樣板間能透露重要信息

　　“榜樣的力量是無窮的，”實際上，樣板間從某種意義上已成為一個住宅項目的形象代言人。

　　每位開發商在準備推出一個新住宅項目時，都會花費很多心機，花費一大筆錢，請專業人士設計，請施工公司建造，請裝修公司裝飾，搭建出一個與眾不同的樣板間來。幾乎每個開發商都很看中樣板間，有些開發商甚至會幾易其稿，不斷調整樣板間的設計品位和裝修風格，因為，在房子還沒有建出來之前，樣板間實際上就是這個項目。

　　從一個項目的樣板間可以看出兩個比較重要的信息：定位和定價。這兩個信息是一個項目安身立命的根本：這個房子是賣給誰的？這個購購人群是否會認可這個房子？如果“定位”準確，這個房子的購購人群是客觀存在的，如果“定價”也是準確的，這個購購人群有這個價位上的購購能力，那么，一個項目的開發是正確的，是成功的。如果其中一個不準確，都會使這個項目開發不暢，調整是必然的。調整得如何，就是經過另一個時間段的考驗才知道的事情了。

　　樣板間還能夠“透露”出這個項目的開發商的一些“底細”。實際上，開發商是各種資源的整合者，土地、銀行、設計、建筑材料、工程施工、銷售、物業管理，等等，每一個環節都是開發商選擇和決定的。

　　那么從樣板間，一個購房者應該了解到開發商什么呢？比如：這是一個什么樣的開發商？開發商的組成結構是怎樣的？是股份公司，是國有公司，是民營公司，還是什么性質的公司？是次開發項目嗎？是否有過開發經驗？開發商以前的開發能力如何？等等。

　　另外，還要看這個開發商的“整合”能力，他找了哪一家規劃設計公司，他找了哪一家銀行做住房按揭貸款，哪一家工程公司建房子，銷售人員的素質怎樣，物業管理公司是哪一家，等等。

　　一個小小的樣板間，能看出的問題實在不少。當房子還在大坑里、房子還是半截、房子還無法進去實勘的階段，樣板間是一個精明的購房者了解房子的先進途徑。所以，樣板間是重要的。

　　樣板間能看出什么“門道”

　　俗話說：“外行看熱鬧，內行看門道。”在五光十色的樣板間里，一個購房者應該怎樣從“熱鬧”中看出“門道”來呢？如果以后的住宅在交房時，必須是精裝修，那么，一個購房者要從精裝修的樣板間里看出什么“門道”呢？

　　頭先，要擺正“心態”，不要全信樣板間展示的內容，也不要完全懷疑樣板間的展示內容，要心存辯證的、科學的、挑剔的、理解的“心態”看樣板間。

　　樣板間是一個住宅項目的臉面，所以任何一個開發商都會把樣板間修飾得漂亮，這是可以理解的，但是如果開發商把樣板間修飾得掩蓋了房子原本的面目，甚或是誤導購房者，那就要用挑剔的眼光來看“樣板間”了。

　　樣板間從構造上說有兩種，一種是建在售樓現場的臨時搭建的“虛擬”樣板間，一種是建在現房里的“實體”樣板間。從樣板間的形式上分有三種，一種是毛坯房，沒有任何的裝修，購房者看到的是實實在在的戶型、墻體以及管道、地面等等；一種是交房樣板房，按照交房標準進行了一些簡單的裝修和裝飾，并且會標明哪些裝修和裝飾是交房時就有的，哪些是交房時沒有的，一般這樣的樣板間沒有很復雜的家具、燈飾和墻面修飾；一種是豪華裝修的樣板房，也叫創意樣板房，一般配有精美的家具、漂亮的燈飾、華麗的潔具等等，告訴購房者，你要是有錢，可以把房間裝飾成這樣。

　　如果以后商品住宅都要裝修后再交房，那么，種毛坯房樣板間就會成為歷史，而種和第三種將會同時出現在一個項目的樣板間里，開發商將會不僅僅只提供其中的一種，而是提供樣板間套餐：交房標準裝修和創意裝修。

