看廣告要用放大鏡

　　設計精美的廣告經常是吹得天花亂墜，很多購房人購某一個項目的欲望頭先來源于房地產商的廣告或展會上的沙盤。因此，北京房地產商在宣傳上花的功夫和本錢不僅在中國，恐怕在世界上都能堪稱。

　　房地產商為了達到宣傳目的，經常會在廣告中進行夸大和不實宣傳，購房人千萬不要誤認為有了“較高司法解釋”，房地產商的口頭承諾、樓書與媒體廣告承諾會自動成為合同的一部分，一定會對房地產商有約束力。

　　購房人看廣告不僅要看漂亮的圖畫和大字，更要學會看那些幾乎不用放大鏡就看不清的提示，諸如“圖則僅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地產商對本廣告內容之正確性或完整性并無做出任何保證，亦不負任何責任。”“一切資料均以政府較后批準之圖則及法律文件為準。”……即使沒有這類提示，筆者到目前為止還沒有看到一家房地產商在廣告上明示了宣傳內容“不可撤消”。由于房地產商在廣告上事先埋下了伏筆，所以在糾紛發生后，往往會主張廣告即使算為要約，購房人正式簽署合同后，沒寫進合同的要約已經撤消，因為發出廣告要約在前，簽訂合同在后，所以廣告要約在簽訂合同之后已經沒有了實際意義。在房地產案件的審判中，司法機關往往也只承認房地產商寫進合同中的承諾為要約。

　　《合同法》第10條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”由于房屋購賣較終是以書面形式完成交易，購房人還是僅把房地產商的商業廣告看作是沒有約束力的“要約邀請”，而把房地產商肯寫進合同的才看成是“要約”更現實一點。通俗地講，購房人寧愿相信房地產商廣告中凡是不愿寫進合同的都是“欺騙”更現實一些。

　　也許有購房人會說：我們搞不懂什么叫“要約”，什么叫“要約邀請”，我們只知道按《廣告法》規定不能做虛假廣告。筆者不否認《廣告法》對虛假廣告的限制作用，但更希望購房人能明白以下幾個問題：

　　《廣告法》屬于行政法，它只是規定了對做虛假廣告的處罰標準，而無法規定做虛假廣告的對受虛假廣告欺騙人的具體賠償，也就是說，工商管理部門打擊房地產商的虛假廣告，國家可以收到罰款，但購房人無法得到賠款。

　　《廣告法》對虛假廣告的廣告費1至5倍罰款對房地產項目的資金來講只是皮毛。如果房地產商成立或委托一個注冊資金很少的有限公司代理銷售，廣告由這個代理公司委托廣告公司去做，房子賣出后，再將這家公司解散，追究廣告責任將非常困難。

　　看樣板間要用心中的尺

　　房地產商要不要對賣房時的沙盤、樣板間承擔責任，筆者認為雖從理論上講“要”，但非常難取證。因此筆者也希望購房人認識到建設部《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定的：“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”用意非常好，但執行起來基本沒有約束力。

　　購房人看樣板間時，千萬別被長高的空間和根據裝修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千萬別以為房地產商交給您的房子一定會和您看到的樣板間一樣高，一樣大。您收房子時，由于是空房，感覺會差不多，但一放家具就會發現不是那回事了。再找樣板間，對不起，已經完成歷史使命，再也看不見、摸不著了。

　　因此，筆者提醒所有購房人在簽訂購房合同時，都能牢記建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房購賣合同中約定。”只有在合同中具體約定的條款才能直接對購房人起到保護作用。劉宏誠

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