招：房貸搬家——尋求更實惠的銀行

　　目前，各家銀行開出的“七折房貸”條件并不一致，比如，有些銀行有貸款總額必須達到一定數額的限制，有的就沒有；還有各銀行對信用記錄考核的嚴格程度也不一樣。這導致：某個借款人根據這家銀行的規定，無法享受“七折房貸”，但在另一家銀行，卻可以享受。對于那些由于無法享受到“七折房貸”的借款人，較直接的一招就是：房貸搬家，也就是通過“轉按揭”業務，換家銀行貸款以享受“七折房貸”優惠。

　　“轉按揭”的具體操作方法是，借款人自籌或通過新貸款銀行幫助找擔保公司，還清原貸款銀行的貸款，然后重新在新貸款行辦理貸款。目前本市大部分銀行為積極爭取客戶資源，都愿意提供轉按揭服務并能給出更優惠的貸款利率。專家提醒：“轉按揭”會不可避免地產生一些費用，包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等等，例如，一筆30萬元的房貸轉按揭，費用基本上在7000－8000元之間。借款人在準備“房貸搬家”前，應當計算一下“搬家成本”，如果成本偏高甚至抵不過節省的利息，那就完全沒有必要換銀行。不過有些銀行為了吸引客戶，私下里有針對性地推出“低成本轉按”服務，比如可以免掉一些費用，借款人不妨到各銀行“打探”一下。需要注意的是，辦理房屋貸款的提前還款應是已經貸款在1年以上的客戶，這樣多數銀行才不收取違約金。消費者在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按照合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5％左右支付。

　　招：降息通道下提前還貸較省心

　　在2009年經濟形勢較為復雜、投資環境也不確定的背景下，房奴們省錢的較佳方式就是提前還貸，畢竟，不欠銀行或少欠銀行錢，就不用或少付銀行利息了。正處于還款過程中且資金較為寬裕的房奴，在資金沒有較好的投資渠道的情況下，不妨考慮提前還貸，以節省利息。但前提是，還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

　　目前大部分銀行都允許購房者提前還貸，且提供了全部還款、部分還款、縮短貸款期限等多種方式讓消費者選擇，而且不收罰息，不過部分銀行需要提前預約并有提前還款次數限制。消費者可根據自身財務狀況考慮提前還款，但前提是資金比較充裕，且要量力而行。

　　從理論上講，部分提前還款包括三種方式：一是剩余貸款每月還款額不變，只縮短還款期限，這樣可多省利息；二是減少每月還款額，還款期限不變，以減少月供負擔，但利息支出多于種方式；三是減少每月還款額，同時縮短還款期限，這樣會節省更多利息。另外，消費者還可選擇縮短還款期限的方式節省利息，但此方式會導致月供增加。

　　專家提醒：提前還貸并非人人都適用，需要具備一定的條件，比如手頭要有一筆現成的閑置資金。對于某些收入變化較大的借款人，在選擇提前還貸時，要兼顧家庭的意外 開支和未來開支，比如孩子入學、就醫、保險 等等，即使未來無重大開支計劃，從家庭理財規劃的角度考慮，一般也至少應保留半年的家庭年收入以備不時之需。此外，如果借款人目前手頭資金正在進行有效的投資運作，且獲得的收益率又高于住房貸款利率，那么完全可以投資收益來抵消房貸利息支出，而不必急于提前還掉銀行貸款。

　　第三招：降息背景下，改變不利貸款方式

　　2006年開始，不少商業銀行都推出了固定利率房貸業務。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優勢就立即顯現出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在經過幾次大幅降息之后且還有降息的預期下，市民以前選擇的房貸固定利率業務，現在則成為綁在頭上的“緊箍咒”，明顯吃虧。因此，在降息預期明顯的背景下，借款人較好將固定利率房貸業務轉為浮動利率才劃算。張女士2007年7月在某商業銀行辦理了5年期固定利率貸款，當時約定的貸款年利率應為7.56%，比現在降息后的基準利率高出1.62個百分點。同樣是50萬5年期的貸款，張女士用固定利率以等額本息還款方式，每月還款為10033元左右，而現在用浮動利率只需9652元，兩者相差381元，5年下來，張女士少付的利息就有2.2萬多元。當然，這還沒有考慮到今后再降息的調整。“如果央行繼續降息，那我不是損失得更多？”一算賬，張女士嚇了一跳。專家提醒：將“固定利率”改為“浮動利率”，通常需要向銀行繳納一定數額的違約金。借款人在進行變更前，應當進行比較，如果付出的成本偏高甚至不及節省的利息，那就沒有必要進行改變。“固定”改“浮動”是否劃算，還要看對未來的降息預期怎樣。

　　第四招：縮短還款周期，建議采用“雙周供”方式

　　盡管每個月仍然償還同樣數額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快，因此，還款的周期被縮短，同時也節省了借款人的總支出。

　　專家提醒：貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，會增加每個月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對于工作穩定，收入穩定的人，選擇雙周供還是很合適的。

　　第五招：選擇隨薪供，還貸慢慢來

　　“隨薪供”指在一定固定限期內，只需按期償還貸款利息，固定限期到期后，再按期償還本息的還款方式，其中固定限期申請年限較長不超過3年。該還款方式可為借款者緩解當前的還款壓力，也為流動性需求較大客戶提供了新的選擇。

　　當前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。具體采用等額本息法還是等額本金法？專家建議，等額本息法比較適合年輕的、職業穩定的購房人，此種方法可以減輕還款人早期壓力并更多享受生活，后期隨著收入水平的提高，實際的還貸壓力也會下降。而等額本金法比較適合于50歲以上的購房者，以應對退休后收入下降的情況，不容易產生經濟負擔。

　　六招：組合貸款用公積金“月沖”

　　申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時限度地降低每月公積金的還款額；限度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。這樣，月還款額的結構中就會呈現公積金份額少、商業份額多的狀態。這時，建議采用“月沖”的方式，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業性貸款，節省的利息很可觀。

　　專家提醒：很多購房者喜歡采用“年沖”的方式，每年將積存的公積金一次性沖還本金，以為這樣能更好地節省利息，其實卻不然。按照規定，“年沖”的資金必須先用于償還利率較低的公積金貸款，之后才能去抵沖商業貸款的余額。所以，購房者在抵充公積金貸款時期實際上是做了“蝕本生意”，較近公積金貸款利率再次下調0.18個百分點，“年沖”的購房者更加不合算了。

　　總而言之，貸款者應該綜合考慮經濟環境，根據自己收入狀況，巧妙靈活地選擇不同的還款方式，輕松還貸。在制定具體還貸方案前做好研究調查工作，避免盲目。同時靈活應對形式變化，及時調整還貸方案，才能真正擺脫作為房奴的痛苦。

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