三大懸疑拷問廣東商業地產

　　令廣州商業地產一陣騷動的“商務部徹查商業地產”日前悄然結束。商務部調研組一行于14日抵達廣州，在廣州正佳廣場、東莞華南MALL進行了參觀考察，并在東莞召集當地幾大MALL發展商座談，在廣東逗留的時間不足兩天。隨同商務部調研組前來的，還有中國商業地產聯盟和建設銀行的有關負責人。

　　“低調得出人意料，”一位直接接觸過商務部調研組的發展商告訴記者，“北京方面沒有結論，也沒有拋出觀點，但留下了幾個針對性很強的問題。”

　　疑問一：

　　抬高商業地產準入門檻？

　　在東莞座談會上，東莞市經貿局有關負責人明確表示當地購物過多，并表示將對商業地產進行嚴格的準入控制。當地幾大MALL的負責人也對商業地產過度發展稀釋區域商業含金量的后果表示擔憂。“商業地產在不經控制的環境下發展，1＋1＝0.5幾乎是必然的。”有發展商感嘆。

　　“如何讓商業地產健康有序發展”是這次商務部調研的目的，與商務部同樣關心商業地產發展的還有銀行機構。商業地產建設對貸款的依賴讓銀行的神經繃得更緊，對于抬高商業地產門檻的呼聲也越來越高。

　　據了解，商務部在進行實地調查前已經向專家層進行過征詢，其中包括一些保守觀點。如要求發展商在項目前期先制定定價標準、租售比例，甚至招租達到一定比例后才允許項目上馬等，但考察組在聽取發展商的“實操”意見后，對引入專業中介機構、海外資本提高商業地產項目素質等積極做法更加感興趣。

　　疑問二：

　　商業地產應從宏觀著眼？

　　如今業界在商業地產的諸多問題上爭執不休，特別是在購物體量與所在城市經濟總量如何搭配，以及是否應出售產權與租售比例上一直難有共識。而商務部有關負責人并沒有徹底否定商鋪出售與“返租”等經營方式。“對于目前而言，了解到更多的問題比提出解決方案更加有價值”，有發展商感言。

　　“正佳廣場一直在期待著能開通一個**口，如果在項目規劃前期就能解決，人流肯定會比現在更多。”正佳廣場經營管理公司總經理羅草茹表示，商業網點的規劃已經不單是單個項目本身的問題，如果能與城市規劃更有效地結合，商業地產成功的可能性會更大。

　　大型購物的建設對于城市發展的關聯度越來越大，在發展商方面，將購物納入城市規劃的通盤考慮呼聲也日漸升高。中華廣場副總經理岑凱也稱，搞購物就像是“學雷鋒工程”，帶旺了周邊商業而項目本身卻很艱難。相比政府的宏觀布局，發展商單個的力量越發顯得無助。

　　疑問三：

　　有意扶持社區商業？

　　商務部一行在東莞座談會上還提出了社區商業與大型商業網點的結構問題。令不少發展商感到意外的是，商務部對于各城市社區商業中存在的問題同樣了如指掌。盡管國家已經出臺了鼓勵社區商業的有關政策，但并不表示對社區商業的建設面積不加控制。

　　廣東省商業地產專業委員會主任方志華表示，造MALL熱的興起以及后來對商業地產投資熱的反思，終歸是發展商對于商業地產的認識過于狹隘。但社區商業也并非在社區內建幾十個商鋪那么簡單。

　　方志華表示，購物熱與社區商業空置與薄弱已經成為商業地產突出的結構性矛盾之一，商務部重視社區商業并有意在這方面加強引導，對發展商而言不啻為一個積極的信號。他透露，廣東省商業地產委員會已經著手與其他幾個組織一道對社區商業進行研究，在有關部委的重視和引導下，社區商業將面臨全新的發展機遇。　

