故事1 高達總房款20%的賠付可信嗎？

“爸爸，還有3個星期我們就可以拿新房的鑰匙了吧？”幾個月了，兒子每星期住校回家都少不了問同樣的問題，張先生回答了一遍又一遍，心里也高興了一次又一次。雖然張先生是3個月前購的房，但購房時，建筑的外立面已完全竣工，項目只剩收尾工作，購房合同也簽有“逾期交房，開發商將賠付總房款20%的違約金”等明確條款，所以，對于交房，張先生沒有絲毫的顧慮。

　　從項目大門通往小區沒有路，沒有化糞池，沒有供水設備，樓梯沒有扶手，樓房內公共區域的地面上連一塊瓷磚都沒有，交房當天，連同張先生在內的業主們錯愕不止。隨即而來的是無比的憤怒，業主聯名將開發商告上法庭。一審之后，開發商對部分業主進行了賠付，金額高達200~300萬元，但距離全體業主近500萬元的賠付總額還有200萬元左右的缺口。開發商還聲稱，已無財力做后續工程了……

譚恒聰律師點評：

　　1、不要被合同中不符合客觀實際的條款蒙蔽或者誘惑，目前房地產交易中，違約金在3%~5%之間，較高不超過10%，20%的高額違約金本身就值得懷疑，更不能成為一種保障條件。

　　2、對開發商信譽、資質、資金狀況、經營狀況、樓盤在建情況、承建商的狀況等一定要有所了解，在可能的情況下，應到政府職能部門了解，開發商是否曾有違規違紀的記錄。

　　3、當損害業主利益的情況出現時，業主要保持冷靜，防止被損害的程度加深，應用法律手段維護自身權益。

故事2 別墅漲價，開發商拒絕交房

購別墅的事，王先生早在2004年就做了，可住別墅的享受，王先生到現在還沒體會到，就為這個，較近又惹了一肚子的氣，勞了許多神。

　　看著遲遲交不了的別墅，王先生找到開發商，要求開發商按照建設部制定的商品房交易格式合同文本第九條，關于逾期交房違約賠償的相關規定進行賠付。王先生購房時的總價為56萬多元，隨著房地產市場的整體發展，區域價值的提升，2006年王先生的別墅升值了20多萬元，由此計算得出的違約金為1.8萬元。開發商回復，較多只能賠付3000元，并且抵作物管費，不以現金方式支付。就在雙方僵持不下的時候，王先生接到開發商的函件，根據購房合同補充協議第八條所述：“如果雙方任何一方無故解除合同應當向對方支付總價款10%的違約金。”開發商決定向王先生賠付原房款的10%即5.7萬元，以此與王先生解除購房合同，并拒絕交房，態度強硬。開發商認為第八條中的“無故”就是“沒有任何理由”。

　　趙先軍律師點評：

　　1、建設部制定的格式文本合同是充分保護廣大業主權益的合同，簽訂購房合同時一定要圍繞格式文本合同進行。補充協議中不可避免地存在開發商為規避對其不利的狀況而制定的條款。

　　2、業主購房時，簽訂補充購房合同要謹慎，尤其是對開發商有權單方解除合同的條款、對當補充協議與格式合同發生沖突時以補充協議為準的條款要慎之又慎

故事3 “定金”、“訂金“有明顯區別

　　前幾天，文先生購房了。厭倦了城市的喧嚷和嘈雜，受夠了被圈在高高塔樓上的狹小空間，文先生二次置業的目標定在周邊區縣上，他太想在一個山清水秀的地方住下，有一個屬于自己的花園了。2006年五一大假，文先生找到了心目中的新居，尤其令他心儀的是在售房屋有一個40多平方米的花園。

　　交定金以前，文先生一再追問有關花園的情況和備過案的設計施工平面圖，銷售小姐稱該套戶型的平面圖正在備案過程中，暫時還沒有公布，但絕不會有任何問題，并催促文先生下定金。不愿被人先奪所“愛”的文先生，一咬牙就把定金1萬元交了。

　　“我的花園咋就沒有了？我就是沖著花園才購這個房子的。”在即將簽訂購房合同的時候，文先生發現自己的花園沒了！

譚恒聰律師點評：

　　1、商品房銷售以前，相關資料都應該在房管局備案，如果直到銷售時開發商還不能提供備案后的具體資料，那么這些資料涉及的房屋情況就會有不確定的地方，購房者需要慎重對待，推遲下定金。

　　2、“定金”和“訂金”在司法解釋上是有明顯區別的，“定金”是不能退還的，“訂金”通過雙方協商是可以退還的。購房者在綜合考慮之后，確定要購房才能交“定金”，一旦交了“定金”，法律上認為，開發商所提供的資料、認定的事實，購房者沒有異議。

　　3、目前，每個月都有不少購房者來咨詢“定金”能否退還的問題，這說明，一定程度上購房者還存在不理性的購房沖動，購房是生活中的大事，不能像購衣服、鞋一樣隨意，下“定金”前一定要考慮清楚。

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