是說，如果投資者貸款購購二手房并出租，每月只需支付幾百元的還款。

　　對于長線持有產業并以租養貸的投資者來說，不動產長期看漲的行情可以讓其較終回報相對樂觀。專家認為，不論從經濟危機將帶來通貨膨脹的角度而言，還是不動產價值長線總體走高的趨勢來說，投資不動產在3~5年內基本都會有或多或少的獲利。朱慶江表示，根據目前市場狀況和價格發展規律來看，天津市區二手房價格在5年后會增長20~30%，投資者在以租養貸過程中以較低代價保有了不動產資源，較終若再次轉手還可以從銷售差價中再次獲利。

　　地產股 看好長線收益

　　在股市中投資20萬元會是什么樣的結果呢？假設一個長線投資者，其看好地產股并在2006年年初購購了萬科的股票（股價均以復權價格計算），當時能購入9555股。到2009年年初，其持有的市值已高達70萬元。而其間市值較高則達到了189萬元。股神巴菲特的長期持有理念在此得以充分體現。

　　而從今年年初到現在，20萬元如果繼續購入萬科股票，1月初以79.19元購入2525股，到了6月17日，其股票的市值則漲到了33萬元，半年的投資收益率達到了67%。

　　20萬元5年理財計劃試算對比

　　理財方式

　　貸款支出

　　收益

　　凈支出

　　5年后預測行情

　　5年后市值

　　5年后回報額

　　優勢

　　劣勢

　　整存整取

　　——

　　7200元/年

　　——

　　——

　　23.6萬元

　　3.6萬元

　　風險小，回報穩定

　　回報低

　　購房出租

　　2400~2850元/月

　　1500~2200元/月

　　600~1300元/月

　　上漲20%~30%

　　72~78萬元

　　4.2~14.4萬元

　　收益較高，不動產可保值

　　前期投入大，獲利周期長

　　2009年1~5月股市、本市樓市價格變化對比表

　　時間

　　(2009年)

　　1月

　　2月

　　3月

　　4月

　　5月

　　商品房成交均價

　　6984元/平方米

　　6713元/平方米

　　6550元/平方米

　　6680元/平方米

　　6923元/平方米

　　環比漲跌幅

　　↑0.65%

　　↓3.9%

　　↓2.4%

　　↑2%

　　↑3.6%

　　二手房成交均價

　　5417元/平方米

　　5223元/平方米

　　5367元/平方米

　　5516元/平方米

　　5496元/平方米

　　環比漲跌幅

　　↑0.7%

　　↓3.6%

　　↑2.8%

　　↑2.8%

　　↓0.4%

　　萬科股價

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　　79.19元

　　80.37元

　　92.58元

　　94.74元

　　108.35元

　　漲跌幅

　　——

　　↑1%

　　↑15%

　　↑2%

　　↑14%

　　地產指數

　　2187.75點

　　2344.90點

　　2982.50點

　　3206.44點

　　3442.77點

　　漲跌幅

　　——

　　↑7%

　　↑27%

　　↑8%

　　↑7%

　　制表：王翠瑋

　　近三年股市、本市樓市價格變化對比表

　　時間

　　2006年

　　2007年

　　2008年

　　商品房均價

　　4808元/平方米

　　6098元/平方米

　　6914元/平方米

　　漲跌幅

　　——

　　↑26.8%

　　↑13.4%

　　二手房均價

　　3618元/平方米

　　4399元/平方米

　　5272元/平方米

　　漲跌幅

　　——

　　↑21.6%

　　↑19.8%

　　萬科股價（復權）

　　20.93元

　　72.45元

　　198.37元

　　漲跌幅

　　——

　　↑246%

　　↑174%

　　地產指數

　　852.48點

　　1983.24點

　　5517.22點

　　漲跌幅

　　——

　　↑133%

　　↑178%

　投資心經

　　幾年內“股票可能再漲一倍，但房價呢？”這是擺在所有投資者面前的問題。

　　從過去歷史來看，股市的波動較為頻繁，但股市目前仍處相對低點，而樓市作為較長周期的投資領域，上漲5、6年，調整1、2年本屬正常。

　　復旦大學謝百三表示，房地產與股票比，有幾點不同。其中優點是，實打實，不僅有投機價值，而且有使用價值。100萬元購了，再跌還有70萬元，還可以住吧，心里踏實。但如果近兩年，從2005年以來，股票總體上每年有20%~30%收益，或者十多年來，市值一直在上升，每年10%~15%也行，這樣的投資者就應堅決購股票。

　　房子雖是人民生活必需品，但與股票比，缺乏金融產品較重要的一個優點——流動性。金融產品講三性：安全性、收益性、流動性。房地產購進賣出太不方便了。比如從1660點上來的股市，大家敢進去炒一把，一看不對，半天全跑光。但房子購了幾套的深圳炒房人，現在就很痛苦。

　　有投資專家建議，投資者若繼續看好房產，投資房產股也不失為一種妥善的投資。而對于高資產人士而言，必須理性配置好資產與負債比率、流動資產及固定資產的比例。

　　購房還是購股，或許很難有個答案，但對于大多數投資者而言，房產是先進可用來放大杠桿的資產投資，從躲避通貨膨脹的角度考慮，購房是轉嫁通貨膨脹危險的較佳投資之一。

　　在股市，較賺錢的永遠是長線投資，短線交易較后只會讓券商得利。股神巴菲特的財產累積就完全靠投資發達，其個人生活平淡樸素，他的住宅購于1958年，耗資僅31500美元，房內只有5間臥室。

　　癡迷短線交易者，總覺得自己賺的是快錢較“精明”，而購房賺錢則太慢。其實他卻忘記了，財富的增加，更多是靠累積，而不是靠炒作。而購房由于交易成本高，在某種情況下，其不易變現對癡迷短線交易者反倒是個“約束”。

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