因此，購(gòu)不購(gòu)房、貸不貸款實(shí)際上是人們對(duì)自己家庭資產(chǎn)的一種配置和調(diào)整。房貸正是我們學(xué)習(xí)資產(chǎn)配置、合理負(fù)債等基本知識(shí)的好機(jī)會(huì)，同時(shí)，它還讓我們每個(gè)人正視經(jīng)濟(jì)周期對(duì)自身職業(yè)和收入的影響。

　　在經(jīng)過(guò)前兩期的討論后，如果你還是需要購(gòu)房的話(huà)，那么讓我們?cè)俅紊钊胗懻摲抠J新政下，怎樣購(gòu)房實(shí)惠更多。

　　如何用足樓市新政策，享受到更多優(yōu)惠？晨報(bào)記者就此對(duì)10月份以來(lái)上海樓市較新出臺(tái)的若干新政策，做一仔細(xì)梳理，但愿能給正在謀劃購(gòu)房者一些啟發(fā)，從選房、購(gòu)房、貸款等多方面享受優(yōu)惠。

　　今年以來(lái)，樓市政策之變，牽動(dòng)千千萬(wàn)萬(wàn)購(gòu)房人的心。

　　年初依然是政策打壓，套房的從嚴(yán)認(rèn)定將一大批"改善型"需求拒之門(mén)外；面對(duì)較高超過(guò)10%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)和超過(guò)8%的房貸利率，資金寬裕的業(yè)主們紛紛轉(zhuǎn)售為租，不賣(mài)了；而房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期又使得投資客打消了購(gòu)房計(jì)劃，而一些想購(gòu)房的人也開(kāi)始猶豫和觀(guān)望起來(lái)。

　　一時(shí)間，購(gòu)房子的人越來(lái)越少，成交量驟然下降，這樣的日子持續(xù)了大半年，快到年底的時(shí)候，形勢(shì)陡變。和地方一系列房產(chǎn)新政策相繼出臺(tái)，房產(chǎn)交易稅費(fèi)大幅下降，房貸利率幾乎打?qū)φ邸Ｐ抡呒て鹎永耍袌?chǎng)熱議現(xiàn)在是否是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，樓市抄底的機(jī)會(huì)是不是已經(jīng)到來(lái)？

　　且不論是否是投資房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，現(xiàn)在確實(shí)是近兩年內(nèi)購(gòu)房成本較低的時(shí)間段--無(wú)論從房?jī)r(jià)、稅費(fèi)、利率等各方面來(lái)看，購(gòu)房門(mén)檻比去年年初宏觀(guān)調(diào)控前更低，尤其是對(duì)于那些有自住需求、頭次置業(yè)的購(gòu)房者。

　　標(biāo)準(zhǔn)放寬，"普商房"大擴(kuò)容

　　樓市新政策出臺(tái)后，很多計(jì)劃購(gòu)房的人開(kāi)始重新關(guān)注樓市，在外企工作的王強(qiáng)就是其中之一。作為頭次置業(yè)者，王強(qiáng)將所有注意點(diǎn)集中到了普通商品房上。"普通商品房購(gòu)賣(mài)對(duì)于我和房東都很有利，一方面購(gòu)賣(mài)雙方少繳稅費(fèi)，另一方面，我也可以獲得優(yōu)惠利率。"王強(qiáng)的策略是很有道理的，本次樓市新政策的關(guān)鍵點(diǎn)就在于滿(mǎn)足自住需求，90平方米的小戶(hù)型和符合政策規(guī)定的普通商品房能夠享受到幅度的優(yōu)惠。

　　根據(jù)和上海地方相繼公布的政策，個(gè)人賣(mài)出超過(guò)2年的普通住房，不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。另外，購(gòu)房者可獲得較高額度80萬(wàn)元的公積金貸款以及優(yōu)惠利率商業(yè)貸款，其前提也都是普通商品房。

　　90平方米的小戶(hù)型，依然可以得到政策的特別惠顧。比如契稅優(yōu)惠，就強(qiáng)調(diào)90平方米的要求。政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　但引人注意的是，在新政策出臺(tái)后，上海進(jìn)一步放寬了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)。按照新標(biāo)準(zhǔn)，普通商品房包括單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)套總價(jià)每套245萬(wàn)元、內(nèi)環(huán)線(xiàn)和外環(huán)線(xiàn)之間每套140萬(wàn)元、外環(huán)線(xiàn)以外每套98萬(wàn)元以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

　　"普商房"交易成本下降

　　新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，一大批原來(lái)的"豪宅"搖身變成了"普通商品房"。據(jù)上海中原研究咨詢(xún)部較新數(shù)據(jù)顯示，按原住宅標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，全市二手房中普通住宅比例僅為10%-15%；而此次新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，這個(gè)比例上升4成以上。

　　標(biāo)準(zhǔn)的變化主要是體現(xiàn)在"單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)"被"總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)"替代，市的高價(jià)小戶(hù)型重新被劃進(jìn)了普通商品房的范圍。"對(duì)于面積90平方米的小戶(hù)型房源來(lái)說(shuō)，內(nèi)環(huán)內(nèi)的單價(jià)可以達(dá)到2.7萬(wàn)元，內(nèi)外環(huán)間的單價(jià)可以達(dá)到1.56萬(wàn)元，外環(huán)以外單價(jià)可以達(dá)到1.09萬(wàn)元。"對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一番考察后，王強(qiáng)發(fā)現(xiàn)可以考慮的普通商品房房源豐富多了。

