律師解析： 明洲律師事務所單薇律師認為，在房地產交易過程中，出于各種各樣的原因，有些時候轉讓人會隱瞞出賣房地產存在的問題，房地產權屬決定了轉讓人是否有訂立合同的主體資格，只有房地產的所有權人或者受有權人委托的人才能有權利對房地產進行處分，非所有人的處分行為將導致房地產轉讓合同的無效或被撤銷。

　　房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。在房地產存在抵押的情形下，房地產的轉讓受到限制，未經抵押權人同意，房產管理部門是不予辦理轉讓過戶登記的。而在房地產處于租賃的情況下，一是承租人在同等條件下有優先購購權，二是租賃合同對新的房地產權利人繼續有效，這種情況的存在，將嚴重妨礙受讓人權利的行使。

　　從以上分析可見，在轉讓的房地產存在權屬不明、設有抵押、已經出租的情況下，受讓人的權利很難得到保障。因此從今年10月1日起實施的《天津市房地產交易管理條例》第十三條明確規定了轉讓房地產時，轉讓人應當如實告知受讓人所轉讓房地產的權屬、抵押、租賃等相關情況。上述規定，為房地產轉讓人設立了法定告知義務，為受讓人的權利保護提供了法律上的支持。

　　律師提醒：在房地產轉讓過程中，作為轉讓人應當按照法律的規定，履行如實告知義務，否則將承擔不利的法律后果。(編輯：凝水)

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