某媒體：關于上海樓盤合同撤銷率高的消息較近引起很多人的關注，而且之前有媒體報道上海樓市成交量和價格同時大幅上漲，跡象和去年的價格爆發性上漲極為相似。一直都有傳聞說有開發商會簽些假合同制造樓盤銷售火爆的景象，來控制樓盤銷售進度和價格，從而控制市場行情。根據上海“網上房地產”統計數據所得到的合同撤銷率高過四成的樓盤并不在少數，更有高達100%的，比如松江區的沿海麗水馨城項目曾經創下簽約287次，合同撤銷（含預定）287次的記錄。但是媒體曝光之后，開發商和相關管理部門很快就一致對外宣稱，該統計中合同撤銷包括定金合同撤銷和預售合同（或銷售合同）撤銷兩部分，偏高的是定金合同撤銷而不是預售合同（或銷售合同）撤銷，后者比例正常。巧合的是，同一個銷售進度表里面，合同撤銷次數對應的簽約次數卻不包括定金合同，相關方面對此解釋是統計口徑不對稱.

　　問題一：“網上房地產”是上海房地產交易主辦的，其在設計數據統計口徑時卻出現這么簡單的“統計口徑不對稱”的錯誤，您認為符合常理嗎？

　　答：以“統計口徑不對稱”來回答是牽強的、是不符合常理的，只是管理層的一面之詞，真實情況消費者根本無法知道；同時表明管理層偏袒開發商的傾向十分明顯，也是對制度設計不合理和管理不嚴責任的推脫。因為不管是定金合同撤消還是預售（銷售）合同撤消，其實質、用意和結果就是哄抬房價！網上顯示100%的撤消率是不可辯駁的事實，這種現象比較普遍而且伴隨著“網上房地產”同時產生，它不單是上海存在的問題，是個全國性的問題。

　　問題二：合同撤銷率本身有何現實意義？“網上房地產”在銷售進度表里面在呈現簽約次數的同時，也出現了相應的合同撤銷次數，其用意何在？

　　答：這是一個技術的設定和設計，本身沒什么特別意義和用意。撤消率過高反而顯示出制度設計的不合理和漏洞，反而顯示出開發商的不誠信和欺詐行為。

　　問題三：您認為合同撤銷率，即使是區分為定金合同撤銷和預售合同（或銷售合同）撤銷，各自正常的合理比例區間大概應該是怎樣的？過高的合同撤銷率說明了什么？為什么會出現如此之高的合同撤銷率？這樣的高合同撤銷率大概是怎么創造出來的？其對市場會有怎樣的影響？

　　答：定金合同撤消和預售（銷售）合同撤消從營銷策略和結果上來看沒有本質區別，是玩弄文字游戲而已！是推卸責任而已！前面也已談到，其本質就是制造“虛假”繁榮和恐慌情緒，房子還未銷售就制造高預定（銷售）的假象，哄抬房價，誘導、欺騙消費者高價購入。之所以有怎么高的撤消率說明開發商的誠信度有很大問題！說明管理層的監督存在很大問題！說明制度設計存在很大問題！一般正常的撤消率我認為兩者相加在5%左右。至于說到影響應該說是很惡劣的，它不僅是消費者蒙受了巨大的經濟損失，而且影響到“網上房地產”和整個房地產行業的信譽，更為嚴重的可能是虛假的信息干擾宏觀調控的政策，對整個經濟的可持續發展埋下隱患！

　　問題四：據報道，2006年7月份廣州也曾出現合同撤銷率過高的問題，而2005年包括央視CCTV在內的和地方媒體就報道過以浦東“萬邦都市花園”等為典型樓盤的房屋合同高撤單事件及“退房”風波，當時的房地產市場是怎樣的情形？和當前的市場狀況有無可比性？其對當前情勢有無啟發借鑒作用？

　　答：高撤消率背后基本上都有一個特征：就是在一輪房價快速飚升、放量上漲后，出現量價價背離、高位縮量的態勢，房價在此時有一個理性盤整的要求，于是開發商使出包括高銷售率（隨后是高撤消率）在內的一系列手段，地方政府、地方媒體和御用文人更是積極配合，什么“穩中有升論”、“漲幅趨緩論”、“成本論”、“地荒論”、“城市化論”、“接軌論”等零零種種，其潛臺詞就是房價“只漲不跌”！這幾年宏觀（房地產）調控成“空調”、房價越調越高的原因蓋出于此！

　　問題五：中國的房地產市場總體來說具有怎樣的特點？各城市地區之間的市場關聯性會有多大？您怎樣看待當前上海，乃至全國的房地產市場？原因何在？

　　答：08年中國房地產市場總體來說是窄幅廂型整理、穩中微降的格局，但上海和北京可能是個例外，由于其政治和經濟的地位，由于全世界“熱錢”的涌入和當今對住房投機限制的不力（之今仍未對住房“投機”加以界定和準確制導），因此可能是“穩中微升”的格局。當然筆者同時認為，北京和上海的房價也是一個“上升筑頂”的風險累積的過程！是一個瘋狂和風險的共生的過程！上海和北京等地房價收入比嚴重高于世界平均值，房價“大起不落”違背規律！違背民意！必然會受到規律的懲罰！必須引起足夠的重視！各地區之間的市場關聯性不會很大，因為，房地產的區域性特點比較明顯，當然，一個地區的房價是否合理關鍵是看各級政府的保障住房和中小套型（“90”、“70”）住宅是否落實到實處，我認為只有下崗工人（包括農民）的住房問題解決了，中國的房價也就合理了。當前，廣州、深圳等地的房價理性回歸是個好現象，同時也說明他們多層次的住宅體系（包括廉租屋、經濟適用房、限價房、“90”“70”工程等）推進的比較好，老百姓也會比較滿意，廣大占權重的中低收入者是盼望房價理性回歸的。

