如果這個時候消費盲目跟進，只會為開發商做嫁衣。

　　一，小陽春確實存在，但是小陽春并無足夠理由與持續回暖銜接，更無法與供求決定房價相銜接

　　小陽春，實際是指年初至三月底這段時間，因為被囚禁時間過長沉淀了相當數量的剛性需求，尤其是年輕人的置業需求，在他們的眼中，月租是貼錢，月供是掙錢，因此二手市場的利好頻頻釋放，房源的可選擇性強，即購即住，無裝修支出，談價較為容易，辦事效率適當提高，而且房源的伸縮性比較強，選擇余地大，小陽春實際有相當數量靠二手房放量，而在新房市場，主要是基于市場定位調整的緊湊優質戶型在放量支撐，中大戶型依然缺乏消費支持。

　　認識到小陽春成交結構，我們就有理由看到，小陽春是不可能自動續期的，緊跟的消費包括三塊，改善型消費、投資型消費、換代消費以及部分頭次置業剛需，這個時候，通過房價調整為前三個部分的主流消費提供信心才是開發商應該做的，事實上，伴隨退房，許多開發商依據供求關系進行了調高售價，此舉無疑削減了擬入的改善型、投資型、換代型消費，并且抑止了尚在觀望途中的頭次置業剛需。

　　二，剛需是一碼事，剛需釋放又是一碼事

　　如果把時間分割，三月底劃著真實的小陽春，四月至現在為一個階段，姑且認為是后小陽春階段，那么，從市場統計情況看，除上海在四月初短暫沉寂后繼續放量，量價齊漲，維持至今，深圳在房價持續下行的態勢下成交持續回暖外，其他城市，尤其是北京，基于三月的峰值，實際二手房成交下降15-20%，新房成交下滑兩成，但成交價上漲了，尤其是局部區域，體現較為明顯的是主力城區的回漲，四環以內基本回漲到2008年大幅降價前的水平，離2007峰值水平尚有三四千的距離，而二手房，因為房型可選擇程度高，區域優勢明顯，交通軌道附近二手房價實際高于新房成交價。

　　剛需，是指一個統一的范圍，具備需求意向與購購力，側重單身的那類需求，他們或遲或早都會購房。而剛需釋放，意味著這部分需求進入到現實消費，明顯地，后者的量只是前者的一部分。支持小陽春的只是放量部分，一是剛需釋放有量的限制，二來是部分剛需會選擇更進一步的觀望，此時開發商調高價格無異于自殺。必須明確，現在經濟復蘇跡象明顯，流動性加強，資產正在向上估值的通道，投資功能正在復蘇，這個時候市場的信心主要通過價格趨勢來樹立。

　　三，支撐量價齊漲的力量主要是改善型需求與投資性消費，開發商誤讀了小陽春

　　我們無論從黃金時間看樓市，還是現實看眼前的樓市，能夠在供求決定價格并保持價格穩定上行的力量，主要是改善型需求與投資性消費，完全價格型的客戶，無法助漲房價，所謂購漲不購跌，更多適用于一個具備投機投資價值的正常市場，顯然，現在依然是政策市。

　　開發商誤讀之處在于，用市場的理論，如供求理論，如競爭理論，如博弈理論，來認識小陽春，事實上，投機的嚴禁，投資的軟禁，占去了后市的主流消費，而被囚禁的這部分也沒有必要完全通過小陽春后的市場來過急實現，筆者曾提示，小陽春后有一波弱市，沒有幾個人聽進去了。

　　四，政策的杠桿作用始終向大開發商傾斜，中小開發商應廢止跟風漲價惜售

　　接著上題，正因為是政策市，所以政策的作用力不是普惠而是存在杠桿效應。比如融資，大開發商很容易從銀行獲得授信，因為他們不僅有品牌，還有存量房，更可行的存量地資源。

　　因此，大開發商可以玩玩市場，或漲或惜售，或通過信息博弈讓消費者跟漲購入，但這并不是市場的普遍現象，對于中小開發商而言，走量才是關鍵，如何走量，進一步降價，快速轉換現金，這是王道。

　　五，政策拐點已至，刺激投資實際作用在于通過市場達到調整房價，盤活存量目標

　　經濟整體的向好，流動性增強，但畢竟一季度的經濟增長，主要靠的是消費拉動，投資拉動居次，外貿拖后，現在刺激投資成為政策的。

　　刺激投資，包括松綁資本自有率，包括信貸擴張，還包括可能的基金入市，但這些宏觀上的政策，利好點在投資，更激進點，在上市房企與大房企，地產股才是受益較多的。此種境遇下，決策層將政策轉移到投資領域，一箭雙雕，一是刺激土地市場與市場供應，二是刺激房價的調整，讓中小開發商也看到希望，但前提肯定是快速出貨，如果中小開發商不能盤存，政策對他們來說沒有多大實質意義。

　　六，有些泡沫可消除，有些泡沫是死的，請不要幼稚地一視同仁。

　　房地產的區域性特明顯，因此有些城市的泡沫可消除，有些城市的泡沫是不可消除，取決于整體上的供求結構，以及這個城市吸納能力，有些城市供過于求很多了，而且這個城市只能在本地人口當中尋求消化，自然這類泡沫是很難消除的。

　　即使是大城市，明星城市，由于投資消費被抑制，所以短期也無法快速消除泡沫，房價的過大幅度的波動都有百害無一利。慎思！

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