未辦小產證，并以此為由拒付物業管理費，物業公司幾次發函催討沒有結果后將王女士訴上法庭。日前，法院判決王女士支付拖欠的物業管理費和違約金。

　　1997年2月，王女士與開發商簽訂預售合同，約定所購房屋僅作商住辦使用。1998年8月，開發商取得大產證并交房。王女士將房屋出租給一家廣告公司作辦公用房，但一直未辦理小產證，也未繳納自入住至今的物業管理費。被物業公司起訴后，她辯稱，自己未取得房產證，也不是房屋的實際使用人，無義務支付物業管理費，也不承擔違約責任；再者，房屋屬商住辦性質，而我們沒有“商住辦”物業管理的收費標準，故不應支付。法院認為，物業公司已實際履行了物業管理義務，王女士將系爭房屋出租作為商辦用房，應按商辦標準支付物業管理費，并支付違約金。二審法院支持一審法院意見，維持原判。

　　律師觀點《物業管理條例》第六條規定：“房屋的所有權人為業主”。本案中王女士雖付清了房款并實際使用，但未辦理過戶登記手續，未取得小產證，即未取得房屋所有權，只是對房屋所有權享有期待權，王女士的確不屬“業主”。但根據我國法律，向登記機關遞交不動產登記申請是雙方當事人意思表示一致的行為，需雙方當事人配合才能完成。雖然，我國法律對滯期辦理權屬登記的行為并無制約性規定，但王女士自1998年8月從開發商處取得房屋大產證時起，即有條件辦理小產證卻一直未予辦理，并以此為由拒付物業管理費，這種做法，有違公平原則。依法交付使用的房屋，即使未辦理小產證，購房人也不得拒付物業管理費。

　　另外，《物業管理條例》第四十二條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。”系爭小區存在住宅和商辦兩類房屋，兩類收費標準均已經物價部門審核備案，系爭房屋約定性質為商住辦。

　　根據上述法律規定，即使王女士未實際使用該房屋，在使用人未支付物業管理費用的情況下，王女士負有支付義務。現該房屋被實際使用為辦公經營場所，她應該按商辦房屋性質繳付物業管理費。

　　二審法院維持了原判，判決王女士支付從1998年8月拖欠至今的物業管理費和違約金。（作者為上海市匯盛律師事務所律師）

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