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10萬到40萬的三次換房經歷

  編輯:海南房產網   發布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發布當天    閱讀 813 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
我大學學的是金融,在校時搞了個軟件模擬炒股“賺”了不少紙上財富,以為自己的小康生活必定勝“券”在握了。不曾想,而立之年回頭望,有心栽花花不開,股市投資幾乎全軍覆沒;無心插柳柳成蔭,三次換房倒換來一筆不少的固定資產。

到如今,算是明白了一點:不管有錢沒錢,購啥也別購股票;不管錢多錢少,缺啥也別缺房子,只有房子,才是咱老百姓安身立命的根本。

  套房:購得白癡,賺得幸運

  購套房時剛畢業不到兩年,是家里七拼八湊給了10萬元錢購的,當時自己還極力反對,鼓吹把錢拿到股市上去“錢生錢”,幸好家里堅持。當時成都的房子很便宜,看了幾個盤后在售樓小姐的誘惑下用10萬購了一套70多平方的兩室一廳房。付錢后沒兩天,才得知同樣的房子,小區中介的房源便宜了1萬多,甚至剛裝修好的也比我從開發商處購的清水房便宜。我仔細一了解,才知道該小區是個盤,已經做到第5期,但整個小區的配套并沒解決,時常缺水缺電不說,道路天天堵,前幾期以超低價購進的業主紛紛以低于原價或賠上裝修的價格甩賣。

  一氣之下,我連裝修都懶得做了,就極簡單地糊弄了一下。由于配套問題,生活極度不便,有一次甚至因為電壓不穩,把電腦cpu給燒了。一度也想“出逃”,但感興趣的購主不多,出的價更讓人生氣,我干脆以每年4000元錢的價格租了出去,自己和同事在單位附近另外合租。

  后來因為工作原因去了外地,就更沒時間理會這房了。三年后,因為舊城改造,成都的房市突然升溫,原先放過盤的中介紛紛打電話來問。出差路過時過去一看,路通了、水清了、電也穩了,滿地中介的價格都“嗖嗖”往上漲。出售信息一貼,手機響不停,很快便以18萬的價格出手。除去投入的10萬,我賺了8萬。

  這次購房,算是處女作,總結起來有幾點很重要:

  1、一定要購二手房。二手的價格經過市場檢驗,先不說賺,至少不會虧。

  2、除了看微觀,更要看宏觀。除了微觀上的房屋質量、配套設施、地理環境之外,決定是否升值的是市場大環境,比如城市規劃、房地產市場發育等宏觀因素。研究起來也不難,多看報、多關注、多了解市場信息,一般都不會錯。

  3、從投資考慮,購房的單價一定要低于整個城市市場價格的平均線。高端房產當然也能賺,但風險較大,低端產品至少不賠,賺起來則回報可觀。

  套房:購得精明,賣得聰明

  賣了套房之后,加上平時積蓄,手頭有20多萬。那時因工作關系,我與太太移居到了廣州。

  考慮租房不劃算,決定購房。一開始,打算一步到位購一套中等水平的商品房,90到100平方,40萬左右,頭付20萬,貸款20萬。按操作套房的經驗,我每個周末都跑中介看二手房,兩個多月下來,看了80到100套,但越看得多,越拿不定主意。

  眼花時,突然看到一則報紙新聞,說廣州擬劃定拆遷補償紅線,紅線之內的房屋,拆遷補償的底價不低于3500元/平米。原來,這是在全國拆遷糾紛不斷的大背景下,當地政府出臺的一項安民措施,有望半年后正式出臺。

  我馬上想到,自己正在租住的房子就在拆遷紅線內,房東早也表示過想賣。由于此地屬于老城區,樓齡近20年,周邊環境也不好,所以房東的要價并不高,7樓70平米的房子,總價只要19萬。我仔細一算,就按拆遷底價計,這房住到拆遷那天較少也值24.5萬。

