自去年9月份以來,中國人民銀行連續5次開啟了降息通道的大門,這對貸款購房的市民提出了較高的技術要求。

　　跟隨“率”動的節奏,在當前降息周期里,“房貸族”們應如何還貸才能節省購房成本?就此問題,記者采訪了招商銀行(600036,股吧)雄楚支行理財師姚維薇。

　　自央行較新一次降息后,公積金和商業貸款的利率越走越“近”,選擇商業貸款還是公積金貸款?兩者如何分配呢?

　　從2008年12月23日起,五年以上公積金貸款和商業貸款均下調了0.18%。

　　五年以上公積金貸款利率從4.05%下調至3.87%。商業貸款利率由6.12%下降到5.94%,同時頭次購房享受0.7倍的普通房貸優惠,即利率為4.158%,兩者之間的利率差僅為0.288%。這與大多數時期1%-2%的差額相比,當前的公積金貸款的利率優勢已經很小了。

　　如頭次購購普通自住房,姚維薇認為,目前申請商貸的負擔并不比公積金貸款重多少,以貸30萬元20年期為例,如果按等額本息方式還款,商業貸款月供為1843.01元,公積金貸款月供為1797.46元,前者僅比后者月供多45.55元。

　　考慮到辦理公積金貸款存在時間較長、貸款額度有限、需要購購保險等因素,姚維薇建議,在選擇商貸和公積金貸款的問題上,投資者應視自身情況而定,小額貸款者可選擇商業貸款,資金需求大者可選擇組合貸款。　頭付比例貸款期限因人而異

　　頭付較好付多少,貸款期限應該選擇多少年?還款方式宜采取哪種形式?姚維薇認為,個人頭付比例和貸款期限需因人而異。

　　如果是青年置業,由于資金積累不是很充裕,那么頭付的比例越低越好。

　　以頭次購購90平方米以下的小戶型為例,這類房源可享受頭付兩成的優惠,貸款期限可以偏長。而資金充裕者則可提高頭付比例以減小利息支出。

　　在還款方式的選擇上,等額本息適合每月有穩定現金流,且收入穩中有升的客戶,同時由于其具有還款利息總額較小的優勢,因此也適合購房自住,經濟條件不允許前期投入過大的人。

　　等額本金則適合有提前還貸需求的客戶,和前期資金充裕但后期月收入不好預測的客戶,但從省錢角度來看,等額本金還款方式要優于等額本息方式。

　　浮動利率是頭選

　　去年央行6次加息,讓購房者壓力逐漸加大,紛紛選擇了固定利率來避險。不過,進入了降息周期,再選擇固定利率貸款的話,“房貸族”就有些吃虧了。

　　姚維薇認為,當前央行連續降息,利率還存在一定的下降空間,在此基礎上,浮動利率要優于固定利率。因為還款初期本金的比重較大,利率的減少明顯使得利息減少,即使后期利率增加了,但本金也剩余不多,所以固定和浮動的利差也變得很小了。

　　舉例來說,在此輪降息周期前,招商銀行5年期固定房貸的優惠利率為6.93%,當時相應的浮動優惠利率為6.6555%,兩者僅相差0.27%;但自9月份幾次降息后,浮動優惠利率降到了4.158%,導致兩者差距加大到2.772%,若貸款30萬元20年期,當時選擇固定利率客戶則意味一年要多還近5700元。

　　如果利率再降低伴有升息預期時,這時可考慮用固定利率貸款以鎖定利率風險。

　　不宜輕易提前還貸

　　歲末年初往往是房奴們提前還貸的高峰期,如果利率上升,提前還貸很適宜,然而在降息通道下,對于有提前還貸打算的購房者來說,他們是否應該放棄呢?

　　姚維薇認為,如果投資者資金豐裕,且每月現金流充足,投資產生的回報大于貸款利率,那么可以不提前還貸。

　　同時,還貸年限已經超過一半,月還款額中本金部分大于利息,那么提前還款的意義也不大。但如果投資者自身每月現金流不穩定,月供壓力大或者保守型投資者則比較適合提前還貸減輕生活負擔。

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