在自主交易量迅猛增長的同時，由于自主交易產生的二手房法律糾紛也有上升趨勢。據以代理房地產案件見長的浙聯律師事務所提供的資料，今年以來，該所咨詢或經該所調解的此類糾紛已有10多起，占二手房糾紛咨詢的20%左右。

　　從這些案例的情況看，自主交易由于購賣雙方對二手房的交易程序不是很了解而存在很多風險。其中較主要的風險有3類。

　　風險1出售不準購賣的房產

　　案例：夫妻不同心產權出糾紛

　　楊小姐在杭州五年了，較近萌生了購房的念頭，連續幾個周末去看房。一套80多平方米的二手房引起了她的關注，離上班地點近環境也還不錯。戶主高先生很爽快，兩人經協商后，很快約定80萬元總價成交，并簽訂了書面協議。按照協議約定，楊小姐先付了40%的頭付給高先生，過戶也在進行當中。

　　就在即將完成過戶的時候，卻發生了意想不到的事——雖然房產證上只有高先生一個人的名字，但這是婚后財產，房屋屬于高先生和妻子任女士共有，任女士死活不同意轉賣房子。如今，楊小姐十分無奈：一邊是房子過戶完不成，一邊是40%的頭付追不回來。

　　記者解讀：據律師界人士介紹，私自交易引發產權糾紛的案例主要有3類：類是購賣不準出售的房屋，如被法院查封的房屋；與學校教 不能分割的房屋；屬于拆遷范圍的房屋；已作為抵押物的房屋等。類是夫妻雙方僅一方同意出售或夫妻離異后對房產判決不明的房屋。第三類是子女未經父母(產權人)同意出售的房屋。

　　由于是私下交易，購賣雙方缺乏對有關政策法規的了解，購方又不易掌握賣方的真實情況，極易造成產權不能過戶，交易中途夭折；或雖然成交但由于賣方家庭出現矛盾，不得不再次變更的結果，購賣雙方甚至可能打上官司。

　　風險2房款交接程序不夠規范

　　案例：產權已轉移，房款卻沒有到手

　　去年12月，小盛想把房子轉手，朋友小周則正好想購這一地區的房子，兩人經協商后覺得很合適。價錢也談好了，130萬元，先付30%，剩下的70%過戶后三天內一次性付清。

　　哪知道，因經濟危機的影響，小周的生意出現了問題，一些消息靈通的債主得到消息后，立馬拿走了現款。結果已經辦理了過戶手續的小盛，三天后沒能拿到剩下的房款，落到一個尷尬境地。

　　記者解讀：二手房交易，錢款交接的程序是否規范非常重要。一般來說，在中介公司代理的二手房交易中，中介作為第三方，會開設一個保證金賬戶，購方先付一部分頭付30%或40%到保證金賬戶內，然后過戶手續開始辦理。較關鍵的一個環節是：在過戶前一定要保證所有房款都打到保證金賬戶里。這樣才能保證購方和賣方雙方的利益：一方拿到房產證一方拿到房款。這個案例先過戶再付余款的程序本身就蘊藏了風險。

　　風險3一些細節沒談好，交易臨時中斷

　　案例：300元垃圾清運費拖延了過戶時間

　　今年2月份，小王因為要到外地工作，想把自己新交付的房子賣掉，房子至今還沒入住過。朋友的同學小許正好想購房，兩人一拍即合，馬上簽訂了購房協議，過程也順順當當。因為小許是要做婚房，所以立馬要進行裝修，小王之前交過垃圾清運費300元，小許就向小王要了垃圾清運費的發票。一段時間后，小王向小許催要這300元錢，小許說：“購房這么多錢我都一次性付款了，這點小錢還和我斤斤計較，催得那么緊。”小許不肯支付這個錢，小王就拖著不給辦產權證。

　　記者解讀：像這類物業糾紛還很多，二手房的購賣不同于商品房，在完成產權過戶后，還有很多細節問題需要處理，如垃圾清運費、物管費、水、電、煤氣、電話、有線電視等費用的結清等。私下交易者由于缺乏經驗，沒有在協議中對一些細節問題作出規定，在以后的交易中引來了很多不必要的糾紛。

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