全省所有鄉鎮的總體規劃修編和控制性規劃編制以及所有村莊規劃編制工作，將于2014年前完成——在全省上下深入貫徹落實 總書記建黨九十周年重要講話，加快推進國際旅游島建設的形勢下，《海南省人民政府關于加強村鎮規劃建設管理工作的意見》（以下簡稱《意見》）于2011年7月18日經省人民政府第67次常務會議審議并原則通過，并于2011年7月22日正式印發實施。這是我省城鄉建設工作中的一件大事，對于樹立和貫徹落實科學發展觀，統籌城鄉發展，加快城鎮化進程，促進國際旅游島建設，都具有極為重要的現實意義和深遠的歷史意義。《意見》的發布和施行，標志著我省城鄉建設管理工作進入一個新的階段，村鎮規劃建設管理方面揭開了新的一頁。
   
　　海口市美蘭區三江鎮村民陸先生昨天時間上網看到了《意見》相關內容。“內容很多，我較關心的是‘宅基地面積標準’、‘農民建房應辦哪些手續’、‘征地拆遷補償’等內容。但是，還有很多內容看不懂，不知道對我們農民今后的生活會有哪些影響。”陸先生的想法代表了很多普通村民，如何讀懂《意見》？昨天，省住房和城鄉建設廳副廳長陳孝京、省國土環境資源廳副廳長王業僑對《意見》中的部分內容進行了權威解讀。

村鎮規劃 今年完成旅游風情小鎮總規

　　《意見》要求各市縣要抓緊做好村鎮規劃的編制和調整工作。要分輕重緩急，優先解決《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》確定的22個特色旅游風情小城鎮總體規劃修編和控制性詳細規劃編制工作。2014年12月底前要完成全省2542個行政村的規劃編制。

解讀

　　“《意見》有三大亮點和突破。”陳孝京說，一是限時實現我省村鎮規劃編制的全覆蓋，要求2014年前完成全省所有鄉鎮的總體規劃修編和控制性規劃編制以及所有村莊規劃編制工作。其中，2011年12月底前，頭先完成22個特色旅游風情小鎮的規劃編制工作；2012年12月底前完成市縣人民政府所在鎮以外各鄉鎮的規劃編制工作；2012年12月底前，完成需要控制的村莊規劃編制。

　　二是在村鎮地區建立起較完善的規劃和施工許可制度。在村鎮進行建設活動，必須符合村鎮規劃和村鎮土地利用總體規劃。由此將一舉扭轉我省村鎮建設不搞報建、不受規劃控制指導的局面，使我省城鄉建設進入新的歷史階段。
     
　　三是明確村鎮規劃建設管理機構設置和人員配備。要求市縣城鄉建設（規劃）主管部門要有專門機構、人員負責村鎮規劃建設管理工作；各鄉鎮應設鄉鎮規劃建設管理所，暫時不具備單獨設立規劃建設管理所的鄉鎮，可在國土所加掛“規劃建設管理所”牌子，并至少配備2名財政預算管理事業編制的專業人員。村民委員會要設立專職或兼職的規劃建設協管員，負責村莊規劃建設管理工作。

土地管理 頭次對宅基地面積進行限制

     《意見》充分考慮了土地的利用和保護問題，提出了規范土地利用和保護的措施。如嚴格農村用地規劃控制，所有需要使用農村集體土地的村鎮建設，都應符合鄉鎮土地利用總體規劃和村鎮規劃，并納入土地利用年度計劃管理；項目開發建設應盡量減少征用農民土地；嚴格宅基地管理，村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地用于住宅建設，占地面積不得超過175平方米；禁止城鎮居民到農村非法購購宅基地建房，禁止變相建設“小產權房”、出售“小產權房”，違者予以沒收或拆除。

解讀

　　省國土環境資源廳副廳長王業僑介紹，有下列情形之一者，農民的宅基地申請不能批準：不符合一戶一宅規定的；不符合土地利用總體規劃的；將原有宅基地及地上建筑物出賣、出租、與或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；不符合申請條件的；申請人提供虛假情況的。
     
