永遠(yuǎn)25歲的房產(chǎn)咨詢業(yè)才女

陳素芳女士現(xiàn)任上海新聯(lián)豪房產(chǎn)服務(wù)公司副總經(jīng)理兼策劃總監(jiān)，新聯(lián)豪的母公司是臺(tái)灣房產(chǎn)咨詢服務(wù)企業(yè)新聯(lián)陽(yáng)。畢業(yè)于臺(tái)灣輔仁大學(xué)日語(yǔ)系的陳素芳跨行進(jìn)入房地產(chǎn)，先在臺(tái)灣太平洋系統(tǒng)下屬的《住宅情報(bào)》和《房屋市場(chǎng)》雜志任主編，后被力霸企業(yè)下屬的力霸房屋“挖角”轉(zhuǎn)而從事二手房和期房的市場(chǎng)工作。14年前她進(jìn)入新聯(lián)陽(yáng)系統(tǒng)工作主攻廣告策劃。好學(xué)不倦的陳素芳去大學(xué)進(jìn)修了市場(chǎng)學(xué)和廣告學(xué)等理論課程。90年代以前，臺(tái)灣房地產(chǎn)特別景氣，曾經(jīng)有連調(diào)七個(gè)價(jià)的奇跡，所以在市場(chǎng)推廣上比較“草莽”。陳素芳將市場(chǎng)學(xué)廣告學(xué)的系統(tǒng)化理論引進(jìn)臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)，使臺(tái)灣房產(chǎn)策劃的面貌渙然一新，被譽(yù)為臺(tái)灣房產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)的一代才女。曾先后榮獲臺(tái)灣大成報(bào)1999十大風(fēng)云個(gè)案較佳企劃獎(jiǎng)和中國(guó)時(shí)報(bào)1995廣告媒體金墩獎(jiǎng)名，還當(dāng)選為亞太企業(yè)家聯(lián)合會(huì)第五屆會(huì)員，1999年成為北京大學(xué)光華管理學(xué)院高階管理研修團(tuán)團(tuán)員。2年前陳素芳被派駐上海，目前她已累計(jì)在海峽兩岸操盤(pán)200億人民幣的房產(chǎn)項(xiàng)目。

陳素芳的格言是“要做就做較好的”，座右銘是“永遠(yuǎn)與自己賽跑”，工作風(fēng)格是快速直接，她會(huì)直截了當(dāng)?shù)貑?wèn)開(kāi)放商，“做這個(gè)樓盤(pán)你是要名還是要利”，是“做品牌還是賣(mài)房子”，以便為開(kāi)放商選擇不同的策劃包裝線路。陳素芳和新聯(lián)豪的團(tuán)隊(duì)一起把臺(tái)灣獨(dú)特的“一條龍”房產(chǎn)銷(xiāo)售模式引入大陸房產(chǎn)界——即從較初的規(guī)劃開(kāi)始直到較后的銷(xiāo)售，提供全方位的深入的策劃咨詢服務(wù)。在上海陳素芳自覺(jué)較滿意的房產(chǎn)案子有即將啟動(dòng)的上海九江路的舊區(qū)改造，將會(huì)建成南京東路商圈內(nèi)的又一精品購(gòu)物區(qū)。另外青島STAR77“濱海頭富區(qū)”是她較感愉快甚至覺(jué)得將自己才華發(fā)揮出來(lái)的一個(gè)案子。陳素芳將會(huì)在青島和上海購(gòu)房子，但她說(shuō)青島的房子度假時(shí)居住，就像法拉里跑車(chē)；上海的房子則是日常生活的居所，就像寶馬車(chē)。陳素芳忙得成天飛來(lái)飛去就像“空中飛人”，但還是充滿活力和朝氣，顯得比實(shí)際年齡年輕得多，她希望自己“永遠(yuǎn)有25歲的旺盛活力”。

陳素芳：2003年上海房?jī)r(jià)堅(jiān)挺向上

2002年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)度過(guò)了紅紅火火的一年。據(jù)上海房地局調(diào)查，有83%的居民認(rèn)為上海房?jī)r(jià)過(guò)高，但據(jù)上海房產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)表明，目前幾乎所有在2003年6月前交付的期房都已售罄。陳素芳認(rèn)為：“2003年是上海樓市的關(guān)鍵年，整體房?jī)r(jià)‘井噴’式的上揚(yáng)速度雖將受到一定抑制而趨緩，但房?jī)r(jià)將始終堅(jiān)挺向上。”以下是她的分析：

