1、小小戶型：指一居格局下面積越小的套型。

　　（1）如果屬于城市，則小小戶型必須位于城區或某些區域的優質地段。這類小戶型的租金回報率高，出租率旺盛，補充裝修成本低，而且購家頭付及有關費用符合租戶需要，并且對于一些初始創業者也可以做為SOHO之用，伺樓市復蘇后轉手交易也比較容易。

　　（2）如果屬于一般省會城市及發達經濟區域的主要城市，則小小戶型較理想的地域是兩塊，一塊是商業旺地的小小戶型，另一塊是城市新區商業地段的小小戶型，主要考慮就是這些項目的開發實際是跟著城市的交通規劃與市政建設走的，配套與交通不存在問題，未來幾年將是異地置業者需求的優質戶型，現在抄底持有，既能捕捉升值也能賺得價差。

　　（3）一般地級市及市面所講的三線四線城市，除非有品牌管理的產權式公寓，否則慎入。

　　總體評價：

　　小小戶型伴隨未來一段時間可能成為稀缺品種，并且一旦政策放寬，未來的戶型設計思路著眼于舒適完整前提下的面積節省，一般不可能再建設非主流非正規的小小戶型。

　　但由于市場現在發生消費的，要么是主流戶型，屬于自住持有或改善型置業，著眼的比較長遠一些，而剩余潛在消費較多為價格型客戶，對購房人而言，省面積比省錢比開發商降價來得更為節省，所以市面上的小戶型，面積越小購的人會越多，因此降價余地不足，這是其先進缺點。

　　2、低成本裝修的宜辦公型公寓：本來這是市場中的淘汰產品，因為市場緊縮，導致開發商降低成本開支，對原來規劃建設的適中戶型進行改造，修建成為現在的模樣，并且開發商知道市場預期看跌不看漲，因此采取的是低成本裝修。

　　這類產品的投資價值主要凸現在宜居宜辦公功能多用以及低成本裝修，出租的回報比較有彈性，并且補充些許家具以后適合創業一族與外來人口短租，流動性比較強，也能夠在某些條件下整租，比如被收購方看中整租或購購用做商務酒店。

　　總體評價：

　　由于這種產品也不適合久居，所以是否具備辦公環境，商業配套是否充足，人氣是否足夠旺是主要標準，一定要看清楚。另外，由于這類產品屬于后期開發商改造房型，所以邊角戶型除非價格非常到位，不要輕易吃進。也就是先看地段，次看戶型所在的區位，包括樓層，格局，朝陽通風，安全程度等。

　　3、炒房族拋售的次新房：也就是未入住已交付的，投資人因為還貸壓力或其他原因拋售的。

　　并不是所有的二手房都值得抄底投資。

　　我們可以按照2006年下半年為界，此前的次新房只能按照二手房價格參考，適合自住型消費。這里特別指的是管制政策出臺以后的次新房。這些次新房具備什么特點呢，由于政策規定必須有七成的房型面積控制在九十平以內，所以超過九十平的戶型往往是為開發商寄予厚望的賺錢房型，本篇建議抄底的就是這些為開發商賺錢的舒適房型。

　　另外注意了，必須是投資客出貨，投資客出貨也可能采取別的理由，比如出國，比如移民其他城市等原因，簡單的判斷就是拿這些產品的成交單價與周邊同類地段同類項目的現售房價對比，差不多或低于同類項目現售均價可以吃進。

　　總體評價：

　　是否有好的收成，決定于你的殺價能力，另外該類房型可能入住率有限，對于以租養貸的投資型抄底，應該有充分的心理準備與相關的現金準備。如果解決好價格問題，這類品種的未來非常看好。

　　4、綜合用地上建設的公寓：必須注意，該項目并非純粹的居住用地的上蓋建筑，便由于我國房地產利益關系鏈非常豐富，在一些城市的新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區或老的城區，存在綜合用地并且這些用地上蓋存在商業物業與公寓及寫字樓物業，其中公寓是可以出售的。

　　該項目為什么適合抄底，那是因為公寓是搭頭，也就是在開發商看來，商業物業與寫字樓物業才是其賺錢主力物業，公寓是增加容積率稀釋成本用的，規劃上可能有所突破。因此這類物業的起售價不高，在目前的環境下，商業物業好于住宅銷售，寫字樓因為象這類綜合用地上蓋建筑，辦公環境比較優越，出租率往往比較高，而開發商也可能自持這些物業用于抵押與經營。因此這類公寓對開發商而言盡早變為現金是理想之策。

　　總體點評：

　　特別要注意開發商是誰，合法性如何，證件是否齊備，用地的歷史淵源如何，有些可能使用權受到限制或業已經歷一段年限，再就是合同條款，必須用格式合同來簽訂才能證明合法性，另外特別注意開發商的帶租約銷售，只要附加的銷售因素看似有利可圖，一定得留個心眼兒。

　　5、多層次新房：為什么不是新房，因為這類新房如果在城區是不愁賣的，如果不是，則必須進一步降價出售，因為這類產品本身應該賣得好，到現在如果還存在銷售問題，只有一個原因，那就是離人們視線太遠，地價非常便宜。相反，次新房，往往建設于房價高峰期，購入價比較高，而現在因為城市交通發生質變，這類產品的投資客面臨較大的還貸壓力。

　　多層次新房具備這么些特點，一般地段不存在落伍，規劃容積水平以兩點為宜，宜居性特別好，另外它是整個城市的稀缺品種。而由于購家如果出貨，完全是因為還貸壓力，因此可以借機抄底吃進。

　　總體點評：

　　地段不好把握，一旦地段選擇失誤可能導致降低甚至沒了。本人的建議是，看現售房價，如果現房價格與擬購入多層次新房存在明顯的價格差異，則大膽吃進，如果只有小幅價差并且周邊高層建筑的保留戶型與本類產品雷同，則應該慎重。因此談判也是一個重要因素。

　　可能讓你產生決策失誤的另一個因素就是城市副的此類產品，建議不碰為好，因為這類位于城市副的產品，往外走可獲得價格更適中的房子，往里走可以得公寓的高值回報。屬于夾心層。

　　6、城中村的集體用地小產權房：當然這在目前并不是合法的物業或者說是不可合法交易的物業，但這類物業的出租回報非常高，購入價相對于市場而言非常低。

　　城中村的識別，不是什么面臨改造的城中鄉村都算城中村，這里指的是老城的城中村。

　　老城的城中村，集體用地基礎上建設的村屬物業，雖然沒有獨立的合法產權，但合約的保障程度非常高，而且行政村的建制受法律保護，與村集體行政機構簽訂的購賣合同受民法保護。

　　注意購入價不要太過接近保障性住房，另外注意這類產品不用格式合同，直接與村行政機構簽訂的公證合同即可，注意購這類產品的主要目的是吃回報，如果你指望交易賺差價，就不用設想了，并且這類產品的按揭手續并不合法，但有些項目是可以辦理按揭的，實際就是村集體用地抵押于銀行產生的民間融資。

　　總體點評：

　　該類抄底產品實際有些投機性質，一旦小產權房合法化，這類品種頭當其沖，另外位置地段與配套都沒得話說，適合持有，伺機上市的那種。

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