為此，時(shí)報(bào)記者結(jié)合去年惠州一些較有代表性的實(shí)際案例，從二手房購(gòu)賣和租賃兩方面，請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行具體剖析，希望能使消費(fèi)者多一些經(jīng)驗(yàn)，以免走進(jìn)消費(fèi)誤區(qū)。

　　陷阱1 過(guò)戶費(fèi)未算清購(gòu)家白付冤枉錢

　　丁小姐去年8月看中了一套房，三個(gè)月后便與業(yè)主辦理完過(guò)戶手續(xù)。沒想到，當(dāng)丁小姐興沖沖地拿著新房產(chǎn)證準(zhǔn)備開始新生活時(shí)，物業(yè)公司來(lái)的單據(jù)卻讓她傻了眼。原來(lái)，該房屋原來(lái)的業(yè)主拖欠了近兩年的供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，全部算下來(lái)將近7000元。丁小姐拒絕交費(fèi)，并打電話與原先的業(yè)主聯(lián)系，可是業(yè)主拒不接電話；打電話找中介公司要求解決，中介公司卻稱房屋交易已經(jīng)完畢，交易過(guò)后所有的事情都與該公司無(wú)關(guān)。由于全部房款早已支付給原業(yè)主，無(wú)法從中扣除前業(yè)主所欠費(fèi)用，而且房產(chǎn)現(xiàn)在也已變更為丁小姐名下的產(chǎn)業(yè)，因此丁小姐只好自己承擔(dān)了全部的物業(yè)供暖費(fèi)。

　　破解招數(shù)：購(gòu)購(gòu)房屋一定要有正規(guī)的物業(yè)交驗(yàn)過(guò)程，并且較好不要一次性支付全款給業(yè)主。可先支付部分房款，在雙方完成物業(yè)交驗(yàn)，保證物業(yè)交驗(yàn)的費(fèi)用結(jié)清及房屋的驗(yàn)收工作后再支付剩余房款。物業(yè)交驗(yàn)時(shí)，購(gòu)房者和業(yè)主雙方較好一起到在房屋現(xiàn)場(chǎng)，并在交驗(yàn)當(dāng)天一同填寫《物業(yè)交驗(yàn)單》，確認(rèn)簽字無(wú)誤后，購(gòu)房者才向業(yè)主支付購(gòu)房尾款。

　　陷阱2 現(xiàn)金抵押房被不法中介利用

　　去年12月初，方先生的母親因病急需一筆錢來(lái)治療，與家人商議后決定在網(wǎng)上發(fā)布信息，將自家暫不居住的一套住房出售。兩天后，一個(gè)小伙子與方先生約定了見面時(shí)間，經(jīng)雙方進(jìn)一步協(xié)商后，較終以23萬(wàn)元的價(jià)格成交，小伙子還主動(dòng)提出要求作公證。

　　一周后，方先生與小伙子同去公證處辦理公證，由于購(gòu)賣公證費(fèi)用較高，方先生經(jīng)小伙子建議，與小伙子的朋友辦理了《全權(quán)委托公證》，商定由小伙子與其朋友辦理其它的相關(guān)事宜，并在收取了小伙子全額房款后，將房產(chǎn)證交到后者手中。

　　沒想到3個(gè)月后，方先生卻接到了銀行催款電話及公安機(jī)關(guān)的詢問電話。經(jīng)了解才得知，原來(lái)不法中介公司利用小伙子偽裝成個(gè)人騙取方先生的信任，以低價(jià)拿到房產(chǎn)證后本想高價(jià)轉(zhuǎn)手賣掉。但因無(wú)法如愿，便拿著方先生簽字的《全權(quán)委托公證》及房產(chǎn)證到銀行進(jìn)行抵押變現(xiàn)，并且同時(shí)以極低的價(jià)格冒充房東的代理，出租給一些大學(xué)生。這家不法中介攜款逃跑后，收不到還貸月供的銀行只好來(lái)找方先生。

　　破解招數(shù)：1.對(duì)于不太急于用錢的業(yè)主，較好不要選擇“現(xiàn)金押房”或“現(xiàn)金收購(gòu)”的賣房方式。不管是公司收購(gòu)還是個(gè)人收購(gòu)，都是利用不透明交易來(lái)吃差價(jià)牟取暴利；

　　2.交易時(shí)購(gòu)賣雙方一定要見面，談好價(jià)格后簽訂正規(guī)的《房屋購(gòu)賣合同》，并到房管局過(guò)完戶才能算交易完成，切記不要圖省事，只管給對(duì)方房產(chǎn)證然后拿錢了事，僅僅是做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)購(gòu)賣。

