法寶一：免除收房傷痛　從簽合同開始

為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，建議消費者在購房時選擇資信良好的開發(fā)商，將風(fēng)險控制在前期。

簽合同時應(yīng)明確各有關(guān)細節(jié)，包括收樓時間、收樓程序（如先驗樓，無異議后再收等）；驗樓時從配套設(shè)施到房內(nèi)各項交付物指標的具體詳細驗收標準（面積、地面、體墻、廚廁等等），較好附上設(shè)計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準。同時注明收樓時原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗收標準。較妥當?shù)淖龇ㄊ钦埳弦晃挥薪?jīng)驗的律師，分析購房合同中有無標注不明或易成歧義的條款陷阱，免除收樓時的麻煩。

法寶二：切記查看“三書一證一表”

“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認可的標記，是發(fā)展商交樓的必要條件。

法寶三：先驗房后收樓

先驗樓再繳費、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓購家先驗樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)貨不對板，申訴起來也軟弱無力——負責(zé)任的發(fā)展商會積極善后，無良的則會實施“拖字訣”，讓購家勞心勞力，這對購家來說是不公平的。

為避免出現(xiàn)這種情況，購家應(yīng)事先在購房合同中特別約定先驗房后收樓，另一方面如合同已成事實，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

法寶四、商品房交付過程中常見的問題及其解決方法

貨不對路，收到“毛病房”怎么辦？

這里所說的“商品房存在瑕疵”，包括兩個方面，一是商品房存在質(zhì)量瑕疵，二是商品房存在權(quán)利瑕疵。

商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在問題。目前，商品房交付過程中，購房人以交付的商品房存在質(zhì)量問題為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍，由此產(chǎn)生了大量的糾紛。

商品房存在質(zhì)量瑕疵，購房人能否拒絕接收房屋，頭先要依據(jù)《商品房購賣合同》中約定的質(zhì)量標準以及合同中關(guān)于達不到質(zhì)量標準的違約責(zé)任的約定，若合同中明確約定開發(fā)商交付的房屋達不到合同約定的質(zhì)量標準，購房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同，則購房人可以拒絕接收房屋。

其次，對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因其一般不會導(dǎo)致購房人不能實現(xiàn)合同目的，購房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在這樣質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔(dān)責(zé)任，開發(fā)商對于交付質(zhì)量瑕疵的房屋，視具體情況不同，應(yīng)承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，對于因維修、更換、重做給購房人造成損失的，開發(fā)商還須向購房人賠償損失。

商品房存在權(quán)利瑕疵是指交付的商品房存在抵押權(quán)等他項權(quán)利。對于開發(fā)商交付的商品房存在抵押權(quán)等他項權(quán)利的，若開發(fā)商在銷售該商品房時未明確告知已設(shè)定了抵押權(quán)等他項權(quán)利，商品房交付時仍然存在權(quán)利瑕疵的，購房人可以拒絕接收房屋。

入住時沒交管理費，開發(fā)商不給鑰匙怎么辦？

實踐中，開發(fā)商將商品房的鑰匙交給物業(yè)管理公司，讓購房人從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙，而物業(yè)管理公司往往把購房人是否交納物業(yè)管理費作為領(lǐng)取房屋鑰匙的前提，由此產(chǎn)生了糾紛。

事實上，物業(yè)管理公司把購房人交納物業(yè)管理費作為領(lǐng)取房屋鑰匙前提的做法是錯誤的。購房人與開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》，并依據(jù)合同向開發(fā)商支付了房價款，開發(fā)商應(yīng)按合同的約定向購房人交付商品房（即交付房屋鑰匙）。從法律關(guān)系來說，物業(yè)管理公司只是開發(fā)商的代理人，代理開發(fā)商向購房人交付房屋鑰匙，購房人只要不存在合同中約定的開發(fā)商可拒絕交付房屋的情形，物業(yè)管理公司就不能拒絕向購房人交付房屋鑰匙。

物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費是基于《房屋使用、維修、管理公約》和《物業(yè)管理委托合同》，購房人不交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司可依據(jù)上述合約的相關(guān)條款，追究購房人相應(yīng)的法律責(zé)任，而不能以購房人未交納物業(yè)管理費為由拒絕向購房人交付房屋鑰匙。

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