在頻頻加息的趨勢(shì)中,林先生對(duì)如何才能輕松理財(cái)、緩解個(gè)人還款壓力深表苦惱。為此,記者采訪了銀行理財(cái)人士,列舉三種還貸方式,為工薪供房者如何省錢還貸指點(diǎn)迷津。

　　縮短期限,提前還款省息數(shù)萬(wàn)元

　　據(jù)業(yè)內(nèi)研究報(bào)告預(yù)計(jì),今年第三季度CPI很可能再創(chuàng)新高,業(yè)內(nèi)認(rèn)為央行很可能再次加息。雖然每次調(diào)整的幅度不大,但由此引起的房貸客戶每月還貸支出增加還是不少。

　　目前,5年以上個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率為7.38%,較年初上升了0.54個(gè)百分點(diǎn),累計(jì)升幅近8%。以房貸金額30萬(wàn)元、期限20年的貸款為例,在銀行給予基準(zhǔn)利率下浮15%優(yōu)惠的前提下,新利率下每月還款額是2196.81元,較今年初每月多支出79.58元。

　　銀行理財(cái)人士分析說(shuō),貸款總是要付利息,一旦加息就必須多支付利息。因此,減少利息支出的較簡(jiǎn)單、較穩(wěn)健的有效途徑就是盡早歸還本金,以及盡力縮短貸款期限。

　　"目前,工薪購(gòu)房者通常采用提前還款,而忽略了努力減少貸款期限,如果既提前還款又縮短貸款期限,雙管齊下將更加節(jié)省利息。"

　　如禪城區(qū)某機(jī)關(guān)公務(wù)員朱先生于2005年8月購(gòu)房,還剩貸款本金60萬(wàn)元,貸期還剩17年左右。原先每月還款4963元,共計(jì)應(yīng)付利息為47.2萬(wàn)元左右。由于頻頻加息,現(xiàn)在打算每月增加還款額。頭先采用種方法,月供增加,同時(shí)盡力縮短還款期限,爭(zhēng)取在12年內(nèi)還清貸款。

　　加息后,按照7.38%的年貸款利息計(jì)算,現(xiàn)在每月還款增加至6292元,如此12年后,共計(jì)需要支付利息為30.6萬(wàn)元左右,共計(jì)節(jié)省利息16.6萬(wàn)元。但如果采用只增加一定的月供,并不極力縮短還款期限,僅僅計(jì)劃在15年內(nèi)還清貸款,那么每月需要還款5521元,15年后共計(jì)需要支付39.4萬(wàn)元的利息費(fèi)用,則僅節(jié)省7.8萬(wàn)元左右的利息。由此可見(jiàn),僅拖延了3年再還清貸款,就需要多支付8.8萬(wàn)元的利息。

　　貸活兩便,還款理財(cái)兩不誤

　　提前還款是減輕房貸還款壓力的有效途徑之一,但與此同時(shí),貸款者因此也將失去利用該筆資金進(jìn)行投資的機(jī)會(huì)。那么有沒(méi)有兩全其美的方法,既能提前還貸減少房貸利息支出,又不會(huì)失去一筆可流動(dòng)的資金?

　　據(jù)了解,目前部分銀行提供了這種可能。比如有銀行推出的"貸活兩便"就能起到這樣的作用。房貸客戶只要將其月供扣款賬戶申請(qǐng)為"房貸理財(cái)賬戶"即可。"該賬戶存款余額超過(guò)協(xié)議約定的金額以上的部分,將被視作提前還貸,達(dá)到減少貸款利息支出的目的。如果客戶對(duì)這筆資金有更好的資金投向時(shí),如股票、基金或購(gòu)購(gòu)其他投資產(chǎn)品,則可隨時(shí)從賬戶中支取部分或全部存款。"

　　據(jù)介紹,房貸理財(cái)賬戶可以限度地保證客戶資金靈活性,提升個(gè)人財(cái)富綜合收益能力,同時(shí)還可在一定程度降低還貸利息支出。

　　如一客戶在銀行申請(qǐng)了一筆40萬(wàn)元的住房按揭貸款,并申請(qǐng)了"貸活兩便"。如果他將30萬(wàn)元臨時(shí)閑置資金存入房貸理財(cái)賬戶,銀行將按照協(xié)議約定的相應(yīng)比例計(jì)提13.5萬(wàn)元視作提前還貸,剩余16.5萬(wàn)元按活期存款計(jì)息,這樣提前還貸的13.5萬(wàn)元每日少支出的利息,加上16.5萬(wàn)元活期存款每日的收益,其總和為27.23元。

　　如此,臨時(shí)提前還貸一個(gè)月,則可相應(yīng)節(jié)省約600元的月供。而一旦有更好的投資方向,他可隨時(shí)支取30萬(wàn)元閑置資金,用于收益更高的投資。

　　固定利率,鎖定升息風(fēng)險(xiǎn)

　　目前新一輪升息階段,準(zhǔn)備貸款購(gòu)房的市民,可考慮嘗試銀行的"固定利率"房貸,因?yàn)楦?dòng)的貸款利率每年都可能有變化,而固定利率房貸將5年左右乃是更長(zhǎng)時(shí)間的利率,固定在一個(gè)穩(wěn)定的水平上,這是當(dāng)前人民幣處于升息通道中較為省心、理想的貸款策略。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,近期利率上漲太快,央行頻繁加息,同樣給銀行的固定利率房貸業(yè)務(wù)帶來(lái)了很大壓力。此次加息后,部分銀行的某些網(wǎng)點(diǎn)固定利率貸款業(yè)務(wù)的審批進(jìn)度已經(jīng)放緩,銀行也希望等到總部提高利息的通知后,再辦理固定利率的房屋貸款業(yè)務(wù)。

　　這一變化透露,在利息頻頻上漲的趨勢(shì)下,對(duì)于工薪而言,固定利率已經(jīng)成為較實(shí)惠的選擇之一,但對(duì)銀行而言,固定利率房貸成為頗有挑戰(zhàn)性的貸款品種。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)分析,僅以一筆金額30萬(wàn)元、期限20年的貸款為例。先看浮動(dòng)利率,按照當(dāng)前的7.38%(5年期以上)的利率水平,在銀行給予優(yōu)惠15%的前提下,月還款額是2196.81元。如果把貸款方式改成銀行的固定利率貸款,比如選擇6年內(nèi)固定利率貸款,按照相對(duì)應(yīng)的利率標(biāo)準(zhǔn),在6年內(nèi),貸款人每個(gè)月還款額為2180.56元,貸款過(guò)程可省下利息為1170元。

　　理財(cái)師認(rèn)為,對(duì)于有提前還款打算的客戶來(lái)講,實(shí)際上就是享受了一個(gè)特殊優(yōu)惠利率。"這些只是按照利率不變的情況下計(jì)算的,而且浮動(dòng)的貸款利率每年都可能有變化,如果央行宣布利率再提高的話,固定利率產(chǎn)品就更突出其優(yōu)勢(shì)。"（編輯：凝水）

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