六大產權問題要注意

　　弄清房屋產權是購賣房產的“必修課”，只有產權清晰的房產才能順利上市交易，否則可能會遇到意想不到的麻煩。購二手房要注意房屋是否存在以下問題：

　　產權交易是否有限制 如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房，必須經原產權單位蓋章后才能出讓，而大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

　　承租人有優先購購權利 在同等條件下，房屋的承租人具備優先購購該房屋的權利，所以必須得到該承租人不購購房屋的書面承諾，或是等租賃關系結束后再購購該套房屋。

　　注意房屋用途限定 購房自住者可不必在意這一點，但如果是準備購房用作營業或辦公，則應注意房產權證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望“房”興嘆了。

　　房改房成本價未補足1998年以前許多職工購購原產權單位的住房時，都是以優惠價或標準價購購的。所以，如果購購的是當初以優惠價、標準價購購的公房，那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定，以優惠價、標準價購得的房改房上市時，應該先補足標準價和成本價之間的差價。

　　市民不能購集體土地房屋 根據國家政策規定，集體土地上的農民房屋，只能在本鄉本土的范圍內進行，不能直接賣給城市居民。

　　鄉產權房屋（又稱小產權房屋）需經國家批準，征地開發，只有待土地性質由集體變為國有時，才能在二級市場上進行房產交易。目前，很多城中村的房屋以較低的價格吸引城市居民購購，聲稱可以辦理房產證。而實際上，此類房產證是鄉村集體發放的，不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問題，購購者權益很難得到保障。

　　長期未辦房產證的房子如果購購的房子已經有多年的房齡，而房主只有購房合同和發票，一直未辦理產權證，這類房產很可能因為開發商的問題，導致較終無法辦理產權證。這個時候購方要仔細查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導致無法辦證。

　　此外，在房屋購賣交易完成的同時，購家應要求賣方及時協助自己到房管部門辦理房屋過戶手續，以防賣方看房價上漲而毀約，給購方帶來不必要的麻煩。

　　實地看房七個竅門

　　晚上看房好過白天 晚上看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防范措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到較確切的信息。

　　雨天看房很關鍵 大雨過后，無論房主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。雨天看房時尤其要格外留意陽臺、衛生間附近的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。

　　多看空房子的格局購購房屋較好是看空房子。因為空房子沒有家具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。理想的格局是打開大門從陽臺進入客廳，然后是餐廳、廚房、臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。

不看墻面看墻角 查看墻面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對于墻面來說更為重要。墻角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，墻角的承重力是關鍵，而墻角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。

　　不看窗簾看窗外 注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。需要提示的是，一些老房子多是“品”字格局，購方要仔細檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。

　　看樓梯、消防通道是否通暢 新建商品房大都有電梯，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通道是否通暢等。

　　多問鄰居和保安 同小區鄰居或保安聊天，往往可以獲得許多有價值的信息。因為他們是較了解該小區基本狀況的，有時他們比業主更能客觀、準確地告知購家房屋的相關情況。一位購房的業主就是從保安口中得知，她看的房子根本不是房主所說的只有8年，而是有12年房齡了，只是小區進行過粉刷，外觀上看不出來。因此，從鄰居或保安口中獲得所需的信息，有時還能成為購房與否的決定性因素。

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