為了更好地對劉先生的房子進行一個評估。我們的評估行動開始了……

　　上午9時30分，記者來到貴陽路與南京路交口，兩排高樓映入眼簾。劉先生所需要評估的天津（查看地圖）即坐落于這里。天津位于和平區地帶的南京路上，毗鄰繁華的濱江道商業街，地段環境優越。我們所要評估的戶型為一室，陽面，使用面積約45平方米，位于10層，物業費8元/平方米，精裝修，家具、家電。

　　上午10時，我們由天津出發向下一個目標——吉利花園（查看地圖）前進。吉利花園共分為4號樓，1-3號樓中90%為還遷房，4號為商品房。劉先生所要評估的房子為4號樓，18層。吉利花園這套房子為兩室，建筑面積98平方米，房子的設計規整，是南北通透的全明戶型。

　　劉先生賣掉房子再購和購房子出租究竟哪個更劃算呢？下面我們來比較一下：

　　現居所水晶城

　　房屋出售的預計價格折舊率：-2%×5樓層：+5%周邊環境：華潤萬家超市+5%；梅江商業街+10%；水晶城小學+15%；周圍無加油站等+5%；設備：雙氣+5%私產：+5%

　　根據瑪雅房屋提供，目前該區域的基準價為9000元/平方米，所以9000+9000×（-2%×5+5%+5%+10%+15%+5%+5%+5%）=126000元/平方米，小高層的出房率較高，約為85%，該套房子的使用面積為約為83.3平方米，該房子的總房款應為：126000×83.3=104.958萬元。

　　天津

　　區域優勢：天津項目地處南京路與貴陽路交口，總建筑面積151903平方米，集辦公、酒店、餐飲、娛樂、購物、休閑諸多功能于一身的復合型城市綜合體。項目坐落在天津城市核心區位，項目緊臨的南京路，是政府極力開發的商務區與城市景觀帶。高端寫字樓、酒店云集于此，東北與濱江道、和平路商業步行街交匯，名店薈萃，品牌云集。天津房屋出租的預計價格

　　劉先生想要購購的天津的房子是45平方米的商品房，據天津的銷售人員估算，房子的售價為23000元/平方米，貸款優惠1%，總房款加上契稅總共約110萬元。由于劉先生水晶城的房子是一次性付清，因而這是張先生的套住房，現在貸款年利率為7.83%，根據較新的政策，下調0.27%，頭套住房利率下浮15%，即年利率為6.426%。張先生預計頭付30﹪即33萬元，貸款77萬元（夫妻雙貸），以等額本息還款方式貸20年，年利率6.426﹪，月供約5600元。

　　天津的銷售人員告訴劉先生，他所購購的小戶型：一室，精裝修，家具、家電配套齊全，地理位置好，生活配套方便。如果放在他們的資產管理出租，月租金可達4000元。

　　我們計算房屋出租收益率：

　　劉先生天津年租金收益＝4000×12＝4.8萬元；年租金收益率＝4.8萬元÷110萬元＝4.36﹪（其中未包括每年出租的空置期）。

　　綜合分析：

　　假設劉先生出租天津的月租金能達到4000元，但其需要支付每月的月供為5600元左右，顯然房屋的出租不足以抵償月供的房費支出。而從房屋收益率來看，房屋出租4.36﹪的年收益，不可能填補貸款支出的6.426﹪的年利息。而劉先生水晶城的房子如果出售，可獲得約105萬元的現金，這些錢足以支付在吉利花園購購相似規格的兩室的費用，并且能夠剩下3多萬元錢作為孩子的教育儲備金。而且，以目前樓市現狀，一般住宅項目很難有這么高的租金收益水平，因此若沒有太好的購賣盈利預期或非常迫切的自住需求，則應盡量避免盲目貸款購房。

　　吉利花園

　　區域優勢：吉利花園周圍的居住和人文化環境都非常不錯。小區坐落于貴陽路，毗鄰南京路商業街，地段鬧中取靜。社區周圍配有菜市場、超市等日常生活配套設施，還包括工商銀行、浦發銀行、建設銀行、郵局等。值得一提的是，花鳥魚蟲市場即坐落于小區內。在醫療方面，由小區開車10時辰即可達到周邊的總醫院、胸科醫院和婦產科醫院，日常就醫非常方便。交通方面，小區周圍公交線路繁華，35、901、847等多 由此經過。吉利花園房屋預計的評估價格折舊率：-2%×6樓層：+5%周邊環境：菜市場+5%；超市+5%；和平路商業街+10%；小學+15%；天和、胸科、總醫院+10%；周圍無加油站等+5%；公交路線繁華+5%；設備：雙氣+5%私產：+5%

　　根據瑪雅房屋提供，目前該區域的基準價為10000元/平方米，所以10000+10000×（-2%×6+5%+5%+5%+10%+15%+10%+5%+5%+5%+5%）=14800元/平方米，高層出房率不高，約為70%，該套房子的使用面積為約為68.6平方米，該房子的總房款應為：14800×68.6=101.528萬元。

　　專家支招售后代租

　　南開大學經濟學博士劉玉錄(劉玉錄博客,劉玉錄新聞,劉玉錄說吧)建議，購房者可以通過組合房產資源，實現較佳用途。

　　他說：“當個人想要擁有兩套以上房產，且短期內并沒有轉讓房產的計劃時，就需要進一步分析現有房產各自的地理區位、內在品質、周邊環境等特點，確定哪套房產自己居住，哪套用于出租投資。通過分析，有效的組合配置房產資源，揚長避短，實現房產的較佳用途，用來創造的投資收益。”

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