　　問題六：開發商的促銷手段通過披上“網上”銷售的“合法”、“公正”外衣，而更具欺騙性和隱蔽性。這期間，開發商一般會怎樣使促銷手段合法化的呢？而政府在制度設計和監管方面仍然有待改進。鑒于此種情景，消費者面臨的考驗是相當嚴重的，您怎么看待當前的消費者群體？政府應該做哪些比較緊迫而具體的改進？

　　答：政府不認真監督和懲戒，政府對制度不加以改進，開發商的促銷（網上撤消）自然就“合法”了！“一個好的制度是讓壞人干不了壞事”！地方政府、地方媒體（御用文人）、銀行和開發商所構成的“房地產”勢力是非常強大和“堅固”的！“房價不會跌”、“房價不能跌”、“房價不讓跌”成為地方政府的要務已是路人皆知的“秘密”，與開發商哄抬房價不謀而合。消費者的弱勢地位是無法改變的！

　　建議：盡快修改和完善制度設計

　　1、建議取消房屋預定（定金合同）和已售兩個環節只保留登記環節（登記才是現在的房屋預定和銷售合同由于無紙操作，開發商和代理商完全可以杜撰交易對象，合同銷售到登記也沒有嚴格的時間限定，因此，開發商有足夠的時間和空間來造假、“誘導”消費者高價購入，加上地方政府、輿論的“房價不會跌”、“穩中有升”、“漲幅趨緩”（實質上是宣傳只漲不跌）的誤導，導致中低收入者的“恐慌性”購盤和投機客的“瘋狂性”購盤紛紛涌入。由于“網上房地產”擁有所謂的“合法性”和“三公性”，因此，更具有欺騙性，制度的“糾偏”、“糾錯”和重建顯得刻不容緩！房地產管理部門應當承擔起相應的責任！由于“網上房地產”設計和操作的不規范，由于管理和監督的不力和缺位，有時客觀上起到了“助紂為虐”的作用，這是同“網上房地產”的初衷是完全相悖的！

　　2、建議增加新開工、在建商品房（住宅）的公示內容，增加存量土地（已批未開工）的公示內容，通過法律手段使囤地兩年以內的土地強迫進入市場并接受消費者的監督，增加商品房供需的市場透明度，給消費者一個客觀、準確的心理預期，這是政府應有的職責！

　　3、條件成熟，取消期房向現房銷售過渡

　　4、網上預售必須具有強制性現在許多企業在房地產景氣時期，普遍利用“網上房地產”這個不甚規范的平臺“囤房”、“捂盤”，一個普遍的現象就是不申請預售、待價而沽，即便預售也是“擠牙膏式”的一棟一棟預售，制造所謂的“房荒”，加重了消費者的恐慌情緒，同時“御用專家”和“御用媒體”紛紛給予配合。因此，政府必須加大監督力度，規范“網上房地產”的制度，主體結構達到2/3必須強制全部預售“上網”，給消費者一個客觀、透明的心理預期。甚至有些地方政府和開發商利用“網上房地產”共同進行“囤房”（不銷售）、“囤地”（不開工），達到所謂房價“穩中有升”的結果！主要表現為開發商“捂盤”不申請預售（銷售）和政府在供大于求時控制房屋上市節奏（暫緩、延遲開發商上市時間），造成“網上”房屋“人為”的“短缺”，制造“人為”恐慌、“人為”瘋狂。

　　5、加強政府監督、處罰力度，并公開曝光，嚴重的給予司法處理。開發商的違法成本很低！相關管理層的不作為成本也很低！地方和的博弈仍將繼續！房價和民意之間的博弈仍將繼續！適時、準確的數據是樓市健康運行之本，因此“網上房地產”的重建已顯得刻不容緩！不然還不如取消！先進能改變現狀的是政府的決心！從“管住地根（‘控增逼存’，即逼出、盤活開發商存量土地）、管住銀根（銀根不足，無法囤地）、遏制投機、抑制投資”、懲治房地產領域腐敗和懲戒地方政府不作為（打擊投機不力、保障住房建設不力）等幾方面進行系統、剛性的調控，從信貸（全國聯網，2套以上不能貸款）、稅收（所得稅、物業稅）、利率（單獨提高2套以上房貸利率）和提高頭付（2套頭付提高）等方面對住房投機（2套或以上就是投機、嚴格限外）進行準確“制導”，嚴格按照法律辦事，才能取得效果。房價在中國當今可謂“年年漲、月月漲、就差天天漲”，由于不科學的增長觀和“片面”的政績觀，人為地改變了中國房地產（房價）的運行規律，中國房地產的風險和瘋狂都在積聚，是繼續“養泡沫”還是主動“擠泡沫”？如果我們對當今中國持續積累的房地產泡沫熟視無睹、任其“養大”直至破裂，屆時我們將付出巨大代價！上海、北京或成為中國高房價較后的堡壘！

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