專家為大家分析一下購房人較常遇到的“金木水火土”五大難題——

　　金法：既“訂”難返，購房訂金打“水漂兒”

　　現象：訂金難退，是很多購過房的人遇到過的問題。被銷售員“數量有限，預購從速”的話一忽悠，很多人腦子一熱就交了訂金。回頭想想不合適想再要回來？給錢容易要錢難！往往是交涉很久沒有結果。

　　案例：張新(29歲、律師、年薪10萬元)

　　少則數千、多則數萬元的訂金打了“水漂兒”，很多購過房的人有過這樣的“心頭之痛”。

　　張先生去年在豐臺看了一處現房小戶型，聽了銷售員講得天花亂墜，當時就動心了，付了2萬元訂金，簽了認購協議書。

　　后來聽朋友一說，才知道這個項目有很多問題，很多業主連房都拒收了。當他要求退還訂金時，開發商以認購協議書中條款為依據，堅決不退。他費勁口舌，較后給了銷售員5000元好處費才要回了訂金。

　　專家建議：其實，像張新這種情況，可以先不表露退房的意愿，而是繼續簽合同。在簽合同的過程中，可以提出些補充協議，如果雙方因此爭執不下，導致合同簽不下來，那么訂金退還就有希望了。另外，提醒購房人，在交訂金的時候一定要確認是不是可以退，并在《房屋認購書》上注明。

　　水法：海市蜃樓，配套亮點成“云煙”

　　現象：賣房時，銷售員大都吹得天花亂墜，會所、公園、學校、噴泉、物業……每個環節都承諾的相當好。等收房時，才發現———物業不是承諾的物業，會所也不是傳說中的會所。

　　案例：張弛(41歲、作家、年薪20萬元)

　　“兩年前，我購下了北邊一個高端住宅，當時銷售告訴我園林中有一道人造水渠水景，也就是所謂的‘親水房’。

　　結果交房時，我才發現那個‘人造水渠’根本就是海市蜃樓，取而代之的是一條行車道。”

　　張弛點了根煙，沮喪的回憶道：“當我和開發商交涉時，他們的說法是‘為了照顧大家的利益，工程進行了適當的變更修改’事實上，這條人造水渠水景是該樓盤的一大亮點，很多人是沖著‘水景房’才簽約的。再說，這種重大變更怎么能說改就改呢？”

　　專家建議：這種情況屬于開發商變更房屋外部規劃設計，也是一種對購購合意的違背。如果將該人造水渠的存在約定在合同當中，開發商應該所承擔違約責任。

　　如果沒有把該人造水渠的存在列入合同，但有足夠證據顯示開發商曾對其進行過宣傳，那么開發商可能承擔兩種責任：一是廣告欺詐，則購賣合同無效；二是屬于單方變更購賣合同成立的合意基礎，購方可要求解除合同。

　　火法：畫餅充饑，回報不成反“被套”

　　現象：現在市場上，很多項目會打出年回報率8—10%的字眼來吸引購房人。很多人覺得這樣的投資較劃算，還省了不少麻煩，沒有認真考察就簽了協議。事實上，近幾年來開發商卷錢逃逸的案子時有發生。

　　案例：小樂(24歲、學生)

　　兩年前，樂先生的媽媽為小樂在區附近購了一套房子，開發商承諾包租，固定年回報率8%。結果到了去年該收房時，開發商不僅延期交房還強硬的表示“沒有錢賠付違約金。”當業主要求退房時，開發商誘導他們先到當地房地局銷戶，等他們銷戶回來對方又告訴他們“要退房可以，沒錢。”

　　小樂很氣憤“45萬元錢就這樣被套進去了”。他聯合了幾個業主說要集體起訴對方，開發商的態度很明確：“告也沒用”。電話里，小樂對記者說了自己的擔心“怕事情鬧大了，項目賣不出去，錢更不好退了，只好忍氣吞聲的等著開發商有了錢再退……”

　　專家建議：秦冰告訴記者“如果這個開發商宣布破產，像小樂這樣的業主很可能拿不回房款了，還可能導致‘錢房兩空’。”他表示：“遇到這樣情況不是自己去銷戶，而是盡快找律師，運用法律的手段合理合法的解決這些糾紛。”

　　另外，很多開發商打出年回報率8%或10%等誘人的口號吸引購房人，購房人不要輕信，投資有風險，業主需謹慎，購房時要多考察多咨詢才是。

　　土法：自立門戶，“業委會”物業造

　　現象：說起物業，很多業主的氣就不打一處來，服務態度差，管理混亂，亂收費、經常停水停電……一個小區的物業的好壞往往影響項目的租金高低，因此很多業主不喜歡把事情鬧大，只好忍氣吞聲。

　　案例：劉小東(30歲、記者、年薪15萬元)

　　“我們小區的物業管理很差，每次回家，門上都塞滿了小廣告。一次，我家洗手間的門打不開了，打了幾十個電話，物業等到了第三天才派人來修。另外，這里還經常出現保安打人的事兒……”

　　劉小東說：“我們有個業主論壇，本來是選幾個我們信服的人出來，成立自己的業主委員會，結果物業擅自指認了幾個人作為業主委員會的代表，還叫業主們簽字，不簽一律視為默許，使得小區的業主委員會形同虛設。”

　　專家建議：小區的業主應該聯合起來，成立真正屬于自己的業主委員會，這樣才能維護自己的權利，變被動為主動，必要的時候可以運用法律手段把物業換掉。

（競報）

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