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　　老蔡早已退休，現在某私人企業做財務，連帶退休金，一月的收入在3500元左右。她雖然膝下有兩兒子，但兒子們自顧自，平時對老蔡關心不夠?！?p>

　　想讓兒子給我購房，這輩子是沒指望了。”老蔡顯得灰心喪氣。

　　一年前，聽說在上海嘉定馬陸地區銷售著一種沒有產權的房子，老蔡表現出了濃厚的興趣。她告訴記者，反正自己歲數大了，活不了太長的時間，產權對她來說沒有意義?！斑^個20年，我死了，房子讓國家收去好了?！?p>

　　記者趕赴現場采訪后發現，像這樣的沒有產權的房子，還挺受市場歡迎。售樓處的小姐對記者說，“大家都想明白了，沒有產權的房子也照樣可以保值、增值，而且轉讓時還不用像正規商品房一樣納稅。”

　　“將來只要補繳差不多每平方米500元的土地稅，就可以拿到同其他商品房一樣的產證；免物業管理費，每月只需交納10元的清潔費......”售樓小姐向記者一一羅列了購購小產權房的優點。

　　南匯宣橋也曾有一種小產權房出售。記者在相關房產的產權證上看到了“50年工業用地”的字樣。售樓先生對記者說，這無關緊要，關鍵是價格便宜，“實惠”。

　　兩周前，記者趕赴松江石湖蕩鎮正在銷售的恬潤新苑小區調查，發現那里的銷售情況也非常好，售樓先生告訴記者，目前只剩下4-5套疊加別墅和2套聯體別墅了，其他房源要等三期開盤了。

　　據介紹，眼下該小區在銷售的疊加別墅售價為3200元/平方米，聯體別墅則為4500元/平方米?！跋鄬τ谥苓叺臉潜P，恬潤新苑要便宜50%”，售樓先生對記者說。

　　一同去看房的一位中年人不以為然，他告訴記者，目前恬潤新苑沒有價格優勢，但他看中的是將來產權證下來的那一刻，“屆時，房價一定會飆升?！?p>

　　據售樓先生介紹，眼下購房者只能拿到發票，待開發商的大產證下來后，一年內可以領到小產證，而目前恬潤新苑的大產證已經在辦理之中了，預計3-5年內可以拿到?！澳菚r候，就與普通商品房沒有區別了?！?p>

　　以上樓盤有一個共同點，就是地處郊縣、現房出售、在上海市房產交易沒有備案、沒有同普通商品房一樣的70年住房產權證。還有，上述樓盤均不提供銀行貸款，須一次性付款。這便是人們常說的小產權房。

　　不能公開對外出售

　　根據目前相關法規，村民在其宅基地上造房不必交納土地出讓金，但在農村集體所有的土地上建造商品房出售，就必須先經由國家征地轉為建設用地，房產開發商向國家交納土地出讓金等稅費后，再將建造好的商品房公開出售，而國家會以頒發房屋所有權證書的形式確認購房人對房屋的產權。

　　準確地說，小產權房不是商品房，所以不能公開對外出售，小產權證也不具備商品房產權證的法律效力。所以，購房人購購小產權房，其利益將不受國家法律保護。因此，購房人要防止被低廉的價格所迷惑，而忽視了小產權房普遍存在的房屋質量、物業管理和違規拆遷等隱患。

　　記者還注意到，小產權房往往在建筑質量方面要遜色于同類的普通商品房。如上述嘉定馬陸的房子，看上去就像是集體宿舍；南匯宣橋的房子原本就是工業區的職工住宅；松江恬潤新苑的房子，則到處可見“縫縫補補”的墻面。

　　大小產權無權威的解釋

　　那么，動輒掛在購房人嘴邊的“小產權”究竟指什么呢？房地產業內人士向記者介紹，小產權是充滿中國特色的稱法，主要是為了相對區別于“大產權”。但事實上，對大小產權并無統一的權威解釋。

　　種解釋是，發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商的一個產權分割而來的。所以相對而言，發展商的產權大，購房人的產權小。

　　種解釋是，國家發產權證的叫大產權，而國家不發產權證僅由鄉鎮政府發證的叫小產權。購房人需要特別注意的是由鄉鎮政府發證的房產實際上并無真正的產權，因為這種房產缺少國家出具的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給予備案。

　　第三種解釋是，房產再轉讓時不用交土地出讓金的叫大產權，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫小產權。由此來看，普通商品房是大產權房，而經濟適用房是小產權房。一般購房人可以從購房合同的土地使用權條款中進行區別確認。

　　目前廣為流傳的小產權一般是指上述種解釋，也叫鄉產權。鄉產權是指購購在農民集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉（鎮）合作經濟聯合社或村經濟合作社的機構制作頒發權屬證書。

　　適當規避風險

　　據房地產業內人士向記者透露，目前上海的小產權房被明令禁止公開交易，它們往往以動遷安置房名義出售或在廣告中回避產權問題。

　　如果購房人實在對小產權房有意，專家建議在購購時優先考慮以下幾個因素，這樣可以適當規避風險。

　　頭先是堅持只購現房的原則，這樣可以防范開發商用期房作幌子，中途停工卷款消失；在集中開發且規模大的小區購購小產權房，這樣將來萬一遇到維權情況時，可以集中廣大住戶力量共同行動；在村民混居的小區購購小產權房，可以有效防范被違規拆遷的風險；較好在購購小產權房前打聽一下開發商的背景，有政府背景的優先考慮。（編輯：lj）

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