購(gòu)家在交納誠(chéng)意金時(shí)一定要查清楚樓盤(pán)是否已有預(yù)售證
　　較近，某樓盤(pán)向購(gòu)家收取10萬(wàn)元誠(chéng)意金，其“誘餌”就是認(rèn)購(gòu)的購(gòu)家可以得到比價(jià)目表上每平方米便宜1000元的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)購(gòu)，也就是說(shuō)，定出來(lái)單價(jià)6000元/m2,認(rèn)購(gòu)的購(gòu)家提前交了10萬(wàn)元之后，每平方米的價(jià)格就只需5000元，以一套100平方米的單位計(jì)算，購(gòu)家因此獲得了10萬(wàn)元的優(yōu)惠。表面上看起來(lái)，誠(chéng)意金的收取是你情我愿的行為，但是“誠(chéng)意”真的就需要用越來(lái)越多的錢(qián)來(lái)表達(dá)嗎？從1000元到10萬(wàn)元，誠(chéng)意金行情在短短幾年之內(nèi)，上漲了100倍之多，究竟是說(shuō)明廣州人購(gòu)樓有了百倍的誠(chéng)意，還是另有隱情呢？

　　購(gòu)家為何要給發(fā)展商“免息貸款”

　　陳先生去年年底看中了一處還沒(méi)有拿到預(yù)售證的樓盤(pán)，銷售人員告訴他說(shuō)，假如現(xiàn)在下10000元誠(chéng)意金，到公開(kāi)發(fā)售的時(shí)候就可以8.8折的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)購(gòu)，假如房子總價(jià)在50萬(wàn)元上下，等于可以便宜12萬(wàn)元。在這樣巨額優(yōu)惠面前，陳先生下了1萬(wàn)元誠(chéng)意金，結(jié)果等了大半年，這個(gè)樓盤(pán)也沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，較后陳先生對(duì)這個(gè)樓盤(pán)失去了等下去的信心，決定拿回所交的1萬(wàn)元。可是銷售人員卻說(shuō)：要等銷售經(jīng)理和老總審批，需要一個(gè)星期。過(guò)了一個(gè)星期，他去拿錢(qián)的時(shí)候，發(fā)展商的財(cái)務(wù)人員告訴他：“你當(dāng)時(shí)是用銀行卡刷卡的，銀行扣了我們25元手續(xù)費(fèi)，所以現(xiàn)在只能退給你9975元。”陳先生氣惱地說(shuō)：“我白白借錢(qián)給發(fā)展商用了半年，不光沒(méi)利息，還要給手續(xù)費(fèi)，你說(shuō)這事多冤哪！”

　　在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，發(fā)展商在取得預(yù)售許可證之前向購(gòu)家收錢(qián)的名堂，不外乎“誠(chéng)意金”、“訂金”，這些“誠(chéng)意金”、“訂金”的數(shù)額以前是2000元、3000元，后來(lái)漲到了10000元、20000元，有的甚至收取高達(dá)10萬(wàn)元。

　　樓盤(pán)開(kāi)售前，開(kāi)發(fā)商會(huì)以優(yōu)惠折扣或優(yōu)先選購(gòu)作“餌”，要求購(gòu)家先交誠(chéng)意金。有熟知情況的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然誠(chéng)意金可以退，但急需用錢(qián)的開(kāi)發(fā)商可藉此先“借用”，待開(kāi)盤(pán)后再退還沒(méi)有購(gòu)購(gòu)單位那部分購(gòu)家的誠(chéng)意金。在此期間的認(rèn)購(gòu)者，一般能享受一些特殊優(yōu)惠措施，比如開(kāi)盤(pán)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)、與數(shù)月的物業(yè)管理費(fèi)、房?jī)r(jià)折扣等。雙方一旦達(dá)成協(xié)議，待項(xiàng)目銷售手續(xù)齊備，正式開(kāi)盤(pán)以后，認(rèn)購(gòu)人就可以按照內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間達(dá)成的協(xié)議，與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的認(rèn)購(gòu)書(shū)或購(gòu)購(gòu)合同了。另外，也有少數(shù)樓盤(pán)已取得預(yù)售許可證，推出“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期”只是為了試探市場(chǎng)反應(yīng)的銷售策略。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這從一個(gè)方面反映了目前廣州開(kāi)發(fā)商在資金方面的真實(shí)狀況。隨著宏觀調(diào)控、銀根緊縮，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，找錢(qián)已經(jīng)是比找地更為迫切的事情。以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)1000套來(lái)計(jì)算，每套誠(chéng)意金10000元，發(fā)展商就可以在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間免息“借款”1000萬(wàn)元！

