陰招一 開盤雇人排“長龍” 后期熱銷變促銷

　　樓盤的開盤慶典一般都能見證不少“搶房盛況”，而排出的那條“長龍”也足夠讓人嘆為觀止，然而對于開發商而言，這一切卻“盡在掌握”。

　　一個幾十萬平方米的樓盤僅僅拿出少得可憐的一小部分戶型推出，怎能不“排隊”？而另一種排隊則更是開發商自導自演的杰作，為了聚集人氣，開發商出手闊綽地請上大批民工“盛裝亮相”假扮購房者，于是“長龍”顯得極為壯觀，媒體頭條紛紛刊登樓盤的搶房盛況，加之售樓人員也在適當的時機“添油加醋”一番，如此火爆的場面迫使購房人趕快“先下手為強”。但嘩眾取寵的花招卻騙不了市場，有的項目過不了幾天，就“門前冷落鞍馬稀”，于是，開發商再開始轉變策略，從“制造熱銷”到“打折促銷”，三八節優惠婦女，五一節優惠工人，教師節優惠老師，甚至還出現過七一節優惠黨員的促銷廣告，而促銷內容也變得五花八門：打折、裝修材料、免物業費，不少項目仔細算下來比排隊期間的價格還要便宜，即便這樣，上海樓市也出現過前期火爆，后來一蹶不振，賣了幾年較終淪為爛尾樓的實例，可憐了被蒙住雙眼的業主。

　　陰招二 內部認購托市 風險消費者扛

　　其實“內部認購”乍看起來是“雙贏”，開發商熱衷“內部認購”，不僅僅給市場造成該樓盤已被一空的假象，同時提前回籠資金，緩解壓力，更是想借此控制一批潛在的購房者；而消費者追捧“內部認購”，看中的正是認購期間的價格誘惑，一般都能便宜100~200元/平方米，也容易選到理想的樓層、戶型。而實際上，不少業內人士提醒，沒有得到相關部門核準，消費者購購后，很有可能無法取得房產證、土地證，這樣的案例在北京出現過兩三起。

　　記者參照有關規定發現，商品房預售須取得預售許可證，若開發商隱瞞真實情況，擅自“內部認購”，將受處罰。但是，若開發商如實相告，購房人在已知的情況下，仍愿意交付定金，政府部門也不好強行制止。購房者還應該注意的是，“內部認購”后，倘若開發商不能按期交付房子或房子出現質量問題，甚至遇到開發商“攜款而逃”，購房者都難以受到法律保障，購房者也應把這部分風險考慮在內，特別是對于中小開發商的樓盤，更應謹慎。

　　即使躲過了前面的風險，“內部認購期”選房時一定別忘了要明明白白地交錢，一般開發商如果要求你交1000~10000元的“誠意金”，一般而言是可退的；若要求你交20000~50000元定金，定金就不好退了，樓市陰險，不得不防啊。

　　陰招三 假購造勢 退房解套

　　隨著網上簽約的公開和透明，目前這招的使用已經受到了限制，但是仍然有不少項目會鋌而走險，而在這一環節中不少代理行則成為了真正的幫兇。

　　一項目策劃總監告訴記者，為了造成房源銷售“走俏”的假象，某些公司會讓自己的員工先集中參與購房，每人購購一套，造成大量的“事實購購”，給購房人造成項目銷售飄紅的假象，抓住購房人的從眾心理，而實際上，公司內部已經在逐步給每個員工辦理退房和退定手續。據悉，不少與開發商談包銷協議的代理行也普遍使用此招，特別是中高端住宅使用較為普遍。

　　巧合的是，前不久，南京“網上房地產”頭推樓盤“退換房換手率排行榜”，令人吃驚的是，較新排行榜顯示，10家樓盤的退換房換手率在10%上，名為“名店公園購物”的項目高居榜頭，該樓盤納入網上銷售總數為324套，換手率為21.91%，即其認購和已售出的商品房已經注銷了70次，對于這樣的項目而言，“熱銷”不過只是“圖有其表”罷了。

　　陰招四 銷控“千機變” 蒙您沒商量

　　不少購房人應該有這樣的體會，一進售樓處，銷控表上密密麻麻的“紅旗”格外搶眼，樓盤的熱銷程度可見一斑，然而對于業內人士而言，這只是較基本的“銷售技巧”，先將好朝向、好戶型和好單元的房源全部告知“銷售一空”，目的就是為了先將戶型不好、朝向差的房源推向市場，由于感覺房源緊俏，購房者覺得早點下定，待開發商解決了這部分“心病”后，再慢慢地以“客戶資金不足”、“有人退定”、“某某手續不全被銀行卡住”等各種理由，逐一解套先前預留的房源，看著先前還貼滿的小“紅旗”逐一撕下，已經簽訂合同的購房人就只能望房興嘆了。

　　正如一位開發商自己說的，“樓市銷控的招術，不求較好只求較多。”當您想約售樓員看房時，售樓員要是告訴您“較好某天再過來時”，您又得留意了，不少開發商會將要看房的客戶集中在某集體看房，現場自然川流不息、氣氛火爆，本來有備而來的部分購房人心理素質不夠過硬就會立刻方寸大亂，對于一時倉促和頭腦發熱就交錢的購房人而言，無疑又中套了。

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