漫畫/陳春鳴

　　近日，中山大道某大型社區業主被劫持長達七個公里。該劫持案發生的同時，工業大道南某大型社區內也發生了竊賊深夜入屋盜竊事件，業主存放在家里的現金被洗劫一空。事實上，廣州居住小區出現上述的問題很多。比如社區內游泳池淹死了人；小區停車場內汽車被損壞或被盜了；租客“搬走”了業主家的電器；在小區散步的時候被蛇咬了等等。我家的安全到底該由誰負責？出現類似的問題又該如何處理？本刊記者分頭采訪了業主、物管專家和法律專家。

　　現象1

　　上山遇到了蛇

　　案例

　　柳青家住南湖，后山有坐擁公園。每天空閑，柳青都會和老公到坐擁公園散步。上山的路中，有一條較為原始，天然形成，只用很粗的石頭鋪砌而成的。這條山道比較陡峭，走的人很少。物業管理部門也很少對這條山路進行維護，山路兩旁雜草茂盛，倒是充滿野趣。

　　爬山爬多了，柳青和老公出于新奇，也開始走這條荒蕪的山路。雨后，柳青順著這條山路往上走時，不小心差點踩到了躲在草叢里的一條蛇。一聲驚叫，把蛇嚇跑了，還算萬幸，沒被蛇咬到。回到家，上業主論壇，趕緊發布信息讓鄰居少走那條山路為妙。誰料，跟貼的鄰居說，自己曾經被蛇咬到，還好到了醫院一查，沒有毒，只做皮外傷處理作罷。(詹青)

　　業主說

　　物管自然是要負責的，因為后山公園的安全維護是物管的責任。后來，物管把那條路封了，恐怕也不失為一個規避風險的做法。(詹青)

　　物管說

　　郭昌盛說，這是新問題，如果出現這種情況，應該由物管公司和業主溝通解決，更重要的是如何杜絕類似的情況再次出現。馬悅認為，物管公司有責任向相關部門反映情況，但有無管理疏忽，難以判斷，物管不一定要承擔責任。(張秀欽)

　　律師說

　　陳敏律師認為，這屬于意外事故，沒有侵權人，誰都沒有責任。

　　李瑾律師則認為，《物業管理條例》規定物管公司對業主負有人身、財產安全防范義務。如果物管公司事前已知道小區內有蛇，應當提醒業主注意，并采取相應的安全防范措施，以及在事件發生后及時救助受害人。否則，物管公司可能因未履行安全防范義務而承擔相應的責任。但若物管公司事前不知有蛇出沒，說明意外的發生已超出物管公司能力控制范圍，物管公司對事件的發生不存在過錯。由于現行法律法規并未規定物管公司的安全防范義務應當包括對意外事件的防范，只要物管公司在事發后能及時救助受害人，或采取相應的補救措施，就不需承擔賠償責任。(陳玉霞)

　　現象2

　　老奶奶摔了一跤

　　案例

　　小區的花園是游泳池，游泳池旁邊是一塊圓形的空地。很多時候老人都在這里跳舞、打太極拳、聊天。可今天李奶奶就在這里摔了一跤。

　　圓形空地的四周是花花草草，間或有一兩塊光溜溜的石頭點綴其中，只有一個通道，也是用石頭鋪設而成，看起來很天然，但每顆鋪設的石頭都是圓溜溜的，而且個頭不大不小，正好是一個腳印，來到這塊圓形空地，就必須走這條滑溜溜的石頭橋，尤其像現在這種梅雨天，更容易腳底打滑。李奶奶就是在這里滑倒的，上了趟醫院。后來發現這個場地“埋伏”著太多危險。比如游泳池，沒有護欄，和圓形空地連接的也是圓形的石頭。李奶奶想，還好，要是在這摔跤，還要掉到水里去呢。(詹青)

　　業主說

　　小區內有些公共場所的規劃設計不合理，尤其是老年人、小孩子的活動場所，更要注意安全。(詹青)

　　物管說

　　郭昌盛認為，這要看是否因為物管公司的疏忽造成，由物管公司疏忽造成的，物管公司就要承擔責任。如果不是，物管公司應以書面形式，爭取業委會同意，由物管公司進行整改。(張秀欽)

　　律師說

　　李瑾律師認為，在物管公司對損害事實的發生不存在過錯的情況下，物管公司不需承擔賠償責任。另外，物管公司雖負有為業主人身、財產提供安全防范的義務，但現行法律法規并未規定物管公司的安全防范義務應當包括對意外事件的防范。如果物管公司能在意外發生后及時救助傷者，就不需承擔賠償責任。

　　伯方律師事務所陳敏則認為，根據《較高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定，受到傷害的業主如有過錯也應當承擔相應的責任。此外，因設計、施工的缺陷造成的傷害事件，設計人和施工人也與管理人、所有人一起承擔連帶責任。(陳玉霞)

　　現象3

　　在家被搶了

　　案例

　　本月15日凌晨，位于中山大道旁某高端住宅小區的鄧先生回到自己所住的社區，在小區內被歹徒挾持著回到自己的家。經過長達7個公里的挾持，天早晨，鄧先生交給歹徒3萬元后，才和妻子脫離險境。歹徒曾對鄧先生說，他們在小區里已踩點三個多公里，無保安詢問。(張秀欽)