　　“慷慨放貸”購(gòu)樓風(fēng)險(xiǎn)不可不防

　　購(gòu)樓中繳納“誠(chéng)意金”或“訂金”，已經(jīng)成為廣州市場(chǎng)中默認(rèn)的行規(guī)，在實(shí)際操作中，確實(shí)也對(duì)購(gòu)賣雙方都有一定好處，比如很多樓盤(pán)正常的認(rèn)購(gòu)也就是一個(gè)月左右，誠(chéng)意金數(shù)額不會(huì)超過(guò)10000元，一般是3000元或者5000元，沒(méi)有購(gòu)成，馬上就可以退款，“誠(chéng)意金”的存在也是有一定合理性的。

　　風(fēng)險(xiǎn)一：遲遲開(kāi)不了盤(pán)

　　廣州市實(shí)行商品房預(yù)售制度，尤其是近年來(lái)提高了預(yù)售門(mén)檻，多層、小高層等樓宇要達(dá)到

　　封頂、高層要建至主體三分之二才能銷售，目的就是規(guī)范市場(chǎng)，防范樓盤(pán)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。但現(xiàn)在樓盤(pán)銷售偷步成風(fēng)，無(wú)疑違反了預(yù)售制度的初衷。有業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商利用訂金、預(yù)付款等資金作開(kāi)發(fā)資金的比例越多，意味著開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)越大，如果樓市興旺，銷售業(yè)績(jī)好，樓盤(pán)自然能順利完成，一旦市場(chǎng)淡靜了，或者設(shè)計(jì)定位失誤，樓盤(pán)滯銷，就可能出

　　現(xiàn)遲遲不能開(kāi)盤(pán)或爛尾現(xiàn)象。如果銷售“偷步”風(fēng)氣繼續(xù)盛行，會(huì)影響廣州樓市的健康發(fā)展。對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō)，雖然提早下了誠(chéng)意金或者訂金能拿到開(kāi)發(fā)商的折扣優(yōu)惠，卻有置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，所以還是應(yīng)該看清楚樓盤(pán)是否有預(yù)售證，才決定下誠(chéng)意金。

　　風(fēng)險(xiǎn)二：可能還購(gòu)了貴樓

　　“內(nèi)部登記”、“內(nèi)部認(rèn)籌”的風(fēng)險(xiǎn)還表現(xiàn)在價(jià)格上。因?yàn)榻徽\(chéng)意金，只表明你有獲得優(yōu)惠折扣的權(quán)利，并不針對(duì)具體單位，因此也不確定每個(gè)單位的價(jià)格。但發(fā)展商通過(guò)內(nèi)部登記、內(nèi)部認(rèn)籌的市場(chǎng)反應(yīng)，可以判斷出適合的價(jià)格。如果樓價(jià)漲了，你購(gòu)貴了可能還不知道呢。如果價(jià)格超出自己的承受能力，長(zhǎng)時(shí)間的等待也可能錯(cuò)過(guò)購(gòu)購(gòu)其他房子的機(jī)會(huì)。這顯然不是一種公平的交易方式，雙方信息不對(duì)等，購(gòu)家對(duì)房?jī)r(jià)、市場(chǎng)沒(méi)有知情權(quán)，這種銷售方式很難保證購(gòu)家的購(gòu)房利益。

　　廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，一個(gè)樓盤(pán)在未取得預(yù)售許可證以前，任何認(rèn)購(gòu)、銷售等行為均是違規(guī)行為。市民發(fā)現(xiàn)后，可向市國(guó)土房管局舉報(bào)，市國(guó)土房管局也會(huì)將定期巡查發(fā)現(xiàn)的違規(guī)樓盤(pán)和現(xiàn)象，及時(shí)在網(wǎng)上曝光。而取得預(yù)售許可證之后，樓盤(pán)可根據(jù)自己的計(jì)劃，采取一些營(yíng)銷策略來(lái)銷售，這種就不屬于違規(guī)行為。

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