時間：2007年8月19日上午10：30－11：40

　　購房人：Tony

　　目標樓盤：望京區域配套完善樓盤

　　樓盤價格：15000元/平方米左右，總價控制在200

　　萬元以內

　　物業類型：公寓

　　開盤時間：2007年8月13日

　　目標戶型：120平方米兩居至三居

　　40歲的Tony在十五年前因家庭變故舉家遷至美國，獲得了美國“戶口”，但在內地生活已經習慣的他還是決定再回北京居住。之前在北京時，一家大小居住在望京，明年回京后，一家人仍打算在望京置業。Tony特意向公司請假一個星期，飛回北京選房。

　　為了滿足Tony一家的置業需求，《樓市》購房紀實欄目記者推薦了位于望京產業開發區，處于望京北路和廣順北大街交匯處，8月13日剛開盤的華彩國際公寓項目。8月19日，Tony在記者的推薦下來到該樓盤，對其進行了實地考察。

　　時間：10：30－10：50 心情：愉快

　　社區配套完善，部分樓宇臨街

　　上午10：30，記者如約在距離項目售樓較近的麗澤中街公交站與驅車前來的Tony見面。一見面，Tony便向記者表達了他對交通的滿意。“從三元橋上機場高速，10時辰就到此地了。”

　　在進入售樓時，一位王姓銷售人員即上前，告訴我們他就是接待我們的銷售。Tony仍舊沉浸在一路上沒有堵車的興奮中，隨即夸獎起項目的交通便利來。在沙盤上，項目交通示意一目了然：項目的東南西北分別臨近朝科內部路，東湖路，廣順北大街，望京北路。同時記者也發現，在項目所有樓宇的分布中，1#樓緊挨著的馬路對面是即將完工的六佰本商鋪，所有上五環的車都會經過那，噪聲問題會比較突出。據此，銷售人員的解釋為，本次開盤的7#樓，距離馬路遠，不存在噪聲問題。

　　對項目的配套介紹，銷售人員底氣十足：“望京區域已經形成了成熟的居住氛圍，項目周邊分布有花家地小學、望京路小學、八十中、中國社科院研究學院，中醫藥大學東區等教育資源，惠蘭醫院、中日友好醫院等醫療配套設施，沃爾瑪、家樂福、旺角廣場、望京購物等大型綜合購物商場。而項目本身也配套有23000平方米的家樂福購物廣場，中體倍力健康會所，足不出戶也能滿足所有業主的生活所需。”

　　對項目所在位置以及配套，Tony表示很滿意。

　　紀實回眸：

　　項目周圍配套：

　　教育：朝師附小望京分校，北京韓國國際學校，北京第八十中學，花家地小學，中國社科院研究學院，中醫藥大學東區，北京師范大學附屬實驗學校，培基雙語幼兒園、花家地北里幼兒園、西壩河一幼

　　醫院：北京惠蘭醫院，北京市老年活動、中日友好醫院

　　娛樂場所：K8俱樂部、好萊塢影城、望京體育場、望京游泳館、望京新城健身俱樂部

　　超市：沃爾瑪、家樂福、旺角廣場、望京購物

　　餐飲：福家鋪子地方農家菜、肯德基、麥當勞

　　銀行：工商銀行、交通銀行、中信銀行

　　運動休閑：姜莊湖公園、南湖公園、望京公園、太陽宮公園

　　公交：606、939、404、406、422、707、710、717、827路等多 在項目設有麗澤中街站。

　　時間：10：50－11：20 心情：郁悶

　　在本地居住未滿一年，不具備購房資格，辦理按揭需提供相關手續

　　在得知Tony是美國人的身份時，銷售人員表現出了異樣神態，因為根據國家限制境外購房的規定，外籍人士必須在內地居住有一年以上才能購購一套房。據Tony介紹，他并不滿足這個條件，因此，他并沒有在大陸購房的資格。（非說不可：“限外令”威力不小。）

　　銷售人員建議道：“可以借用其他如在北京居住的家人或者朋友的身份證，或外籍人士在京已經居住有一年以上的朋友護照，只要是在北京本地已經居住了滿一年就可購購。”這讓本來失去購購欲望的Tony又重新燃起了希望：“可以借用密友Grace的護照，他雖然是英國人，但是與北京女孩結婚已經有5年，結婚后也一直生活在北京。

　　據銷售介紹，如果是持護照購房，還必須去外籍出入境管理處填寫《外籍人在京購房審批單》。在辦理按揭方面，外籍人士可以持居住證向中國的銀行申請商業貸款，付款方式和按揭貸款的各項規定與中國公民基本相同。只不過在申請按揭貸款時，除了要提供學歷證明、結婚證明（已婚）、收入證明，還要提供護照。

　　相比要回京定居的堅定信念，Tony決定再煩瑣的程序他也愿意去辦理。

　　專家馬后炮：

　　境外個人在境內工作、學習時間超過一年，方可購購自用、自住商品房

　　在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購購符合實際需要的自用、自住商品房，不得購購非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購購商品房。