　　業主說

　　社區保障業主安全的設備太差了，如攝像頭等，攝下的圖像不清楚，歹徒的外形無法辨認。再者，門口的保安形同虛設，外人不用任何身份證明就可以自由進出，越來越沒安全感了。(張秀欽)

　　物管說

　　郭昌盛說，出現這種情況，還是物管的責任。平時物管公司就要檢查保安系統等是否正常運轉，如果不正常，就要向業委會提出更換意見，如果業委會不同意，那么業委會也要承擔一定的責任。馬悅則認為，出現這樣的問題要看物管公司有無責任，如果該提醒的提醒了，該巡視的巡視了，較后還造成失竊，那就是社會治安問題了。(張秀欽)

　　律師說

　　陳敏律師認為，盜竊屬于治安或刑事案件，不能直接推定管理公司有責任。因入屋盜竊事件要求物業公司承擔責任的前提，是業主必須證明被盜是因為物業公司沒有履行物業管理合同責任造成的。(陳玉霞)

　　現象4

　　小孩淹死了

　　案例

　　天河某小區游泳池去年淹死了一個9歲大的小女孩。知情人士介紹，當時是大白天，游泳池配備了兩個救生員。這樣的事情并不是只此一例，前年，某樓盤小區游泳池內也淹死了一個小男孩。

　　有關部門曾經調查過廣州市現有的小區游泳池，發現小區內不少游泳池都不是規則形狀，造型特別。比如，某游泳池池面大部分面積被頂上的露臺覆蓋，三根支撐露臺的巨型圓柱插到游泳池內，表面上看，這樣的設計能起很好的遮陰效果，然而呈花瓣狀的泳池設計及三根大圓柱卻正好給救生員造成視覺上的“盲點”。而在游泳池的救生員配備上，也存在著人員不足或救生員資質不全等問題。

　　除了游泳池淹死人這樣的大問題以外，更多小問題經常在樓盤內出現。比如由于雨天路滑或小區內搞衛生造成路面濕滑，社區內沒有設相關提示牌，導致路人摔倒、受傷等現象。(梁棟賢)

　　業主說

　　一條人命啊，才9歲，多痛心。這樣的小區管理讓人放心嗎？收了游泳者的錢，不管幾歲都可以進，大人卻不準進，進去在旁邊看著都不行，要進去就得交錢。難道每年都要出一次事才會得到重視嗎？(梁棟賢)

　　物管說

　　深圳市龍城物業管理有限公司廣州分公司負責人郭昌盛認為，出現這樣的問題，物業管理公司肯定是監管不到位，對于共用設施的監管，物管公司要非常細心，當小區有業主在游泳時，必須有管理人員在游泳池邊看管，物管公司要承擔應有的責任。但是出現小孩在游泳池等公共地區發生意外等問題，小孩的監護人也要負一定責任。

　　廣州市物業管理專家馬悅認為，出現這種情況，頭先要看有無相關合同約定，有合同約定就按合同辦事。如無具體約定，看物業管理公司的工作人員服務有沒到位，如果不到位，就要看責任出在哪里，物管公司應該承擔相應的責任，責任大小則應由法院來判定。(張秀欽)

　　律師說

　　廣東法則明律師事務所李瑾律師認為，《物業管理條例》第四十七條規定，物業管理企業應當協助做好物業管理區域的安全防范工作。物管公司向業主開放小區公共設施，就有義務為業主提供人身安全保障。以開放游泳池為例，物管公司應按有關規定設置必要的救生、醫療救護設施，配備足夠的救生員、巡視員，在深水區設置警示等以防范意外事故的發生；發生意外時，物業管理公司應及時采取應急措施，做好救助工作。否則，物業管理公司可能因設置、管理不善或未及時救助而承擔賠償責任。《民法通則》百三十一條則規定，受害人對于損害的發生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。如業主違反規定在游泳池跳水、潛水等，物業管理公司的賠償責任可相應減輕。(陳玉霞)

　　現象5

　　租客把家“搬”了

　　案例 王女士是荔灣區某樓盤的業主，去年，她將房子租給了一個在廣州工作的外地人，租期滿后，王女士去收回房子，卻發現原來連同房子一起出租的家電全被租客“搬”走了。鄰居說，那個租客是用貨車把家電搬走的，當初還以為是業主搬家呢。(梁棟賢)

　　業主說

　　這么大一輛貨車把家電搬走了，物管公司沒有理由看不到，租客沒有業主的放行條，物管公司在放行前應打電話確認一下，物管公司理當負上管理不力的責任。(梁棟賢)

　　物管說

　　郭昌盛說，在規范的物管公司，根本不會出現這樣的問題。業主物業出租，要到物管處登記備案，租客租期到，要搬東西離開時，一定要業主在場，如果業主不在場，要看有無業主的放行條。馬悅則說，如果無放行條保安也放租客走，物管要負責任，但是否要負全則，則要由法院來定。(張秀欽)

　　律師說

　　李瑾律師認為，《物業管理條例》第三十六條規定，物管企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。如果業主有充分證據證明物管公司未按物業服務合同約定履行保安職責或履行保安職責存在過錯的，而物管公司未能舉證反駁的，物管公司可能要承擔與其過錯程度相適應的賠償責任。(陳玉霞)

　　現象6

　　后車窗被砸了

　　案例

　　某置業者到海珠區某樓盤看樓，把車

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！