但在去年7月，國家六部委聯合下發了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（以下簡稱“171號文”）。隨后，上海房地管理部門及各區縣房地產交易也陸續開始執行這一“限外政策”。現筆者結合國家有關政策法規和目前上海房管登記部門的操作實踐，就境外人士如何在上海購購商業房產，提出下列必須遵循的兩個原則和四類方式。

　　一、“自用”原則。除了外商投資設立房地產開發、經營企業外，境外人在上海購購商業房產必須是自用的，要與自身的需求相匹配。

　　二、“商業存在”原則。“商業存在”原則是“自用”原則的延續。商業房產是用于商業經營的，因此，自用用途的購房者必須在上海擁有可以從事商業經營的公司企業，否則不能作為購購主體；而非自用用途的購房者，也必須按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業，經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。基于以上原則，境外自然人是不能購購上海商業房產的。

　　目前，可行的境外主體在上海購購商業房產的方式有四類：

　　一

　　、境外機構的上海代表處購購。境外公司、企業在上海設立代表處后，因代表處辦公需要，以代表處的名義購購商業房產。

　　二、設立外商投資企業購購。境外公司、企業、自然人投資設立外商獨資企業或中外合資、合作企業，因企業經營需要，以外商投資企業的名義購購商業房產。

　　三、外資并購內資企業取得被并購企業的商業房產資產。采取外資并購方式取得被并購企業的資產，并購手續必須經外資委和有關部門批準。

　　四、設立外商投資的房地產開發、經營企業。“171號”文對外資進入房地產開發經營行業提高了相應的門檻，這是國家對房地產行業宏觀調控在外資領域的體現，也有利于優勝劣汰，使更有實力和能力的境外房地產企業參與中國的房地產市場。

　　同時，境外主體在具體購購過程中，國家和上海對境外人購房的結匯、銀行貸款都有一定條件和規定，必須予以關注，按有關規定操作。

　　（作者為上海市協力律師事務所律師）

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