養(yǎng)商鋪

　　相對于有的開發(fā)商采取用高于當時實際價值的價格將商鋪一次性賣出的營銷策略，持有商鋪產(chǎn)權，將商鋪出租是更好的獲利方式。開發(fā)商既可以長期得到價格不菲的租金收益，還可以獲得地產(chǎn)增值效益，而且便于篩選控制管理經(jīng)營者，有利于商業(yè)氛圍的集聚。

　　創(chuàng)品牌

　　在繁華地段，商鋪空租率小，昂貴的租金支出往往高于店鋪的銷售收益。盡管如此，旗艦店展示、大型連鎖店仍然要搶占一席之地。意大利知名時尚運動品牌Kappa天津旗艦店正式落戶“金街”和平路。Kappa天津旗艦店建筑面積超過800平方米，是到目前為止國內Kappa旗艦店中面積、形象較新、真正標志性的旗艦店。當顧客經(jīng)常看到店鋪的品牌后，再在其他普通地段看到同樣的品牌時，會從心底產(chǎn)生很強烈的認同感和信任感。商家的知名度也由此打開。上海的南京西路、淮海中路是面向全國、面向世界的形象窗口，許多定位于打響國內市場、走向國際市場的商家都瞄準了這塊“”。

　　巧布局

　　商鋪較好不要順排做，要有自己的主題，業(yè)態(tài)組合定位形成規(guī)模經(jīng)營。開發(fā)商把戰(zhàn)略眼光放長遠，有志于將所持有的商鋪打造成商業(yè)或中的關鍵區(qū)位。比如本市出現(xiàn)的五金城等大型商鋪，集交易、倉儲、物流配、現(xiàn)代商務辦公、信息化管理、品牌展示、電子商務、會展等多項功能于一體，實施現(xiàn)代化、規(guī)模化、品牌化經(jīng)營。帶動天津五金產(chǎn)業(yè)從銷地型市場向產(chǎn)地型市場轉變，為天津市發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)提供條件，吸引全國五金機電產(chǎn)業(yè)向周邊集聚。

　　社區(qū)里的商鋪配套可以借鑒新加坡的“鄰里”社區(qū)服務概念。鄰里以居住人群為，全部設施滿足人們在家居附近尋求生活、文化交流的需要，構成了一套巨大的家庭住宅延伸體系。這種不斷完善的業(yè)態(tài)組合，取得相當可觀的經(jīng)濟效益，還提供了很多就業(yè)機會，妥善解決了城市居民生活質量和城市環(huán)境中的若干實際問題，對社會經(jīng)濟發(fā)展和人群素質提高起到一定保障作用。

　　挖潛力

　　英國特許測量師、21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)顧問行總經(jīng)理王新分析說：“成熟的商鋪開發(fā)商應該在開發(fā)前反復跟客戶溝通，大到業(yè)態(tài)的主基調，小到店鋪符合建筑標準。商鋪要有先進的物業(yè)設施、良好的綠化景觀、功效合理的房型、適用性清晰的業(yè)態(tài)。開發(fā)商要挖掘到商鋪建筑的附加價值。

　　在這方面國際上有著比較領跑的例子，像LV的設計師是一個專業(yè)團隊，LV的內部空間布局既有各自的特點又有相對統(tǒng)一的風格。設計師懂商業(yè)要素和特性，把表達商業(yè)的元素融入到設計之中。再如南京路的一個在建商業(yè)廣場，將引進國外現(xiàn)代商業(yè)Shopping Mall的模式，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務全方位業(yè)態(tài)為一體，商場內除設有百貨公司和各類特色店鋪外，還會有主題樂園和娛樂、特色餐廳、超級市場及配套服務，甚至還有音樂酒吧、DISCO、卡拉OK、電影院乃至現(xiàn)代化酒店等現(xiàn)代娛樂休閑和服務業(yè)態(tài)。有關專家論證該項目將把國際化、現(xiàn)代化和地域文化相結合。

　　關于交通問題，專家提出,局部交通與城市交通的結合與組織,在方案深化上應與路網(wǎng)的調整銜接好。對于停車問題，存車數(shù)量，出入口的數(shù)量、位置、出入口與城市干道尤其是與道路交叉口的問題，應進一步具體分析。

　　關于興業(yè)銀行保護問題，專家認為，濱江道、和平路、興業(yè)銀行、勸業(yè)場、交通飯店、惠中飯店作為一個節(jié)點在人們記憶中留有深刻印象；應該將新老建筑結合起來考慮，不能過于時尚，與城市相脫離。

　　重管理

　　“大品牌的專業(yè)管理公司是商鋪發(fā)展所必需的。”中原地產(chǎn)（天津）投資顧問部主管高飛介紹說，“天津比較成功的大型商鋪都由品牌管理公司打理經(jīng)營。比如津匯、伊勢丹，顧客走進商場，感覺很舒適，樓層商品分布符合相應購物群的習慣，很方便。新加坡澳中房地產(chǎn)公司投資津匯廣場在天津成功地樹立了主導商務大廈及購物的嶄新形象。因為專業(yè)品牌管理公司具有國際水準，能把握市場的賣點，對商鋪的持續(xù)經(jīng)營及形成業(yè)態(tài)規(guī)模都有益。再比如奧城，商業(yè)就由易購得專業(yè)管理管理，帶動了奧城整體的商業(yè)氛圍，強化了奧城的商業(yè)影響力。”

　　專業(yè)人士認為，新興城市商圈會陸續(xù)出現(xiàn)，市場會不斷細分。在市場整體份額中，大賣場將占到40%，購物占15%，百貨商店及社區(qū)商業(yè)占到25%。從區(qū)域上分，和平區(qū)、河西區(qū)各占20%，南開區(qū)和塘沽區(qū)共占20%，其他份額被紅橋區(qū)、河北區(qū)、河東區(qū)及郊區(qū)分享。事在人為，按照市場規(guī)律來說，商鋪的年回報率在8%，未來的發(fā)展前景是很好的。

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