　　本報記者　王昊

　　點評

　　綜合謀劃時機成熟

　　有業內人士認為，縱觀各地已經出臺的商業網點規劃，多數更像是一個商業發展規劃，對各網點的定位、業態組合等缺少技術上的規定。缺乏技術上的可操作性會直接損害立法的嚴肅性，更有發展商表示，沒有技術性規定，即便引入聽證制度又能怎樣？缺乏法律支持，由各地商業主管部門制定的商業網點規劃在執行上難有作為。

　　在房地產宏觀調控疾風暴雨中出行的全國性商業地產調查，令人很自然地聯想到遲遲未出臺的國務院《城市商業網點規劃條例》。發展商普遍表示，全國性《城市商業網點規劃條例》出臺勢必要具有可操作性，商務部在《條例》出臺前先到一線摸底，是一種極為務實的態度。

　　但相比七部委新政對住宅產業的全面調控力度，商務部在商業地產上的作用力還是略顯形單影只。商業地產的規范發展明顯不只是商務部或是銀行單方面所能達到，建設部等部門的參與是早晚的事情。這次商務部調研所發現的問題已經明顯超出商業范疇，摸查結束后，引入其他相關部門進行綜合謀劃的時機已經成熟。

　　王昊

　　記者觀察

　　廣州房價

　　是高是低

　　經過近七年的“理性回歸”，2003年廣州房價回落到了業界甚至消費者都認為“合理”的價位。而2004年廣州房價雖然“止跌反彈”，但漲幅并不像個別城市那么瘋狂。今年以來，廣州房價走勢也極為平穩，不僅廣州房地產業界，就連中國房地產協會會長楊慎也認定，廣州房價沒有出現過高、過快的狀況，而且一直處在比較平穩的水平。這說明廣州樓市比較成熟、廣州消費者比較理性。廣州房地產開發在全國的房地產市場起到了很好的帶頭作用。

　　那么，這是否意味著廣州房價偏低，投資價值呢？未必！

　　國家發改委、國家統計局較新公布的調查數據顯示，二季度全國平均房價上海、北京、廈門分列前三。據了解，上海的平均房價是每平方米8355元，北京每平方米為7036元，緊隨其后的是廈門，每平方米為6990元。另外，房屋銷售均價在6000元以上的還有四個城市：深圳、寧波、杭州和廣州，分別為每平方米6750元、6606元、6484元和6300元。房屋銷售均價在5000至6000元的城市只有南京，每平方米5270元。其他城市的房屋銷售價都在4800元以下。　

　　房屋銷售均價每平方米為6300元的廣州房價排在國內各大城市第七位，分析前六位城市房價，可以發現它們都有著“高昂”的理由。上海為國際大都市，大量國際投資客相繼涌進，房價高企在所難免；頭都北京作為政治文化，房價高企也無可厚非；廈門能招徠大量的臺胞，房價一時出現高漲也很合理；深圳毗鄰香港，而房價卻僅為香港房價約1／10！大量港人相繼涌入，深圳房價至今還能站得如此合理，確實已極為難得；杭州、蘇州是“人間天堂”，不僅能吸引全國各地高端消費者前往置業安居，甚至還可以招徠大量旅居海外的華人回國“筑巢”，其房價高企可以理喻。然而廣州拿什么撐起目前高達每平方米6300元之價呢？

　　此前廣州吸引了不少港澳臺人士置業，但近年外來人士在廣州置業日漸。廣州以本地人購房為主，確實有利于維護樓市的穩定，但大多數樓房都沒有投資價值，房價炒不起來，投資租賃卻也因為租價長期低迷，還達不到房貸利率水平。更重要的是，目前廣州不少樓盤尤其是市區樓盤容積率普遍偏高，樓盤密度大而且層數極高，這些樓房今后業已缺乏“拆遷”重建價值。北京、杭州等城市房價雖然較廣州為高，但其容積率相對較低，10多層的樓房拆遷后還可以重建成幾十層的住宅高樓，但廣州眾多住宅高樓今后拆遷還能再重建成更高的高樓嗎？

　　從這一角度說，目前廣州房價雖然還算合理，但確實已不算低。雖然廣州不少品質優越的樓房價值還有不斷提升的可能，但放在全國市場來看，廣州相當多樓房都沒有投資價值。

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