拖延辦理國土證現象有點多

　　記者從國土資源局了解到，近幾年來，開發商由于各種原因拖延辦理土地使用證的現象還比較嚴重。“就我們所了解到的情況，關于拖延辦理國土證的投訴數量還不見減少！”武侯區國土資源局一知情人士告訴記者，“這種情況雖然在近兩年有所好轉，但還遠遠達不到購房者們的要求。”

　　該人士告訴記者，現在全國的房地產管理存在三種模式：一是上海模式，即土地、房產管理合二為一；二是深圳模式，土地、規劃合二為一；三是成都的管理模式，即房產、土地、規劃三者分開。按照成都目前的這種操作模式，開發商為某一棟房屋的購購者辦理分戶國土證必須要有這整棟房屋的大國土證。但是由于目前房地產開發中存在的一些不規范行為，往往導致開發商無法達到國家對其獲得土地使用權的要求。“例如，按照規定開發商只取得了５０畝的土地使用權，在實際開發中他卻多占用了一畝，或者往附近稍微挪移了一點，那么我們都不能為其辦理國土使用證。”這位知情人士告訴記者，像開發商在土地占用和開發時的一些不規范行為是導致國土證辦不下來的很重要的一個原因。同時，根據相關規定，要辦理一棟樓的大國土證還必須收集起這一棟樓所有購房者的資料，如果資料收集不齊全，也有可能導致開發商辦理大國土證的時間延遲。

　　國土證辦理責任要分清

　　武侯區國土資源局知情人士建議購房者，在遭遇國土證拖延辦理糾紛時，頭先應搞清楚到底是哪一方的責任。如果明確是開發商的責任，可以通過協商或者起訴的方式來解決；如果是購房者自身的原因，就只能由自己想辦法解決。

　　四川宗華律師事務所吳曉明律師在接受記者采訪時說，開發商說《商品房購賣合同示范文本》的十五條當中所提及的“房地產權屬證書”不包含國土證和產權證，借此避免拖延辦理國土證時間的違約責任是行不通的。因為在建設部《商品房購賣合同條文解釋》中明確說明，房地產權屬證書是購房者享有房屋所有權及相應土地使用權的合法證明材料，而當購房者把所有的辦證資料及所交稅費都交給開發商后，購房者和開發商之間的關系就由協助辦理的關系變為委托關系，開發商必須履行這個辦證的合同義務，否則也應該承擔相應的法律責任。“其實，這兩年我們接到的這種案例也相當多，由于國土證辦理時間延后的原因各式各樣，有可能是購房者沒有交齊證件的原因，也有可能是其他原因，而購房者僅根據《商品房購賣合同示范文本》第十五條的約定起訴開發商時要對證明延遲辦理國土證是“因出賣人的責任”進行舉證是比較困難的，所以大多數都是通過協商解決，很少通過訴訟途徑。”吳律師告誡消費者以后在簽訂購房合同時一定要在補充協議或者附加合同當中將房地產權屬證書的范圍和辦理時間做出一個明確的約定；如果沒有明確約定，則應該按照１９９８年國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》以及較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定進行處理。

　　·相關鏈接·

　　法規：《城市房地產開發經營管理條例》（１９９８年７月２０日國務院令第２４８號發布自發布值日起施行）第四章房地產經營第三十三條：預售商品房的購購人應當自商品房交付使用之日起９０日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購購人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

　　聲音：四川省人民法院立案庭高向陽法官認為，“房地產權屬證書”的內涵應該包括產權證和國土證，開發商應該在合同規定的辦理期限之內辦理完畢相關證件，否則應該承擔相應的法律責任。

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