購房人在審查開發商的證件時，一般非常關心開發商的土地抵押狀況。如開發商的土地被抵押而又想購房時，不知道該如何處理。同樣地，開發商對于土地抵押情況往往也是諱莫如深，躲躲閃閃，從而造成購賣雙方的互不信任。抵押的房子到底能不能購？抵押的房子應該怎樣購？作為購房人，對待開發商的土地抵押，既要謹慎，又要理性。為此，我們將從以下幾個方面給您介紹相關知識：一.開發商進行土地抵押的合理性；二.房地產抵押的法律知識；三.購房者如何應對抵押。

　　開發商進行土地抵押的合理性

　　在經濟學上，根據行業的特點，可以將所有的行業分為勞動力密集型行業、技術密集型行業、資金密集型行業。房地產業無疑屬于資金密集型行業。

　　所謂資金密集型行業，是指短期內需要投入大量的資金。一個房地產公司，員工往往只有幾十人。但需要的資金至少過億元。這些資金主要用于如下方面：地價款、拆遷補償費、工程款等。大的資金需求就會帶來大的資金風險。正因如此，為避免房地產行業給整個社會帶來不良的影響，國家從幾個方面對房地產企業的資金行為進行了規范。

　　頭先，國家對房地產開發企業實行較高的資本門檻。比如，按照《公司法》的規定，設立一個公司，較少只需要10萬元注冊資本即可。但設立一個房地產開發行業的公司，根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》的規定，房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。

　　各資質等級企業的注冊資本條件如下：

　　1.一級資質：注冊資本不低于5000萬元；

　　2.二級資質：注冊資本不低于2000萬元；

　　3.三級資質：注冊資本不低于800萬元；

　　4.四級資質：注冊資本不低于100萬元。

　　而北京市又根據本市的實際情況，在建設部規定的基礎上作了更嚴格的規定。按照《北京市建設委員會關于轉發〈房地產開發企業資質管理規定〉的通知》的規定，北京市各資質等級企業除應符合《房地產開發企業資質管理規定》規定的條件外，還應具備下列條件：

　　1.二級資質：注冊資本不低于3000萬元；

　　2.三級資質：注冊資本不低于2000萬元；

　　3.四級資質：注冊資本不低于1000萬元。

　　,對房地產開發企業的開發規模進行了規范。根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》第十八條的規定，一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目，承擔業務的具體范圍由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔任務。

　　按照《北京市建設委員會關于轉發〈房地產開發企業資質管理規定〉的通知》的規定，一級資質房地產開發企業承擔項目的建設規模不受限制。二級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積25萬平方米以下的項目。三級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積20萬平方米以下的項目。四級資質房地產開發企業可以承擔建筑面積10萬平方米以下的項目。新設立房地產開發企業視具體條件審批建設規模。

　　第三,對房地產開發規定了項目資本金制度。國務院《城市開發經營管理條例》第十三條規定，房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　第四,對期房預售行為進行了規范。根據國務院《城市開發經營管理條例》和建設部《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售應當符合三個條件，其中之一為：按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。

　　實際上，盡管作了上述規定，由于資金實力或出于規避風險的考慮，很少有開發商完全利用自有資金進行房地產開發。因此，除了通過商品房預售獲得資金外，就只有向銀行貸款了。而國家為了防范金融風險，除了特殊情況外，均要求商業銀行發放貸款必須以借款人提供合格的擔保為前提。如《中華人民共和國商業銀行法》第三十六規定，商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。而利用已獲得的國有土地使用權進行抵押就是一種主要的擔保方式之一。因此，購房人在審查時看到土地使用權被抵押就見怪不怪了。利用抵押擔保貸款的操作程序一般為：抵押、融資、賣樓和還款。

　　市場經濟要求資金的高速運轉，而開發商合理合法地利用資金的行為也不應該被指責。房地產開發中的資金運用行為構成一個資金鏈，而一個良性的資金鏈有利于房地產行業乃至整個社會的健康發展。

　　反過來，要求房地產開發企業沉淀大量資金才能進行房地產開發是不合理也是不明智的。因此，政府對于開發商的抵押貸款行為應著眼于疏而不是堵；同樣地，作為購房人，對于開發商的抵押貸款行為應重在防范而不是害怕。

　　下期預告：

　　如何防范開發商的土地抵押行為所帶來的風險，購房人必須頭先了解房地產抵押的有關知識，我們將在下一期中為讀者介紹。

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　　選房四招兒

　　有些購房者選房時，除了房屋價格、地理位置等不知還應注意什么,在此給您出幾招兒：

　　一.選開發商

　　頗具經營理念的房地產發展商開發的新樓盤，一般選址正確、定價合理、房型超前。

　　二.選同一區域連續成功開發的樓盤

　　房地產有明顯區域性特點，跨地區開發會增加成本，稀釋利潤，而房產開發是一個資源整合過程，所以購已經在同一區域連續成功開發的樓盤較為保險。

　　三.選容積率比更有意義

　　現在購房都非常計較，其實目前設計房型相差無幾，而容積率高低直接影響小區綠化、采光與居住品質。所以購房時，詢問占地面積多少，能造多少平方米房子意義非同尋常，選擇容積率低的小區比較好。

　　四.選自住房也要考慮增值

　　現在市場上顧客購置房產，大多數是為了自用，購房又是一次性支出比較大的投資，所以多數用戶對價位較為在意，相似的兩處房產，往往會選擇價格低的。但從長遠看，即使購置自用住宅，也應有投資眼光。因為房產具有保值、增值功能，如購置的房產沒有與市場的增值同步，實際上就意味著損失。

　　購房須關注物業管理

　　購房只是一次短暫的購購行為，而居住卻是幾十年的事。杰出的物業管理不僅能創造良好的生活、居住環境，同時還使得物業的設備及功能等始終保持著與社會發展的同步性，便于延長房屋的使用壽命。以下就購房時物業管理應注意的問題談幾點看法。

　　1.你未來的管家什么樣

　　在購房時，應向開發商了解小區未來的物業管理公司是哪一家，該公司是否有《物業管理資質合格證書》，以及過去的物業管理業績、社會形象如何等，要做到心中有數。

　　2.提供服務的內容及標準

　　一般來說，物業管理公司提供的服務包括三種：一是公共性服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務；二是 性服務，如代收水電費等；三是特約性服務，如室內維修、代報紙等。購房者對各種服務應詳細了解，如物業公司打掃幾次？是否有樓內保安？對于急迫性維修，物業公司承諾多長時間到達現場？

　　3.房屋使用維修管理制度

　　房屋維修怎么辦？物業管理公司如何管理？這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實很容易產生糾紛。如物業公司規定：住戶封閉陽臺要統一顏色、外觀，小區里禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔樓房公共地方的維修，裝修時不得拆改某些設施，住戶不得在小區里遛狗，自行車不得上電梯等。這些規定，購房者能否接受，都應成為購房時必須考慮的因素。

　　4.物業管理費標準怎么定

　　在物業管理糾紛中，物業管理收費問題占了主要方面。有些購房人總是認為所有的物業收費國家都是有標準的，其實不然，有些物業管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高端住宅物業費用等。今后物業管理收費都將逐步放開，由雙方協商確定，政府定價的會越來越少。

　　購房者對于上述物業管理問題的了解，不能局限于開發商的口頭承諾，否則，一旦發生糾紛，購房者的權益將無法得到保護。購房者應要求開發商對物業管理問題有書面文件,這樣才能真正保護自己的利益。

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