訪客呼叫系統：合同約定有，入住卻無蹤

　　開發商被判———裝

　　市民董先生在與開發商簽訂《上海市商品房預售合同》的附件中,明確約定：所售房屋中有“訪客呼叫系統并與小區聯網”，但業主交房入住后，物業公司卻僅為業主安裝了需要與業主家里私人電話連線的系統，業主認為此系統需與家里電話線連接方能使用，這影響了自己家用通話和上網等，非真正的“訪客呼叫系統”，遂與開發商打起官司，要求安裝合同約定的“訪客呼叫系統”，得到法院支持。

　　2002年11月18日，董先生一家與滬上某開發商簽訂了《上海市商品房預售合同》，向該房產公司購購本市顧戴路某弄某號的房屋，雙方在合同附件三中約定有訪客呼叫系統并與社區聯網。合同簽訂后，董先生一家付清了房款，雙方并于2002年8月3日辦理了房屋交接手續，之后又在8月18日辦理了小產證。

　　去年9月22日，該房產公司向小區業主發出通知：由于部分業主至今未將家庭電話號碼告知物業，致使訪客呼叫系統目前使用不夠理想，為確保小區安全、方便訪客，希望未開通門衛對講系統的業主盡快將電話號碼告知物業。

　　董先生一家認為，開發商一直未按合同約定安裝訪客呼叫系統，物業公司卻說要開通該系統必須提供家庭電話，董先生于是向專業部門咨詢，得到的結論是“訪客呼叫系統”是一個獨立的系統，根本不需要業主提供家庭電話，況且開發商承諾該系統與社區聯網。

　　根據合同第十七條規定，如房屋的裝修設備標準達不到附件三的標準，董先生一家有權要求開發商按實際的裝修、設備與約定的裝修、設備差價一倍給予補償。開發商不履行合同條款的，應按合同履行義務，董先生一家遂起訴要求法院判令開發商為其安裝訪客呼叫系統，并與社區聯網，補償損失2000元。

　　法院認為，開發商應完成包括合同附件三約定的訪客呼叫系統等全部施工、安裝任務，雙方也未在合同中約定，訪客呼叫系統需通過董先生家的電話實現，董先生一家有權拒絕將電話提供給房產公司，況且電話具有一定的私密性，并有其他如上網等功能，房產公司在門衛處通過公共電話網絡撥打董家電話，實為電話通知而非訪客呼叫系統，一審法院遂作出判決：該開發商在判決生效60日內委托具有專業資質的施工單位按照有關標準、規定為董先生一家安裝訪客呼叫系統并與社區聯網，補償董先生一家1000元；逾期不安裝的，賠償董先生一家1000元，補償1000元。一審判決后，雙方均不服上訴，日前，上海市中級人民法院對該案作出維持原判的終審判決。律師點評：

　　購房者與開發商簽訂的《上海市商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，當事人應當嚴格按照合同履行義務。在此提醒購房者，在簽訂有關合同時，在附件中加入細節約定是很重要的一環。

　　妨礙小區其他居民利益，搭建露臺雨棚

　　違章業主被判———拆

　　擅自在大樓頂層露臺上違章搭建雨棚，本市王先生一家日前被靜安法院判決拆除雨棚。原因是違反小區入住公約。

　　王先生一家系本市長壽路上某花園內的業主，2001年8月王一家辦理了入住手續，陸續簽收到小區物業公司達的小區入住公約、小區室內裝修管理守則和小區裝修責任書等多份材料，承諾不在公用、共用部位搭建建筑物、構筑物等。但在2003年6月，王卻在自己樓頂上的頂層露臺，違章搭建了一處雨棚。

　　2004年7月，當地小區物業公司在勸說無效的情況下，將王先生一家起訴到法院，認為王某一家違反了《上海市居住物業管理條例》和小區入住公約的規定，要求將其擅自搭建的雨棚予以拆除，還向法院遞交了王的一家簽收的相關規定。

　　法院認為，王某一家在自己的房屋外大樓頂層公共露臺上搭建雨棚，已明顯違反了《上海市居住物業管理條例》和小區入住公約。鑒于該小區的整體物業尚未成立業主委員會，房屋開發商作為房屋的原權利人先履行對房屋的管理責任，便委托小區物業公司作為小區房屋的管理者行使權利，該委托行為及相關合同內容，對該小區的全體業主具有約束力。盡管王一家經法院合法傳喚未來應訴，但法院還是依據相關的法律法規，作出了一審判決。

　　靜安法院李鴻光法官評析：眼下，上海個別小區業主，往往不把小區入住公約的簽署當回事。一旦入住后便想方設法蠶食小區房屋內的共用部位，以此來擴大自己的使用部位。正如案中的王一家，盡管他家居住在大樓的頂層，但大樓頂層仍然是屬于全體大樓居民的共用部位。《上海市居住物業管理條例》十八條規定，在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物的行為均屬物業使用中的禁止行為。

　　在此呼吁各居民居住小區內的業主委員會，要擔負起維護小區的正常生活秩序的責任來，對那些損害或妨害小區居民利益的行為，不妨尋求法律途經來求得解決。

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