　　港澳臺地區居民和華僑不屬于外籍人士，因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房，不受居住時間限制。 臺灣居民投資購房，應受到《中華人民共和國臺灣同胞投資保護法》《中華人民共和國臺灣同胞投資保護法實施細則》的保護。外籍人士和港澳臺居民以及華僑購房實行實名制，應當持有效證件辦理產權登記手續。

　　對于投資性用房，外國居民和港澳居民應當按照規定設立外商投資企業，注冊資金應當符合有關規定。臺灣居民應當辦理臺胞投資企業，并按照有關規定開展經營活動。

　　紀實回眸：

　　據記者事后調查了解到，有很多外籍購房者因為“限外令”而被擋在了購房大軍外，他們或許繼續租房，或許再等待些時間，在京工作生活滿一年時間再行購購，或如游盈隆，借用其他朋友的身份證明，但如果是借用他人的身份證明，房屋所寫的名字就是此人，而并非游盈隆。

　　在境內工作、學習時間超過一年的境外個人、港澳臺地區居民和華僑因生活需要可以購購一套商品住宅。但必須經過北京市涉外審批辦公室的審批，所需材料：

　　外籍人士：

　　1、護照

　　2、北京市公安局出入境管理處出具的《境外個人在境內居留狀況證明》

　　3、涉外審批辦公室出具的《涉外審批單》

　　4、相關管理部門核發的該境外機構在北京設立分支、代表機構的營業執照或登記證書；各國駐華大、各國際組織駐華代表機構提交外交部同意其購房的照會。

　　北京涉外辦地址：北京市東城區建內大街18號恒基辦公室三座525室、電話：65170808、傳真：65179665、郵編：100005。

　　時間：11：20－11：30 心情：郁悶

　　容積率、密度雙高

　　根據Tony的總房款，銷售人員推薦了7#樓的B4戶型，總建筑面積117平方米的二室二廳二衛。記者觀察發現，該戶型的特點在于南北通透，明廚明衛設計。但銷售員同時表示選擇余地已經不大，只有5、13、14、17、20、21這6層共11套左右的房子供選擇。記者疑惑道，項目剛開盤一個星期都不到，就賣了100多套？銷售人員用熱銷解釋了疑惑。（非說不可：相比有些開發商的開盤即售馨，華彩國際公寓的開發商很“仁慈”。）

　　經過思考，Tony選擇了17層，單價14880元/平方米，總價174萬元，頭付30%為531128元，20年月供8071元。（非說不可：“限外令”并沒有對外籍人士貸款年限有限制。）所有的預算都在Tony的計劃之內。

　　而此時記者從樓書上了解到，項目總建筑面積17萬平方米，占地面積52464平方米，樓座占地粗略計算，項目的容積率超過3以上，建筑密度32.3%，項目的容積率和密度是影響居住舒適度的重要指標，項目如此高的容積率和密度，會影響居住質量。對此，銷售的解釋為目前在市區寸金寸土的位置，樓盤的容積率很多為5。

　　專家馬后炮：

　　容積率

　　容積率是建筑面積與土地面積的比率，容積率越低，人口密度就低，人均占有的土地和公共設施就多。至于舒適度，不同的人可能有不同的感受。應當說，容積率越低，會越舒服。

　　紀實回眸：

　　容積率是項目總建筑面積與占地面積之比，比如1000米的地蓋了5000平方米的房容積率就是5，容積率越小居住越舒適。華彩國際公寓項目占地面積52464平方米。其中公寓面積100548平方米，會所2700平方米，容積率3.39，建筑密度32.3%，綠化率31.02%。

　　時間：11：30－11：40心情：郁悶

　　認購金需交納10萬

　　次在北京購房，對于購房流程，Tony表現得很生疏，于是詢問起具體的購購流程。“選定了房子后，先交10萬元的認購金，7天之內簽定合同，交頭付，辦理按揭貸款手續。”“為什么是10萬元的認購金？”記者提出了質疑。對此，銷售表示此舉為公司的規定，銷售只是執行規定而已。

　　專家馬后炮：

　　認購金不應超過價格的20%

　　認購金沒有標準，雙方協商確定。如果是交付定金，不應超過價格的20%。在繳納認購金之前，應當對房屋和環境進行全面的考察，在盡可能多的了解有關信息后，再簽訂相關文件。

　　較后在參觀了樣板間后，Tony對記者表示：“房子比較滿意，現在頭要的問題是根據外籍人士在京購房的要求，辦理相關手續，希望一切順利！”

　　購房故事：記憶中的北京胡同

　　舅舅家在大雅寶胡同，離日壇公園不遠。70年代還沒有二環路，那時是條護城河，當時不知是修路還是修**，總之工地每周會放映露天電影，那時鄰里間呼朋引伴，拿著小板凳去看電影。在國外有次與舅舅通電話得知，大雅寶胡同和金魚胡同一并拆了，現在叫金寶路。“大雅寶胡同”也就僅存在我的記憶之中。

　　至今20多年沒有回北京，此次回來已經對北京完全陌生了。一個個有著幾百年歷

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