2003年，張先生在京北某小區購購了一套房子，高高興興搬了進去。但是，入住兩年后，張先生發現房屋墻壁及屋面出現呈蜘蛛網狀的細微裂縫，嚴重影響了房屋的觀感和品質。張先生很生氣，據此向開發商提出索賠，要求開發商補償35000元，但開發商卻根本不同意，認為較多給7000元（后升至9000元）。

　　雙方僵持不下，張先生只好求助于律師。

　　律師說法

　　北京信杰律師事務所 律師王仕平：房地產糾紛時有發生，但是，要很好地解決問題，還需要講求策略。頭先，要拿出自己的權益受到侵害的證據；，合理索賠要有過渡，不能讓對方感覺索賠的目的就是為了錢；第三，談判時，盡可能找高層談判。

　　索賠要有依據

　　在這個案例中，王律師告訴張先生，頭先，索賠的數額必須要有依據，為什么要這么多錢？不能給對方空口要錢的感覺。在本案中，不要糾纏于裂縫的補償上，因為裂縫對于房屋價值的影響是無法計算的，補償費用是一個很靈活的概念，結果肯定對業主不利。而應該將問題的性質確定為維修及房屋周轉費用上，這就可以有客觀的計算依據。然后，做一個詳細的計算單給對方，讓對方無話可說，心悅誠服。其實這個報價單是很容易做的，主要包含材料費、人工費、搬家費、誤工費等，必要時也可以委托裝修公司幫忙出具。本案中，張先生按照律師建議提供了報價單。張先生提供報價單后，開發商仍不接受，理由是房屋無需全面維修，可以采取局部修理，因而不能按全部修理給予補償。但事實上，局部維修從技術上來說是無法做到的，即使能做到，成本只會比全面維修更高。雙方又出現了新的爭議。

　　及時轉換目標

　　這種情況下，律師告訴張先生可以適當地轉變談判策略，可以將談判的目標進行適當轉換。既然對方認為費用過高，張先生就勢提出由對方為自己維修，但明確地告訴對方要按國家規范進行維修，使用與張先生裝修的相同材料。同時也不向對方索賠房屋周轉費用，而是要求對方提供周轉房屋。

　　開發商仔細考慮之后，并不愿提供周轉房。于是，雙方經過談判達成的意見是：等開春天氣暖和后，開發商進行維修，另補償9000元作為搬家及周轉費用（因為開發商不愿意提供周轉房，周轉費用就很好談了）。幾個月后，張先生改變了主意，決定暫時不維修了，他考慮到現實情況，希望再過幾年，等孩子大些，然后再對房屋進行整體重新裝修。于是，他再次和開發商談判補償問題。因為有前期的鋪墊，這一次談起來非常順利，雙方很快就達成一致：包括裝修費和搬家周轉費，開發商一次性補償業主25000元。

　　這是一個雙方都可以接受的結果，對開發商來說，補償費用明顯比實際維修費用低；而對于業主而言，該補償費用盡管低于實際的維修成本，但遠遠高于初次談的費用，心理上完全能接受。維權心得

　　1. 索賠一定要有依據

　　房地產維權索賠是一項很艱苦的工作，雙方要斗智斗勇，但較核心的是要依據法律憑事實說話，要有充分的法律和事實依據，否則談判就變成了吵架，很難成功。

　　2.注意談判策略

　　比如本案成功的關鍵之一就在于及時將索賠的目標從索賠變為勞務索賠，策略上的轉變帶來了談判結果的轉變。

　　警惕：預售房抵押三大陷阱

　　記者日前了解到，目前許多房地產開發商非法抵押樓盤，致使業主至今無法辦理登記備案和辦理產權證。目前，一些地方在商品房購賣中基本采用預售方式，而這種方式購房人所擔負的風險很大。盡管購房人在購房簽約時非常謹慎，但由于缺乏法律知識和房地產專業知識，加上信息不對稱，經常落入不誠信開發商設置的陷阱中，無法自拔。南京市房產局有關負責人告訴記者，開發商在預售商品房時常常設置三種陷阱，消費者一定要警惕。

　　陷阱一：開發商在建設項目土地被抵押的狀況下，不告知購房人抵押的事實，就與購房人簽訂商品房購賣契約，且這種房屋的權利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購房人的顧慮，順利收取定金和頭付款。

　　陷阱二：開發商在建設項目土地被抵押的狀況下，在與購房人簽訂合同后，為了順利將土地抵押轉成在建工程抵押，往往不為購房人辦理登記備案手續。

　　陷阱三：開發商在不通知抵押權人的情況下，也不告知購房人抵押的事實，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購房人，在簽訂契約收取房款之后，長期不為購房者辦理登記備案（被設定抵押的房屋無法辦理登記備案）。因此，為防范購房風險，購房人在簽約前，須查驗房產管理部門核發的《商品房預售許可證》，凡土地設定抵押的房屋，許可證上備注欄內均加以備注。

　　如果是在建工程被抵押的，《商品房預售許可證》上也會加蓋抵押章。

　　對土地設定抵押的房屋，購房人在簽約時，應要求開發商將土地抵押權利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后5日內（較長不得超過30日），敦促開發商按期辦理登記備案手續，防止開發商在將土地抵押轉成在建工程抵押時將已售的房屋作為在建工程進行抵押。

　　對已作為在建工程抵押的房屋，購房人在簽訂房屋認購書后，應待開發商辦理了抵押注銷手續后，方能與其簽訂契約；在其辦理了登記備案后，方可支付頭付款或房款。(編輯：陳蝶） (責任編輯：JN040)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！