文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：為了鼓勵市民購購普通住房，近期國家有關部門出臺了一系列的優惠措施，與此同時，一些城市也根據當地的情況推出了一些配套的措施，這對房地產市場也產生了不小的影響。

　　業內專家分析，對于購房者來說，在當前的情況下購房，應該牢牢把握住頭次置業和普通住房兩個核心，并以此為基礎以變應變地制定購房策略，充分享受政策所帶來的實惠。

　　房地產市場的政策大變樣了！11月1日無疑成了市場關注的一個焦點，因為就在這前后，許多城市的房產新政正式出臺。

　　李輝一直有著購房的打算，所以這幾天來他一直挺興奮的，時時刻刻都在關注著政策面點點滴滴的變化，因為他知道，樓市實在就是一個政策市。隨著10月22日國家權威部門一系列政策組合拳的出臺，這幾天來，上海、南京、福州、武漢和南昌等地都相繼出臺了一系列激活樓市的政策，對此李輝用一句話進行了概括：“像我這樣的頭次置業者，在這次房產新政中的受益是的。”

　　頭次置業備受鼓勵

　　李輝的話是沒有錯的，這次新推出的房產政策力度不小，其關鍵點就在于激活自住需求，而頭次置業無疑是其中的受惠對象。根據央行政策，頭套房購購者可以享受到兩大好處：一是只要是普通住宅的購購者，頭付比例都可降為20%；二是按揭利率可較低下浮為貸款基準利率的0.7倍。另外，頭次購購90平米以下普通住房契稅統一下調到1%。而除了“國家版”的政策之外，各個城市更是出臺了鼓勵頭次置業的“地方版”政策，讓購房者切切實實嘗到了甜頭。對此，日前摩根大通發布的研究報告稱，中國出臺刺激房地產市場的政策不僅必要，而且是促進內需增長較關鍵的措施之一，而這些措施旨在鼓勵頭次置業者，他們成了這次政策較主要的著力點。

　　購房者對這一政策面的變化是心知肚明的，近一陣在上海等城市的房地產交易，前去辦理“頭次購房證明”的購房者出現了久違的排隊現象，進一步顯示了其在當前市場上所引發的關注度。其實縱觀這許多年來房地產市場政策面的變化，頭次置業始終是受鼓勵的對象，這也為我們把握政策的脈絡搭建了一個清晰的角度。

　　普通住房大行其道

　　“在所有這些房產新政中，我較關注的還是普通房標準的變化。”李輝用這句話對當前的政策做了這樣一個評論。近一陣以來，各地對普通住房標準的調整可謂是“轟轟烈烈”。上海采用了“雙限制”，即由原來的政策轉變為對房屋總價和面積的限制。而南京的普通住房標準更為寬泛，住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下的，即可算作普通住房，把普通住房徹底與房價脫了鉤。其他不少城市普通房標準的調整雖然各有不同，但總體都比原來寬松了許多。

　　普通住房之所以受到關注，較為關鍵的原因還在于目前所有的政策措施都是圍繞著普通住房展開的。而且從“地方版”的政策來看，普通住房還能享受到更多優惠，比如上海就規定，對個人將購購超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業稅和個人所得稅（先進生活用房）。所以普通房標準其實厘定了這次房產新政所覆蓋的范圍，無疑有著舉足輕重的作用。

　　而從各地普通住房標準調整的情況來看，未來市場上的普通住房無疑將大大增加，普通住房將成為主流，更多的選擇機會已經呈現在了購房者面前，大家可以好好地把握這一契機。

　　利好誘發購房機會

　　契稅減免、利率下調、頭付降低……在一系列優惠政策的誘惑下，像李輝這樣的購房者終于有些按耐不住了，他準備在這幾個月到房地產市場轉轉，看看有沒有出手時機。李輝說：“現在有這么多有利房地產市場的政策出臺，對于我們購房者來說也應該多多留意市場的變化，不要忽視政策利好帶來的購房機會。畢竟根據我自己的情況，購房不可能等太久，這些政策增添了我的信心。”

　　其實，此次房產新政的出臺是與整個經濟大環境息息相關的，美國“次貸危機”引發了一場席卷全球的金融風暴，這也給中國經濟帶來了非常巨大的影響。在這種情況下，啟動內需無疑是當務之急，而房地產無疑成了急先鋒。現在有種種跡象表明，2009年我們面臨的經濟形勢可能會更加嚴峻，這也決定了有關方面可能會進一步推出鼓勵房地產市場發展的政策，也將給購房者帶來更多的實惠。

　　那么，未來還可能會有哪些政策出臺呢？總體來看，值得關注的有這樣幾點：頭先，“購房退稅”是否會重出江湖，“購房退稅”是1998年在上海房地產市場低迷的情況下出臺的，但其實這種優惠政策在許多國家和地區都一直存在，在那里購房都能享受到退稅優惠；，購房財政補貼是否會全面啟動，目前在西安、南京、揚州等城市，已經開始執行這項措施，其是否會全面鋪開就值得大家進一步關注；第三，購房入戶是否會展開，購房這類優惠政策此前在上海也曾實施過，這對刺激樓市具有相當大的作用，目前一些城市已經開始逐步運用此項措施。還有對“改善型”普通住房究竟如何定義也是個相當關鍵的焦點，其中主要涉及到房地產交易和銀行兩個層面，對此購房者也可進一步留意。

