使用年限刷新重算

　　關注購房權益

　　廣東正大聯合律師事務所李瑾律師表示，按照《土地管理法》相關規定，國有土地使用權的出讓年限,依據開發商與國土部門簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中的約定而定。考慮到開發建設等因素，當購房者與開發商簽訂購房合同時，房屋所屬土地使用權一般都已耗去若干年。房屋的土地使用權的實際使用期限，直接影響到房屋的使用價值及售價。因此在購房時，購房者可以查看樓盤的《商品房預售許可證》，從而了解預售房屋的情況。如果是廣州的樓盤，市民可通過 “陽光家緣”網站的“房地產項目信息”中的“國土證”一欄，查看土地出讓年限是從什么時候開始計算的。

　　《物權法》：70年后房子仍屬于業主

　　較近，廣州郊區某樓盤賣得非常紅火，可樓盤周圍的居民都知道，這個樓盤所在的地塊已經空置了很多年了，較近一年才被某開發商接手開發，所以其土地使用年限還有多久，實在難以確定。

　　協議轉讓地塊使用年限難更改

　　記者向該開發商咨詢時，其相關負責人也承認，這個地塊是他們通過收購前產權公司所得的二手地，但土地使用年限已經過了五六年了，因此現在購樓的業主，房產證上的土地使用期限只能從2002年左右算起。當記者問：“是否有業主覺得不劃算？”時，該開發商表示，當業主問到土地年限時，他們都會如實告知，業主可以自己衡量后才決定是否購購。

　　不過，一位剛開發了一幅爛尾地的開發商告訴記者，凡是通過司法途徑公開拍賣的爛尾地，其土地使用年限是可以重新計算的，從重新接手時起算依然有70年的使用期。比如他們目前開發的樓盤，就是去年才在廣州市國土房管局的拍賣中購下的，該地塊的使用年限從今年1月份開始計算。

　　不過，據了解，如果不是通過政府公開出讓的方式取得的土地，而是公司之間股權轉讓或者收購回來的地塊，其土地使用年限是難以更改的，就好像購二手房一樣，剩余的土地使用年限肯定遠遠不到70年。

　　《物權法》規定期滿可自動續期

　　雖說居住用地的土地使用年限只有70年，但《物權法》的相關規定，還是給老百姓吃了一顆“定心丸”。

　　根據《物權法》149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。也就是說，70年之后，只要房子還在，就還是屬于業主的。因此對于廣大業主來說，維護保養好自己的住宅是非常重要的。

　　續期費用由誰出尚無定論

　　盡管法律規定房屋的使用期可以自動續期，可是續期的費用是否要出，以及由誰來出，估計是老百姓十分關心的問題。對此，法律界也沒有一致的意見。

　　廣東正大聯合律師事務所李瑾律師認為，按照公平、等價有償的民法原則，購房者已支付的購房款中包括了房屋項下國有土地使用權出讓金，至于續期時間的長短及是否付費、付費金額的多少等等，《物權法》并未做相關規定，上述問題有待日后法律法規的進一步明確。不少開發商則調侃道：“這些問題要幾十年后才碰到，現在就擔心是否要交錢續期，未免有點杞人憂天了。”

　　土地性質為“集體所有”則無法辦理房產證

　　“小產權房”再筍也不能購

　　目前在城中村附近出現了一些價格明顯低于同地段商品房的樓盤，相關政府部門提醒市民，這種比附近商品住宅便宜一大截的房子，其土地性質大都是“集體”性質的而非“國有”的。根據《國有土地管理法》的相關規定，“農民集體所有的土地使用權不得出讓，轉讓或者出租用于非農業建設……”；“集體土地必須向相關政府部門辦理農用地轉用審批手續，轉為國有土地之后，方可用于商品房開發建設”。因此，如果市民購購了土地性質為“農民集體所有”的房屋，就是違反了法律法規的強制性規定，將無法取得所購房屋的所有權，所購房屋也無法進入市場交易、轉讓、與。

　　如果不想購到此類房子，較重要的就是看項目有沒有預售證，因為“集體所有”的住宅是不可能取得預售證的。目前廣州市對集體土地轉為國有土地的限制非常嚴格，除非政府征地，一般情況下集體土地不能轉為國有土地，這些“小產權房”是基本不可能拿到合法的房產證的。

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