案情簡介

２０００年１０月，于某租用了王某的一處門面房，租期三年。一年后，于某想解除租約，王某不同意。正好于某的朋友謝某看好了這處門面房，表示愿意代替于某繼續租用。在取得王某的書面同意后，于某和謝某簽訂了一份房屋租賃權轉讓合同，并將房屋交給了謝某使用。后來，謝某對該房屋進行了必要的修繕，根據原租賃合同，修繕費用應由出租方承擔，但此時王某已出國，于是謝某找到于某，要求于某支付修繕費用。謝某的理由是：他是從于某的手中轉租到的王某的房子，于某是轉租人，根據《城市房屋租賃管理辦法》第三十條規定，轉租人應承擔轉租合同規定的出租人的義務，所以于某應該支付修繕費。于某則否認說，他已退出了該租賃關系，不應該承擔任何義務。２００２年９月，謝某提起民事訴訟，將于某和王某列為共同被告。法院經審理，認為于某作為轉租人應承擔出租人的義務，先行支付修繕費，再向原出租人追償。由于王某滯留國外，經傳喚拒不到庭，法院做出缺席判決，判決王某向謝某支付修繕費，于某承擔謝某的利息損失。案例分析

筆者認為，于某不應承擔任何責任，法院混淆了轉租與租賃權轉讓的概念。

轉租與租賃權轉讓同屬房屋租賃的層次，都是基于原租賃合同對租賃權的處分，但兩者之間也有很大差別。它們之間的關系可用下圖表示：

房屋轉租與租賃權轉讓兩者的不同之處表現在以下幾個方面：

１、兩者的標的不同

前者的標的是租賃物，后者的標的是租賃權。

房屋轉租，按《城市房屋租賃管理辦法》十六條的規定，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。十七條解釋說，承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。從這個規定可以看出，房屋轉租針對的是“承租房屋”

的部分或全部。房屋租賃權轉讓頭先是一種“權利”的轉讓，針對的是房屋的“租賃權”。

２、兩者的取得方法不同

前者為設定的取得，后者為轉移的取得。

房屋轉租是轉租人在租賃物上再度設定了一個新的租賃權，轉租人與次承租人之間成立新的租賃契約。房屋租賃權轉讓是將原房屋租賃權讓與給受讓人，并沒有設立一個新的租賃權，轉讓人與受讓人之間成立的是一個轉讓契約而非租賃契約。

３、兩者實現的手段不一樣

前者一般通過分期支付租金來實現，后者一般是一次性給付。在轉租時，主租賃合同與轉租賃合同的租賃條件會有不同，轉租可以是租賃標的的全部或一部分，在租賃權轉讓時，受讓人取得了與原承租人一樣的權利。

４、兩者產生的法律后果不同

前者房屋的租賃權仍屬于原來的承租人（轉租人），后者房屋的租賃權屬于受讓人。

房屋轉租是轉租人對租賃物再度設定了新的租賃權，原租賃合同的權利義務并沒有解除，次承租人的新租賃權，以轉租人的租賃權存在為前提而成立。房屋租賃權轉讓是原承租人把租賃權完全讓與給新的承租人，新承租人的租賃權，以原承租人的租賃權的消滅為前提而成立。

由于房屋轉租并沒有消滅原租賃合同，所以遵照《城市房屋租賃管理辦法》第三十條的規定，轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。而對于房屋租賃權轉讓，原承租人承擔的原租賃合同規定的承租人的義務則隨著其租賃權的消滅而消滅。

根據以上分析可以看出，在本案中，于某與謝某間的合同行為屬于房屋租賃權轉讓而非轉租，在房屋租賃權轉讓合同生效后，于某與王某間的房屋租賃權利義務關系轉由謝某承擔，于某退出了該房屋租賃關系，也就不再承擔與原租賃合同規定的任何義務。

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