　　在許多關于如何購房的“教科書”里，幾乎都會告訴購房者怎么看樣板間。

　　業內一位購房專家告訴我，如果購房者看的是實體樣板間，一般可以肯定其面積、層高、陽臺大小等都不會有問題。但要注意其他幾個問題，比如：看采光是否充足，陽臺、窗戶與鄰家是否會產生對視?？磻魞鹊母鞣N管道是否會影響家具的擺放。廚衛、洗衣間、躍層住戶的平臺是否安裝了地漏。如果是高層建筑，還要看看電梯的核心筒是否對所選戶型產生噪聲影響。確定一下防火通道的具體位置，等等。總之，看得越細越好，細節是購房的關鍵。如果購房者看的是臨時搭建的樣板間，購房者也應將上述問題問清楚，而且較好自帶一把卷尺，丈量一下各房間的面積和層高，因為往往臨時搭建的樣板間其內墻隔斷比實體樣板間要薄，戶內面積會有所增大，給購房者造成錯覺。

　　這位專家還說，如果購房者看的是豪華精裝修的樣板間，還要留意：精裝樣板間里，為了彌補采光不足的缺點，特別是一些進深較大的戶型，多采用亮色調的裝修、家具及窗簾，房間里的壁柜、大門的玄關以及廚房、衛生間等較小空間的屋頂往往裝有多盞射燈，在視覺上給人十分寬敞明亮的感覺。購房人可以讓售樓人員關閉戶內的射燈及頂燈，體會一下房間里各部分自然光線及陽光是否充分，小空間的面積是否合用。另外，還要問清楚，哪些東西是交房時應該有的，哪些是沒有的；哪些是發展商隨房的，哪些是房價中包括的。問清戶內的潔具、地磚、地板、暖器、空調、燃氣爐、對講機、開關、五金件、塑鋼窗及戶門的品牌，確定其是否與將來的交房標準相同，等等。

　　在看精裝修樣板間時一定要有一顆“客觀”的心，因為漂亮的樣板間是要花很多錢的，有的樣板間的裝修費可能和總房價款差不多，如果你有這個經濟實力，精裝修的樣板間可以給你一種裝修建議；如果你沒有這個經濟實力，就只當是進家具店里欣賞精美的家具和裝飾。

　　樣板間不具有法律效力

　　雖然樣板間對一個住宅產品做了種種美好的說明，但是，有一個問題，這些說明是開發商的承諾嗎？開發商必須兌現嗎？也可以說，樣板間具有法律約束效力嗎？

　　記者在采訪中了解到，一旦發生法律糾紛，樣板間里的種種說明可能是不能或不足以作為證據，它的“承諾”不屬于合同的一部分，它只能被理解為一種宣傳手段，不具有法律強制力，不能保證這些“承諾”一定實現。

　　在北京市房屋土地管理局統一頒發的《商品房預售契約》第15條中規定：“本契約未盡事宜，雙方可簽訂補充協議，本契約的附件和雙方簽訂的補充協議為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力?！比绻a充條款或附件中對裝修設備標準、配套設施等做了明確規定，在商品房交付時，必須按照規定處理。如果在附件中沒有對裝修設備標準、配套設施等做出規定，或約定不明確時，根據《合同法》第61條的有關規定，可以將樣板間、樓書，以及其他售樓材料中所做的承諾作為確定裝修設備標準的參考依據，這些可能對開發商有一定的約束力，但對購房人的保障作用并不充分。

　　換句話說，如果樣板間里的一切說明都是具有法律約束力的，開發商就不會在自己的售樓處安一個陷阱，自己往下跳了，所以，購房者在簽訂《商品房預售契約》時，一定要將開發商所承諾的條件逐一明確，具體地寫入正式合同中，并約定雙方違約責任及責任的承擔方法。

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