　　而從市場的角度來看，房產新政的出臺雖然難以改變樓市短期調整的態勢，但是其作用將會慢慢地顯現出來，對于購房者來說就要把握市場低迷期的購房機會，因為這樣的階段往往是淘房的好時機。

　　購房策略以變應變

　　政策在變，我們購房手段也應該以變應變。從這些政策的著力點來看，我們可以發現這樣兩個關鍵詞：一是頭次置業；二是普通住房。所有的政策措施都是圍繞著這兩個范疇來展開的，由此我們的購房策略可以以此為基礎，在當前緊緊把握住這樣三點：

　　一是緊盯普通住房，在當前的市場情況下特別要留意那些“非轉普”的房源，隨著各地普通房標準的出臺，其所涵蓋的范圍大大增加了，這也給了我們更多選擇的機會。換句話說我們購房應該以普通住房作為頭選，這樣即使未來政策面發生變化，仍然可以避免成為被“打壓”的對象。

　　二是用足政策上限，其中特別是要對梯級購房策略進行調整。此前我們一直強調購小換大的梯級購房策略，但在目前的政策背景下，如果在頭次置業時過于保守，接下來換房容易進入二次置業的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以記者認為，在頭次購房時應該根據自己的能力，盡量多地滿足實際的居住需求，充分享受頭次置業政策所帶來的實惠。

　　三是力降利息成本，根據當前的政策，巧用公積金貸款無疑是較佳的手段。目前公積金貸款利率進一步下調，從10月27日起，五年期（含五年）公積金貸款利率從4.32%下調至4.05%，五年期以上公積金貸款利率從4.86%下調至4.59%。以上海為例，如用足80萬元貸款，貸款年限為20年來計算，如果按等額本息計算法來計算，貸款購房者每月還款額為5100元，每月要比商業貸款（7折優惠，利率為5.04%）少還197元。應該說其中的實惠不少。

　　把握機會 逢低介入

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　一系列的政策出臺，政府打出救市組合拳，樓市將會何去何從？能否就此扭轉頹勢？購房時機是否已然出現？專家表示，雖然市場低迷狀態還在持續，不過對于購房者尤其是購購自住房的人而言，此時應該積極準備起來，以便能夠在時機成熟之后立即出手以搶得先機，而不是被動等待以至于錯失機會。

　　市場成交量將會回升

　　在新政的作用下，樓市將產生諸多變化，包括交易量的回升以及未來消費形式的改變。雖然較近各地成交量并未隨著新政的實施而出現大幅增長情形，但是專家分析認為，近期交易量會有所回升。

　　就上海而言，較近兩個月以來，一手新房的日成交量均鮮有超過500套的情形，大多數時候在200～400套不等，與去年夏天成交高峰時期日均1300套的成交量相比相去甚遠。這種情形還要維持多長時間呢？

　　業內人士表示不會等待多久，上海市房產交易狀況會發生轉變。上海德佑地產市場部有關人士在接受記者采訪時表示，隨著上海普通住房標準的確定，盧灣、靜安、黃浦等市核心區域內有為數不少的非普通住宅實現“非轉普”，這種變化對購賣雙方來說都是利好。購家可以節約購房成本，如契稅減半，貸款利率可享受基準利率0.7倍的更為優惠的幅度；而賣家也能降低交易費用，如不用繳納營業稅和個稅。“購房成本減少和交易稅費的降低，會促使一些有購房意向的人做出購房決定。”這位人士如是說。

　　而隨著二手房市場交易量的回升，必將帶動一手新房的交易量。復旦大學房地產研究主任華偉指出，隨著二手房市場的交易回暖，這必將帶動一手市場的交易，因此一手房交易量在目前的基礎上還會有所增加。

　　此外，隨著各地普通住房標準的確定，同時政府的優惠政策也是圍繞普通住房而制定，那么對市場供應也會引起相應的變化。廣州知名房產專家韓世同認為，購購普通住房能夠享受到諸多優惠，肯定會促使更多的人關注這種物業。而這種變化也會讓開發商會隨著市場需求的變化而對產品進行調整，比如增加符合普通住房標準房源的供應。

　　把握低迷期購房機會

　　樓市何時能夠出現轉機？專家給出的答案是在明年年初。華偉指出，就目前而言，各級政府出臺均出臺了救市政策，如政府在稅費、信貸方面給予相應的優惠，同時也有地方政府出臺利好政策，如上海對兩年以上的二手房（普通住房）免征營業稅、個稅，武漢放寬普通住房的標準以擴大政策受惠面，南京針對購房給予相應的財政補貼。“這些做法都表明，希望消費者恢復信心。”他說。

　　華偉進一步指出，現在能做的就是等待市場轉機的出現。市場轉機的出現在很大程度上取決于交易量的企穩并回升，也就是說，只有等到交易量穩定下來之后再回升，價格底部才會顯現。而在他看來，目前市場還處于低迷時期，觀望氣氛并未隨著政策的出臺而消散，但是利好政策作用的釋放，會對交易量的回升并較終穩定下來起到重要的作用，政策效力不會在突然間完全釋放出來，這需要一個過程。

　　這個過程會有多長，華偉給出的

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