我給他算了一筆帳：假設2003年初，你購進一套價值100萬的房子居住，享受著寬敞的客廳和舒適的臥室。到了年底，這套房子市值增加了30%，你很高 興，準備繼續享受這套房子，并等待它繼續升值。但是我告訴你：你可能吃了大虧。 愈有錢愈沒房的理由 如果你繼續擁有并居住著這套房子，它屬于你，但是它隨時就會貶值，這對你來說是不確定的危險。如果你年底賣出房子，扣除系列交易成本(契稅、裝修折舊)，大概可獲得凈利25萬。 也許你會問：賣出去了我就沒有房子了，那怎么辦？ 我要是你，我會跟購我房子的人簽定合同：我把房子賣給他，但是他得答應把這房子租給我。 這樣，就可以繼續使用著“自己的”房子，客廳還是那個客廳，臥室也還是那個臥室，但是，事實上已經賺了一大筆了。 以4%的租金計算，你每月要支出的月租是4000元，一年滿打滿算12個月，你要付出的是4.8萬年租金，這樣，賣房賺到的25萬扣除年租金支出，剩余20.2萬。

　　這樣有人會擔心：等我賣了房子，房價繼續上漲，我豈不是拋出過早，如果我捂一捂，還能賺到更多的利潤呢。 這個問題可以解決。 從投資的角度，房產有使用價值和投資價值的雙重性：房產頭先是一種可以投資，帶來回報的資產，其次才是一種消費品。因此決定其在房產購賣及租賃市場行為的原則就是預期的比較。由此可以推論與市場風險不相關的單個風險在資產定價中不起作用，起作用的是有規律的市場風險，或者說系統風險。無論一個房產采取何種方式投資，長線還是短線，無論投資者個體對其房產率的預期如何，其當前價格遵循整個市場對其回報率及風險的預期。 三個不同的市場可以融會貫通 不同對象的購賣就可以定義一個市場，在市場經濟的高端階段，不動產的各項權利是可以分割的。不動產市場交易可以引申出購賣、租賃和REITs三個不同子市場。

　　據此，房屋交易的購賣市場交易的是產權，或者說所有權。租賃市場交易的對象則是使用權。REITs市場交易的是收益權。 雖然擁有權、使用權和收益權構成三個獨立市場，但三者的價值依托都是房產，因此購賣、租賃和REITs市場的運行并非完全不相關，這就意味著其中必然存在套利空間。 頭先來了解房租和房價的關系，房產價格體現的是當期市場的普遍估價，作為資產，理論上這個估價來源于未來現金收入現值的總和。如價值50萬的住房，目前年租金可能為4萬，其收益率是 8%。5年以后由于折舊等各方面的原因，其年租金可能只有3萬，當年收益率為6%。當然也不排除5年以后的年租金為5萬，其收益率為10%。 由于未來租金收益的不確定性，利率和貼現率的不同使得房產年租金收益率不同，將帶來套利空間大小的不同。假設你擁有一處目前市值100萬的房產。在租金看漲，房價看跌的情況下，應當購進房產，持有消費或出租，用租金收入再購房，就是“以房養房”。如果情況相反，房價上漲，租金下跌，特別當租金收益率下降到預期收益率以下，就可如賣出房產再租回使用，就等于在當下租金收益率和預期收益率之間套利了。 用信托維護收益 雖然目前REITs市場還沒形成，但已經存在REITs的初級產品房地產信托。它與房地產不動產投資高度相關，房地產金融投資工具在很大程度上可以替代房地產實物投資。 另外，信托產品的好處在于可以對收益權進行設計，利用結構融資提供的選擇權，利用杠桿提高自己的受益。風險偏好或對項目投資有自信的投資者，可以選擇劣后受益權的品種。

　　比如一個1億元的信托計劃，簡單地設計為90%普通收益權和10%劣后收益權兩種品種，可以約定為無論項目受益如何，普通收益權的信托產品收益率為5%。由于劣后收益權享有分配權，因此，如果項目若盈利450萬，則全部利潤歸普通收益權所有，劣后收益權未獲分文；若盈利超出450萬，剩余部分則全部歸劣后收益權所有，普通收益權仍然只享有5%回報率。反之，若虧損500萬，由劣后收益權承擔，即返還1000-500＝500萬元的本金，普通收益權則獲得全部資本金返還。只要虧損額不超過1000萬，對于普通收益權是沒有本金損失的。根據各自的資金規模與風險承受能力，投資者可以選擇不同的收益權品種。 在賣掉房產又擔心繼續漲價時，房產信托是一個很好的風險對沖工具。賣掉房產，就可以獲得120萬的資金，用這120萬購入信托產品，假設該信托項目的 回報率是5%，將獲得6萬的利潤，這樣不僅可以避免房價繼續上升帶來的收益損失，同時大大提高了資產的流動性。如果你自信眼光好，還可以購劣后受益享受杠桿效應。 說到這，答案就出來了，與單純投資物業相比，房地產信托具有更好的流動性，降低風險成本的同時獲取房價上升的收益。如果偏好風險型的信托博取更高的回報，還可以選擇風險品種。有錢人購房投資的同時自己租房住是合理的投資行為。

　　信息塊： REITs (Real Estate Investment Trusts)的全稱是“不動產信托投資基金”，是指通過發行收益憑證的方式募集投資者資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款的投資。

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