　　陷阱3 不透明“全包價(jià)”虛高房?jī)r(jià)

　　去年11月初，賈先生在報(bào)紙上看到一套40萬(wàn)元的兩居室，打廣告的中介公司稱這40萬(wàn)元的費(fèi)用包含了所有需繳納的稅費(fèi)及中介費(fèi)等雜費(fèi)。由于感覺不錯(cuò)，賈先生很快便與中介公司簽訂合同并辦理了相關(guān)手續(xù)。沒想到，房屋過(guò)戶手續(xù)辦理完的那，賈先生卻了解到，他所購(gòu)房子的原業(yè)主與中介公司簽訂過(guò)合同，出售價(jià)格其實(shí)只有36萬(wàn)元。即使加上各種費(fèi)用總共也不過(guò)37.3萬(wàn)多元，而中介公司卻收取了他40萬(wàn)元的費(fèi)用。

　　當(dāng)賈先生拿著合同要對(duì)方退回多收的費(fèi)用時(shí)，該中介卻指出該合同中講明用40萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)該套二手房，40萬(wàn)元的價(jià)格里包括了所有的費(fèi)用，并未多收取費(fèi)用，不能退款。賈先生仔細(xì)查看合同后發(fā)現(xiàn)，合同中并未列出費(fèi)用的明細(xì)。

　　破解招數(shù)：

　　1.將中介公司收取的費(fèi)用及需要向相關(guān)部門繳納的費(fèi)用了解清楚；

　　2.較好在合同后附上《費(fèi)用清單》，詳細(xì)計(jì)算相關(guān)收費(fèi)；

　　3.一定要同業(yè)主見面簽訂《房屋購(gòu)賣合同》，明確購(gòu)賣雙方購(gòu)房?jī)r(jià)格與售房?jī)r(jià)格是否相同，避免中介公司從中漁利，產(chǎn)生不正當(dāng)差價(jià)。

　　精明提醒 購(gòu)房前五項(xiàng)注意避免交易糾紛

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還不十分規(guī)范，一些問題較為突出，如廣告虛假、面積“短斤少兩”、中介市場(chǎng)混亂及物業(yè)管理不規(guī)范等問題時(shí)有發(fā)生。惠州市消委會(huì)近日提醒廣大市民，房產(chǎn)交易糾紛可從五方面進(jìn)行維權(quán)。

　　1.核實(shí)廣告內(nèi)容。消費(fèi)者在看廣告的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)地考察，多向有關(guān)管理部門咨詢，核實(shí)廣告真實(shí)性。如現(xiàn)在很多廣告打出“就讀某某學(xué)校”的承諾，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)向開發(fā)商索取與學(xué)校簽訂的協(xié)議，看是否有入學(xué)名額等方面的限制。

　　2.了解附加信息。消費(fèi)者應(yīng)多了解樓盤、小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等綜合設(shè)施情況，并應(yīng)了解樓盤、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)，以判斷樓盤、小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)是否符合您的要求。

　　3.關(guān)注補(bǔ)充合同條款。次購(gòu)房的人，較好與開發(fā)商約定一個(gè)退訂的有效期限，以免訂金被“吞”。此外，消費(fèi)者應(yīng)提前拿到統(tǒng)一印發(fā)的預(yù)售合同示范文本(或復(fù)印件)，仔細(xì)研究各項(xiàng)條款。在洽談合同時(shí)，房屋交付時(shí)間、面積誤差的處理、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理、房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的約定及雙方違反合同約定的違約責(zé)任等，應(yīng)寫入合同文本。

　　4.約定房產(chǎn)證辦理時(shí)間。房產(chǎn)證是購(gòu)房者證明自己對(duì)房屋具有所有權(quán)的憑證。購(gòu)房者在簽訂商品房購(gòu)賣合同時(shí)要注意合同中是否有開發(fā)商設(shè)置的陷阱，將辦證的條件和期限進(jìn)行額外的約定，將辦理?xiàng)l件提高、辦理期限延長(zhǎng)等。

　　5.提前簽訂物業(yè)協(xié)議。消費(fèi)者在購(gòu)房之初，就對(duì)開發(fā)商提供的物業(yè)公司進(jìn)行了解，并問清收費(fèi)及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容，以及該公司的品牌及市場(chǎng)口碑，這一點(diǎn)對(duì)投資性消費(fèi)者尤為重要。

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