二手房的優勢恰好是我們購二手房時的殺價關鍵點。

　　信息優勢

　　上海二手房比新房的優勢的一點來自信息均衡，不象新房那樣存在相當多的無底洞。

　　二手房的價格是有評估依據的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價格新房出售較低售價二手房公示價格來判斷所購購 的二手房價是否可靠，換句話講，二手房的價格泡沫是可以通過比較衡量的。這里有一個經驗值，商品性二手房價格較合理的區間在周邊新房價格較高者的2/3，其他類型的如公產房、小產權房則視地段及保障程度有較大差距，年紀較大的老齡商品房大約相當于當地新房均價的一半。

　　走出這個范圍，你就應該借助于其他方法談個理想的價位。

　　出賣方弱點比較容易找出

　　我們大約可以從出賣方的有關信息找出談價優勢，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現金，這個時候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現階段房價出現下行趨勢，對于炒房者出貨，也可以通過付款條件及類比因素談價。

　　對于北京二手房，裝修投入是個沉落成本，購家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調。

　　購賣雙方的身份在談價時也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要像開發商那樣吃價，現在的二手房價大約都翻了一番，所以通過表情與達意，有時可以談落一些價格。

　　出賣方拿出價格理由都可找出反方證據

　　出賣方提出的售出價大約會說到：地段優勢出租價格或已經帶租約同類地段新房，與二手房較大的價差市政變化，讓房子變得稀缺而有效可賣可不賣的說法等等。

　　說到地段,你可就其出價翻了一番來回擊，相當證明了賣方將升值回報全拿走了，至少應該留有余地，讓二手房東也有個相關的回報；對已帶租約，一是不定性存在，二是租價可能不大合理，的回擊手段是你購二手房的主要考慮是自住而不是出租；對于二手房與新房的價差，你還是應該著眼于對方的投資價值在價格里已經有依托，并且新房也在下調；基于購購當時的時間，現在有些地段市政發生的革命性變化，導致二手房出賣人會喊出較高價格，并打出可賣可不賣的姿態，你應著眼于你購二手房，一是手頭緊，但確實需要購房，再加上購了后也對市場價格回調有所擔心，因而在購入時適當考慮一下這一情形。

　　出價方式的談判技巧

　　有許多二手房價格是以包價出現的，即雙證及過戶費由對方出，購受人僅僅承擔二手房的購價，而事實上售價里含有辦證過戶等手續費用在內并略有上浮。

　　方法是先通過個技巧權衡對方的出價合理性，如果出價比較合理,而權證費用加入到購購成本的時候，價格還是可以承受，則可以將權證費用轉為由購受人承擔，在這一前提下再與對方商談成交價格。封死對方靠 過戶來提高單位售價的路徑。

　　合同二手房還應該剔除掉提前還貸的有關費用不要計入到購賣價中，這個應該是房東自主完成的事項。

　　對于非完全性商品房的附加談判技巧

　　有些房子做為二手房是可以購入的,但與一般性商品房有差距，這個時候主要從法律方面權衡購賣的合法性，購后你的權益如何得到保障；同時這類房子的價格一般僅僅是二手商品房的2/3，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當下房價有下降趨勢，你可以大膽殺價。

　　編輯：宮美翠

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