在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房購賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房購賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房購賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房購賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。對于認購問題，《廣東省商品房預售管理條例》十三條規定：“預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前，經雙方協商同意，預售人可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金；預售人收取訂金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。收取商品房預購訂金時，預售人與預購人應當訂立書面協議，約定所收訂金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后，預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。”此規定明確規定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定金罰則”，但前提是購房人在認購書上也使用了“訂金”的字眼。

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