商品房2002年前三個(gè)季度上海商品房的市場(chǎng)供需比例為1：1.08，需求略大于供給，說(shuō)明市場(chǎng)仍有一定上升空間。房產(chǎn)投資的名言永遠(yuǎn)是“地段地段地段”，市完全是熱點(diǎn)。上海高端房產(chǎn)從分布看已形成多極化格局。以臺(tái)灣人角度看，一般會(huì)依次選擇徐家匯、陸家嘴商務(wù)區(qū)、靜安區(qū)南京西路區(qū)域和古北地區(qū)。徐家匯高端住宅區(qū)的價(jià)格只相當(dāng)臺(tái)灣同等地段的三分之一，是臺(tái)灣人的頭選。至于古北地區(qū)，一般初到上海的臺(tái)灣人會(huì)先在那里安家。海外人士比較樂(lè)意購(gòu)購(gòu)的還有黃浦江和蘇州河畔的景觀房。由于2002年上市量激增，給高端樓盤(pán)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。如果今年高端住宅仍保持大規(guī)模投放市場(chǎng)的速度，有可能在今后造成結(jié)構(gòu)性的供大于求，為利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，相信政府可能會(huì)給予一定的限制。

每平方米7000元左右的中檔樓盤(pán)會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)，徐匯、長(zhǎng)寧、黃浦主要區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，售價(jià)將居高不下，呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。每平方米4000元以下低價(jià)樓盤(pán)將會(huì)在2003年銷(xiāo)售很快。面積在20到60平方米的小戶型將會(huì)持續(xù)熱銷(xiāo)，但由于競(jìng)爭(zhēng)加劇前景看淡。特別推薦具較高的“松江板塊”。目前松江新城已成上海較早啟動(dòng)的副城區(qū)，連接松江新城與徐家匯的R4輕軌于2004年開(kāi)通，將成為未來(lái)松江房市走高的有力支撐點(diǎn)。考慮松江大學(xué)城的人文教育環(huán)境，高新科技園區(qū)的建成，將極大帶動(dòng)松江房產(chǎn)人氣，成為持續(xù)的熱點(diǎn)。

別墅上海別墅目前在建有100多個(gè)樓盤(pán)，別墅的購(gòu)購(gòu)者，上海本地占30%，港澳臺(tái)占30%，內(nèi)地省市占25%，外國(guó)人占15%。上海的別墅總體上還沒(méi)有飽和，到2005年上海別墅總量將達(dá)到5至10萬(wàn)套，但今年還不到2萬(wàn)套。適合中產(chǎn)居住的總價(jià)在60萬(wàn)左右的中檔別墅將會(huì)比較好銷(xiāo)。以地區(qū)論，上海西南角別墅較活躍，僅閔行和松江的在售別墅項(xiàng)目就占了整個(gè)上海別墅市場(chǎng)的57%。莘莊及延伸地帶閔行松江交界處，已成上海少數(shù)成熟別墅園區(qū)之一。這里有上海目前中高端別墅較集中的區(qū)域，其中100萬(wàn)到300萬(wàn)的中檔別墅仍是市場(chǎng)主力，經(jīng)濟(jì)類(lèi)別墅以上海本地和內(nèi)地省市客戶為主。這一地區(qū)將是上海中產(chǎn)較關(guān)注的區(qū)域。浦東別墅主要分布于龍陽(yáng)路、龍東大道沿線以及靠近南匯的區(qū)域，張江和金橋由于有大批高科技企業(yè)和外資企業(yè)入住，提升了別墅的定位，客戶中有很多跨國(guó)公司管理層和高端白領(lǐng)。

商鋪由于發(fā)展商在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)劃上的缺陷和商鋪布局的不合理，目前上海商鋪開(kāi)發(fā)量不少但值得投資的卻少。作為正在打造國(guó)際購(gòu)物天堂的城市，上海的商鋪交易量只占整個(gè)房地產(chǎn)交易量的20%，而歐洲的百分比是50%以上；2002年上海大部分商鋪的租金比2001年提高了15%左右，只要發(fā)展商能提供真正符合市場(chǎng)需求的商鋪，其發(fā)展空間將相當(dāng)大。

世博概念盤(pán)申博成功對(duì)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期完全利好。世博板塊住宅將因?yàn)榫哂行蕾p性與超前性成為樓市的新熱點(diǎn)。繼松江大學(xué)城概念、公園頭席房概念、水景概念之后，世博概念盤(pán)將引發(fā)新一輪的公司購(gòu)購(gòu)熱潮。這次世博會(huì)選址在浦東，可以預(yù)見(jiàn)的是：盧灣打浦橋地區(qū)、浦東周家渡附近（即浦東上南地區(qū)）、黃浦區(qū)董家渡等將直接受益。但需要慎防同質(zhì)比樓盤(pán)的暴增，造成供大于求的競(jìng)爭(zhēng)。

綜合來(lái)說(shuō)，2003年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)整體價(jià)格上揚(yáng)的勢(shì)頭，房?jī)r(jià)將更合理，部分地區(qū)的過(guò)高房?jī)r(jià)會(huì)有所抑制，整體市場(chǎng)將更趨穩(wěn)定。以陳素芳這位臺(tái)灣房產(chǎn)專家的眼光看，從2000年開(kāi)始計(jì)算，上海房地產(chǎn)將保持十年的漲勢(shì)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！