為什么要關(guān)注附加條款？因?yàn)槠渲兴婕暗降膯?wèn)題會(huì)在交房后逐步體現(xiàn)：使用面積和公攤面積的分配；精裝修商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)；延期交付使用等問(wèn)題的出現(xiàn)等等，很容易引發(fā)一系列糾紛。如果在交房后常見(jiàn)的問(wèn)題能在較初簽約時(shí)約定、納入到補(bǔ)充條款中，根據(jù)“特別約定優(yōu)于文本約定”的原則，購(gòu)房者的權(quán)益就能得到程度上的保障。

糾紛熱點(diǎn)之一：交房延期

　　按照新的司法解釋，延期交房的開(kāi)發(fā)商將支付高額違約金，一般來(lái)說(shuō)，數(shù)額約為已交房款的日萬(wàn)分之幾（視雙方約定）。因此，有些開(kāi)發(fā)商就在沒(méi)達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)的條件時(shí)匆匆交房，引起了購(gòu)房者的不滿；更有甚者，是以眾多不可抗拒的因素為借口，拒絕支付賠償。

　　“中煌大廈”在今年3月底進(jìn)入了交付使用階段，而發(fā)展商卻以要求業(yè)主補(bǔ)面積差額為由，延期交房，進(jìn)而引發(fā)了糾紛。在延期4個(gè)月之后，較終發(fā)展商做出了賠償。

　　有些在較初簽訂合同時(shí)做了延期交房責(zé)任約定的業(yè)主，較高的賠償金拿到了38000元，這些業(yè)主大多是在事先咨詢了律師或者與懂行的朋友探討過(guò)；但有些沒(méi)做過(guò)任何約定的業(yè)主，卻只拿到了8000元左右。此外，由于這是辦公樓物業(yè)，沒(méi)做過(guò)任何約定的業(yè)主，按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算可得每月約1200元的賠償金，但是如若出租的話，按照市場(chǎng)價(jià)每月可得5000~6000元租金收益，賠償金就與租賃收益卻產(chǎn)生了每月約4300元的價(jià)差，可見(jiàn)賠償金并沒(méi)有彌補(bǔ)業(yè)主的損失。

　　對(duì)于期房購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，較關(guān)心的莫過(guò)于何時(shí)入住了，開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房對(duì)購(gòu)房者往往會(huì)產(chǎn)生一定的損失。因此，李莉認(rèn)為，購(gòu)房者必須在合同中嚴(yán)格約定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，對(duì)延期交房的免責(zé)條件做出限定，并限定解除合同的時(shí)間，以及給業(yè)主直接或間接的損失賠償。

　　免責(zé)事實(shí)不可濫用：《合同法》中明確規(guī)定，地震、洪水、火山爆發(fā)等無(wú)法預(yù)見(jiàn)又不可抗拒的自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭(zhēng)等方屬于“不可抗拒力”。

　　另外，李莉也指出，事先需對(duì)預(yù)期違約責(zé)任賠償金有個(gè)詳細(xì)約定。根據(jù)一般的違約條款，購(gòu)房者只能等合同約定時(shí)間到期后，方可要求賠償或退款，而這個(gè)期間不但包括合同本身的期限，還要包括漫長(zhǎng)的協(xié)商、談判或是訴訟期限，非常不利于購(gòu)房者的權(quán)利保護(hù)。衡量違約金和租金的價(jià)值，律師建議一般約定為日萬(wàn)分之五的延期賠償額比較合理。

糾紛熱點(diǎn)之二：3%面積誤差

　　在房屋交付使用時(shí)，測(cè)繪表上的面積與商品房購(gòu)賣合同中只允許有3%的差異，這一條款在實(shí)際操作中卻“暗藏玄機(jī)”。

　　“青年匯”在去年年底時(shí)就發(fā)生了面積糾紛事件，在合同中只寫明了總面積的大小，而在這面積如何分配上卻十分模糊，致使很多業(yè)主的房子在總面積上與合同中相同，但是實(shí)際的使用面積卻縮了水，公攤面積增加了，如若3%的增加面積是公攤面積的話，那也就是說(shuō)，業(yè)主就要再支付萬(wàn)余元的錢款補(bǔ)在公攤上，白白的吃了啞巴虧。

　　商品房大多以建筑面積計(jì)算購(gòu)房款，而建筑面積是由套內(nèi)面積和公攤面積所組成，因此很多購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，交房時(shí)房屋的建筑面積增加了，增加額度也在3%以內(nèi)，而同時(shí)相應(yīng)的公攤面積也增加了。由于《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定：面積誤差在3%之內(nèi)，業(yè)主無(wú)權(quán)退房。因而，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有違法，業(yè)主對(duì)此也就只能自己吃虧了，開(kāi)發(fā)商不支出任何費(fèi)用就能夠得到合同誤差款。

　　所以，現(xiàn)在購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，律師建議在附加條款上應(yīng)寫明建筑面積、建筑面積中含有的公攤面積組成，具體的使用面積、公攤面積的平米數(shù)。另外，在交付使用前，請(qǐng)專業(yè)的測(cè)繪公司進(jìn)行面積測(cè)算對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)也是可取的。

　　因此，在附加條款中的約定對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就很重要了，“6·1”之后，普通房與非普通房的標(biāo)準(zhǔn)也隨即出臺(tái)，這樣一來(lái)，140平米的面積就成了警戒點(diǎn)，如若交房時(shí)面積增加在3%以內(nèi)但卻使整體面積超過(guò)了140平米的話，那么是否要多交契稅，關(guān)鍵點(diǎn)就取決于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在合同中所簽訂的附加條款。

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