一、開發商惡意欺詐，購房人可獲雙倍賠償。

商品房購賣過程中，房地產開發企業惡意違約和欺詐，損害購房人的事件屢有發生。為有效遏制和制裁惡意違約、欺詐等嚴重損害市場交易安全的行為，較高人民法院于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中明確，開發商具有下列行為之一的，購房人可要求雙倍賠償：

1、商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4、出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；5、出賣人訂立商品房購賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二、因意見不一而簽約失敗，定金應退。

在商品房交易中，購賣雙方常因對合同的某些條款意見不一而導致簽約失敗。此時開發商往往拒不交還定金。為維護購房人合法權益，《解釋》規定，簽訂商品房購賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。但因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房購賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還購受人。

三、銷售廣告可以視為合同內容

不少購房人是受商品房銷售廣告的吸引去購了房，結果因現房與廣告宣傳的相差甚遠而引發糾紛，在維權過程中又往往因未將廣告內容寫進合同而失敗。為此，《解釋》明確規定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但具備如下條件的，應當視為要約：1、對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾；2、此說明和允諾具體確定；3、對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

對符合上述條件的說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

四、不能如期取得房產證可要求賠償

因開發商的原因導致購房人不能如期辦理房產證引發的糾紛屢見不鮮。為了維護購房人的合法權益，《解釋》規定由于出賣人的原因，在一定期限內，購受人不能如期辦理房產證，出賣人應承擔違約責任。購房人有權請求解除合同和賠償損失。

五、購預售商品房按套內建筑面積付款

建筑面積、套內建筑面積雖然只有兩字之差，但落實到購房賣房這一事項上卻相差許多。不少購房人為這兩個詞語的差別大傷腦筋，購房面積想算明白不容易，還常為不明不白的公攤面積弄得花了不少冤枉錢。從今年12月1日起施行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（以下簡稱《辦法》）規定，預售商品住宅，應當按照套內建筑面積計價。所謂套內建筑面積，是由套內房屋的使用面積、套內墻體建筑面積和陽臺建筑面積三部分組成。采用套內建筑面積計價，使購房人對所購購的房屋面積直觀和透明，可以有效地維護自己的合法權益。

六、確立商品住宅共用建筑面積分攤公示制度

公攤面積不公平，不公開，致使房屋面積縮水，是困擾購房人的一大頑癥?！掇k法》規定，房地產開發企業在預售商品住宅之前應當公示有資質的測繪單位出具的預售面積測繪技術報告書和共用建筑面積分攤情況。公示分攤的內容有：被分攤部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；不分攤部位。這樣購房人對于購購的房屋所分攤部位以及面積多少就一清二楚了，可以有效地減少由于面積縮水而引起的糾紛。

七、變更規劃需經所有購房人同意

規劃中的綠地蓋上了小樓，窗外的公園變成了車庫……類似因預售商品房建設過程中規劃變更問題引發的糾紛較多，不同程度地存在著侵害購房人權益的現象?！掇k法》第四十三條規定，房地產開發企業應當按照建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。如確需變更的，必須書面征得受影響的購房人同意，并經規劃主管部門批準。因規劃變更給購房人的權益造成損失的，房地產開發企業應當給予相應的補償。

　　八、物業管理服務有了新標準

本市新修訂的《北京市居住小區物業管理服務標準》于12月1日起實施。《標準》除增加了對物業管理企業處置突發公共事件的要求外，對目前在物業服務中糾紛較多的停車問題也做了明確規定。

新的《標準》，既是物業管理企業申請資質等級和資質年審的考核標準，也是政府主管部門和業主委員會監督物業管理企業服務質量的依據。物業管理企業的服務不達標，業主們有據可查，可以向有關部門投訴，也可以更換物管企業，以保證自己得到應有的服務。

九、管家換不換，全體業主說了算

有些地區的業主委員會，不按國家規定，拋開全體業主以“主人”自居，隨意動用小區維修基金，自己就決定更換物業管理企業，使廣大業主的權益受到侵害。今年出臺的《物業管理條例》明確將共有財產的管理權及重要事項的決定權，如制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業等，交給了全體業主組成的業主大會，即必須經過物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過，而僅僅由那些熱心公益事業的業主組成的業主委員會，來實施業主大會的決議。

十、商品房測繪實行市場化

商品房面積測繪結果不透明，購房人查詢面積實測技術報告難的情況由來已久。為改變這種狀況，本市決定商品房測繪實行市場化。

《辦法》規定，商品房預售前和竣工后，房地產開發企業應委托有資質的測繪單位進行測繪。商品房竣工后的共用建筑面積分攤的實測，房地產開發企業應向測繪機構提供在預售時已公示的分攤說明。測繪機構要按國家和本市有關技術規范進行實測，并對測繪成果質量承擔責任。再有面積糾紛發生，購房人可自選測繪隊對自家房屋面積進行重測。《辦法》同時規定：購房人查詢面積實測技術報告書，房地產開發商不得拒絕。（本刊編輯部）

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