　　在"非普通商品房"轉(zhuǎn)變?yōu)?普通商品房"的過(guò)程中，隨著稅費(fèi)的下降，購(gòu)房者的機(jī)遇凸現(xiàn)。以一套100萬(wàn)元90平方米的小戶(hù)型房產(chǎn)為例，這套房產(chǎn)"非轉(zhuǎn)普"后，購(gòu)方可以因契稅下調(diào)到房?jī)r(jià)的1%，以及印花稅、交易手續(xù)費(fèi)減免等，降低購(gòu)房成本2.1萬(wàn)多元，相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的2.1%。賣(mài)方則可節(jié)約8.1萬(wàn)元，相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的8.1%。

　　扣除一部分稅費(fèi)后，很多房東重新將物業(yè)掛牌出售，價(jià)格也有所下降。 淘便宜房源要耐心

　　樓市新政策剛一出臺(tái)，立刻引起了市民的普遍關(guān)注，在上海市場(chǎng)，計(jì)劃在一兩年內(nèi)購(gòu)房的人不在少數(shù)。對(duì)于這部分購(gòu)房客戶(hù)而言，在未來(lái)一兩年內(nèi)，充分享受新政策帶來(lái)的優(yōu)惠，解決住房問(wèn)題是非常現(xiàn)實(shí)的選擇。

　　即使購(gòu)房計(jì)劃可以在一到兩年內(nèi)實(shí)施，并不趕在當(dāng)下，對(duì)于這些購(gòu)房者來(lái)講，從現(xiàn)在就開(kāi)始看房也是聰明的舉動(dòng)。房產(chǎn)是非常特殊的商品，特殊性表現(xiàn)在兩個(gè)方面，頭先它的出售方是各不相同的個(gè)人，個(gè)人往往會(huì)受到家庭、工作等因素的影響，出現(xiàn)個(gè)別的超低價(jià)格的房源。淘到這類(lèi)房產(chǎn)頭先靠的就是耐心，耐心等待房東大跳水，抓住機(jī)會(huì)就能購(gòu)到價(jià)格合適的房源。房產(chǎn)的另一個(gè)特殊性就在于它還具有投資性，價(jià)格不但會(huì)跌，還會(huì)漲。現(xiàn)在就開(kāi)始考察房產(chǎn)，可以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的價(jià)格走向。

　　合富置業(yè)有關(guān)人士透露，新政策出臺(tái)對(duì)于樓市明顯利好，但這個(gè)利好未必會(huì)直接促使房?jī)r(jià)上升。在新政策剛剛落地的一段時(shí)間，由于稅費(fèi)大幅降低的影響，一些地區(qū)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)小幅下降，但隨著成交量的上升，樓市可能重新進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的通道。從未來(lái)一段時(shí)間來(lái)看，還有兩個(gè)因素是可能促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的，頭先是中國(guó)仍處于城市化的進(jìn)程中，大城市的規(guī)模還在不斷擴(kuò)大，大批新上海人提供新增需求。其次是動(dòng)拆遷，在上海出臺(tái)的救市政策中，舊區(qū)改造是其中重要的一項(xiàng)，舊區(qū)改造可能帶來(lái)大批動(dòng)拆遷需求，其中一部分市民可能進(jìn)入商品房市場(chǎng)解決需求。

　　"避稅房產(chǎn)"露臺(tái)

　　從目前公布的房產(chǎn)政策來(lái)看，政策都是指向具體房產(chǎn)類(lèi)型的，比如契稅減免是針對(duì)90平方米以下房產(chǎn)的，而房貸利率下調(diào)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅減免主要是針對(duì)普通商品房的。針對(duì)樓市新政策，一些敏感的開(kāi)發(fā)商早已開(kāi)始行動(dòng)，尋找這類(lèi)房源購(gòu)房者往往能得到的實(shí)惠。

　　較近，寶山地區(qū)的康橋水都三期開(kāi)出新房源，這個(gè)樓盤(pán)部分房源非常討巧地設(shè)計(jì)了特大露臺(tái)。這個(gè)露臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)就在于可以很輕易地改造成一個(gè)10多平方米的大房間。由于露臺(tái)面積是屬于性質(zhì)的，所以這套房產(chǎn)的面積只有89平方米，完全符合契稅優(yōu)惠、普通商品房?jī)?yōu)惠政策。由于開(kāi)發(fā)商更適時(shí)地推出了1%契稅的活動(dòng)，因此購(gòu)房者幾乎不用繳稅。購(gòu)購(gòu)這樣的"避稅樓盤(pán)"實(shí)惠蠻多。

　　還有一些開(kāi)發(fā)商將大戶(hù)型房設(shè)計(jì)成了可以分割出售的小戶(hù)型。閔行區(qū)一開(kāi)發(fā)商正在對(duì)外銷(xiāo)售的低密度住宅，每套只有80多平方米，而大部分購(gòu)房者都選擇了一次性購(gòu)兩套，可以充分享受政策優(yōu)惠。

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