  顯然房東還沒注意到這一信息,我一通討價還價,房東太太居然同意17.5萬成交。

  之后,我依舊繼續看房,并很快將剛購的房放盤出去。不過市場并非我們想的那么簡單,那個“紅線”政策還沒生效,在市場上也沒形成什么影響力。在遭遇幾個看客對房子的挑剔后,我決定再花點成本,讓房子有點“賣相”。“形象工程”并不復雜,刷墻、鋪復合地板、添燈飾、漆木門……8000元錢不到,小窩煥然一新。然后,桃子熟了——“紅線政策”正式出臺后兩個月,房子以25萬成功出手。扣除各項費用,這套房轉手間凈賺6萬。

  照例總結:

  1、租房不如購房,哪怕是貸款購。購之前租了近三年,每年租金都是12000,差不多出去35000,早購的話,這錢不就省下了。只要夠頭付,一定寧購勿租。

  2、留心房產新聞。現在理財的概念滿天飛,但我覺得較實際的理財就是投資房產,所以一定要注意學習積累。

  3、一旦決定單純性投資,就要按產品規律運作,房子該花錢打扮就得打扮,不要因小失大。

  第三套房:購是投資,賣是投機

  第三套房是在賣套房的同時購的。在陸續看了好幾個月后,我開始對中介倍感厭煩。這里也給準備購二手房的朋友提個醒。

  中介有幾大煩。一是動輒讓你下定,看你稍微滿意,就鼓吹很多人都看中了,下定之后可以幫你和業主砍價云云。雖然只是幾百或千元左右,但一旦給了想要回來就很麻煩;二是阻撓你和業主見面或找人冒充業主,試圖從中吃價差,很多小中介都這樣;三是故意隱瞞甚至想方設法掩蓋房屋缺陷,有一次我看房時,對方不惜以簽合約的方式保證樓前的空地不會再蓋高層,后來找律師朋友一問,這樣的協議并不具有實際效力。

  在套房馬上要出手時,我無意中聽一個中介提到“拍賣”的房子如何如何,于是馬上回家查報紙,果然在不起眼的地方發現好多房產拍賣信息。于是我開始去參加拍賣會,7、8場下來就相中了一套92平方的3室一廳房,18樓,一家上海公司為其廣州辦事處購的,后來辦事處撤了,將此房拍賣。拍賣會前由拍賣方組織去看房,裝修很漂亮,雖然未必適合居家,但看起來真的賞心悅目,而且是公家財產,用料相當講究。房子雖是二手,但相當“新”,原來那家公司2003年初剛裝修好就碰上非典,辦事處人員急忙撤回上海,也沒住,連煤氣都沒點火。

  可能是因為裝修風格的原因,拍賣會上這套房子的購家不多,幾個回合下來,我以52萬的價格競拍成功了。

  購拍賣房的好處就是不用擔心房產有無產權,拍賣行會把這些問題搞得清清楚楚。還有就是不用給中介費,這套房子按廣州眼下的標準,2%的中介費是少不了的,而拍賣購房,則節約了1萬塊的中介費。拍賣行辦事很利索,兩周左右,就把相關手續都辦妥了。正好,這頭交房收錢(套),那頭交頭付收房(第三套),天衣無縫。在我入住兩月后,按揭的各項手續都搞定了,房產證副本也拿到了(正本存銀行)。

  或許是倒房倒上了癮,同時也感覺這套“辦事處”房子終究不太適合居住,入住沒兩月,我又把這套房放了盤。來看的人挺多,有意向要購的也是兩家公司,價錢嘛,沒較后敲定,反正穩賺不賠。我從當初的10萬元起家,經歷了三次換房,現在購套40來萬的房子,已經可以輕松地一次付清了。

  繼續總結:

  1、自覺的投資意識。第三套房購的時候就很明白,不一定會適合居住,該樓入住的公司多,但只要可能產生差價,就一定要抓住機會套利。

  2、通過拍賣會購房應該是個不錯的選擇,里面不乏“金礦”,就看你有沒有淘金的本事。

  3、較重要一點,盤活資產。我太太把我的這三次換房戲稱是“折騰”,但我理解這就是盤活,不斷折騰,也是不斷盤活的過程。

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