　　針對我省對農村宅基地面積限額是175平方米，王業僑進一步解釋說，對面積超出175平方米限額部分，對不同歷史階段形成的超限額面積，采取不同處置方式：1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施之前使用的，予以確權。1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施之后至1999年9月24日《海南經濟特區土地管理條例》修訂之前，超出限額部分，不予登記發證，但在土地登記卡和土地證書內注明。以后分戶建房或者重新建設時，按照當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還農村集體經濟組織。1999年9月24日《海南經濟特區土地管理條例》修訂之后，超出限額部分，不予登記發證。{$page$}

報建發證 村鎮房屋也要發房產證

　　《意見》提出，要建立健全村鎮建設規劃許可制度。為保證農民建房質量，體現村鎮建筑景觀風貌特色，各級城鄉規劃建設主管部門應結合本地實際，編制具有地方特色的、能為農民所接受的村鎮居民住宅建筑設計圖集，免費提供給村鎮居民選用。為控制城鄉風貌，還要提出村鎮房屋建設樓層層高的控制性指導要求。建立村鎮房屋產權登記制度，給符合要求的農民房屋發放房產證。

解讀

　　通常農民建房應辦哪些手續？陳孝京說，對已編制村莊規劃的，村民在村莊規劃區內使用原有宅基地和村莊規劃預留宅基地建設住宅的，應持村民戶籍證明、宅基地使用證或其它能夠證明宅基地真實情況的證明、村民委員會簽署的書面意見，向鄉鎮規劃建設管理所申請，審查合格后，由鄉鎮人民政府核發《鄉村建設規劃許可證》。
     
　　對未編制村莊規劃的，如村民需要使用農村集體土地的，由村民向戶口所在地集體經濟組織提出申請，符合申請條件的，報鄉鎮人民政府審核，按批次報請市縣人民政府批準后，辦理《鄉村建設規劃許可證》。
    
　　“在具體實施規劃管理時，應當從農村實際出發，既要加強管理，充分發揮規劃的約束、調節和引導作用，又要考慮方便群眾，簡便易行。”陳孝京說，更加具體的建房報建程序手續將在后續配套辦法中規定。

鏈接 鄉鎮建設規劃管理缺位  致使農村違法建筑現象蔓延

　　我省自1988年建省辦經濟特區以來，村鎮建設得到較快發展，村鎮面貌發生了很大變化。但由于村鎮規劃建設管理工作基礎薄弱、規劃工作相對滯后、管理機構和機制不健全等原因，我省村鎮建設基本上仍處于自發狀態，土地資源浪費、環境臟亂差、開發建設成本增加等問題突出。尤其是近年來，一些建設熱點地區違法用地和違法建設現象呈現加劇趨勢。
     
　　省住房和城鄉建設廳副廳長陳孝京介紹，當前，我省絕大部分市縣城鄉建設規劃主管部門沒有設置專門機構和人員負責村鎮規劃建設管理工作。據不完全統計，在市、縣城鄉建設規劃主管部門設置村鎮機構的只有三亞、文昌和瓊海；全省205個鄉鎮中，只有海口市（23個鎮）、三亞市（6個鎮）成立了“村鎮規劃建設管理所”，占全省鄉鎮的14%。
     
　　此外，我省鄉鎮總體規劃是在2000年—2004年由省建設廳組織編制的，近十年來社會經濟等發生了很大的變化，原來的規劃已經不適應要求；而村莊規劃基本上沒有啟動。全省共有18719個自然村，2542個建制村，但目前只有896個村莊編制規劃。
     
　　上述原因造成我省鄉鎮違法建設行為屢禁不止。近期我省對海口、三亞、保亭三個市縣的違法建設行為進行了調查。違章建筑海口有220多萬平方米，三亞有380多萬平方米、保亭的保城和三道兩鎮就有8881平方米，令人震驚。違法建設行為已由熱點建設地區向周邊逐步蔓延。

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