去年12月份，裴先生以62萬的價格購下了東川路一套室內面積為124平方米的二手房，裴先生原打算利用老東山的“名校效應”，轉手將該房子賣出，賺取其中差價。

可是，國家房產政策一直疑團重重，裴先生在地產中介掛牌后一直沒有找到一個合適的價位轉讓。

　　今年6月1日，房產新政正式實施：轉讓購購兩年內的（不包含兩年）的房產，須以房價全額繳納5.5%的營業稅及附加稅，購144平方米以上的房子，須交納3%的契稅。一些媒體報道的時候把契稅加在賣家身上，契稅應該是由購家交的，當然，實際操作當中，契稅和營業稅有時候會轉嫁給另一方，這便是另一個話題。賣出“非普通住房”還要交土地增值稅：（轉讓收入－上手購入價）×適用稅率。在新政實施以后，二手房交易的稅費占到房款的10%左右，而以前的稅費只占房款總額的5%左右。

　　據悉，自從國家鼓勵個人購購自用普通住宅，實行減半征收契稅以來，廣州市一般按房價1.5%的標準向購樓者征收交易契稅，對別墅則作為“高端住宅”征收3%的交易契稅。但，三項新政策的實施改變了這個游戲規則。當然，國家對于個人二手住房交易所得繳個稅也有優惠政策。主要有兩種情況可享稅收優惠：一是對個人轉讓自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個稅；二是對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

　　裴先生將他這套接近二十年樓齡的“豪宅”細細計算了下：去年年底購入這套房子的時候的購入支付費用是：

　　契稅（評估價的1.5%）＋印花稅（合同價的0.05％）＋過戶登記費（50元）＋查檔費（50元）＋印花費（5元）＋中介費2％左右＝22115元（非按揭）。

　　裴先生打算以70萬轉手賣出去，按房產新政的標準，裴先生計算了下該付的稅費，應交稅費居然高達67125元。轉讓成本＝繳納營業稅＋印花費＋個人所得稅＋土地增值稅，裴先生將這幾個稅分開，計算結果如下：

　　營業稅（包括城建費、教育費附加）＝700000元×5.5％＝38500元；

　　印花稅：700000元×0.5‰＝350元；

　　個人所得稅：﹛（賣出價－購入價）－印花稅﹜×20%＝（80000元－350元）×20%＝15930元；

　　土地增值稅：﹛賣出價－扣除項目金額之和（購入價、營業稅、城建稅、教育附加費、印花稅）﹜×30%＝﹛700000元－（620000元＋38500元＋350元）﹜×30%＝12345元；

　　營業稅＋印花稅＋個人所得稅＋土地增值稅＝38500元＋350元＋15930元＋12345元＝67125元。轉讓成本占到了總房價的9.6%！如此高的交易費用，使得裴先生交易這套房子根本上無利可圖。因為，收入－付出＝（賣出價－購入價）－（購入費用＋轉讓成本）＝（700000元－620000元）－（22115元＋67125元）＝－9240元。

　　面對這樣的計算結果，裴先生看到那個負號的時候當場就愣住了，在重稅“圍剿”下，短期轉手賣出看來并沒有利潤可圖。但手中的房產投資總不能虧了吧，那就和當初投資房產的初衷逆道而行了。于是，裴先生不得不轉變思路。

　　裴先生自居的房子月供大概2500元，家庭固定收入每月基本在16000元左右，這個放貸的價格對裴先生來說沒有什么問題，加上也沒什么家庭負擔，自己的資金面還算寬裕，前期的投資沒有必要浪費，所以東川路這套二手房并不急賣。于是，裴先生打算不如先出租，靜觀市場變化。

　　由于這個地段較好，房屋面積也算大，所以租金可以達3000元一個月。房產新政后，房屋出租人應繳納的費用分1000元以下和1000元（含1000元）以上兩種，裴先生的房子租金應該屬于后者，對于1000元以上的租金應繳納的費用是：五月一日正式實施《廣州市房屋租賃管理規定》，登記手續費八十元(只交一次，在這里不計其中),印花稅(租賃雙方交),租賃稅10%。其中印花稅是：月租金×0.1％房產稅，月租金×4％營業稅，月租金×3%城建稅，營業稅×1%教育附加稅，營業稅×3%個人所得稅，租金收益（租金收入扣除相關稅費）×1%，所以，裴先生的房子一個月算下來，需要繳納的稅費是：302.25元。這樣，每個月有2697.75元的收入，以租代售，在沒有尋找到一個好的價格出售的時候也是一種辦法。

　　裴先生并不急著將手中的房產變現，除了因為他的財務狀況并不窘迫，還因為他看準了東川路這個地段的樓價抗跌能力和活躍的租賃市場。雖然東山區和越秀區兩區合并，但該區特殊的教育強勢資源正是維持該區樓盤價格穩步上升的內在原因。從2005年的房價上漲情況來看，由于東山區樓盤較少，部分二手房的價格已經趕超天河區商品房的價位，沒有偏離房產投資的正常水平，升值空間極大。在投資房產時，投資者得認識到兩點，房地產投資收益是兩方面的，一是投資物業的升值，二是租賃的回報。雖然裴先生這套房子現在出售是虧本的，但可以轉為租賃，以尋找升值機會，當房產政策不利于自己投資時，選擇“以柔克剛”, 有動有靜、有柔有剛，有快有慢，有急有緩，有順勢發力，以太極拳的原理應對房產新政。

　　但是，裴先生自己也坦言，短期內不知道這套房子能否賣個好價錢，因為室內面積達124平方米，剛好符合新政下的“豪宅”標準，大多數購家在考慮購購這套房子的時候肯定更多的是持觀望態度，畢竟3%的契稅確實給的樓房造成了不小的影響。

　　在新政的影響下，投資房產和商鋪可圖的利潤空間都有下降趨勢，但商鋪沒有和一般住宅一樣有折舊的威脅，通常投資價值較穩定，廣州現在商鋪的率平均在7%－8%之間徘徊，而在一些較成熟的商務圈，商鋪的投資價值更大；隨著“住宅禁商”的出臺，乙級或丙級的寫字樓租價趨于穩定，空置率有所下降，可以說新政的這條規則的出臺正是熱捧了低檔寫字樓。裴先生表示，他未來投資地產的趨勢會考慮轉向這兩個板塊，但是，房產投資的復雜性和操作難度也在日益顯露出來，在投資地產時不得不考慮風險問題。

　　房產新政出臺，賣房加稅后怎么投資房產，該選擇哪個板塊確實是值得斟酌的問題，畢竟，房產的投資是筆較大的開支，沒有選擇好的投資方式只能落得“血本無歸”。在宏觀政策打擊“炒樓”的背景下，投資者要選擇好合適自己的投資方式，或者，蓄勢待發更為穩妥。

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