我是一名外地人，在北京工作了幾年，較近看中了一處二手房，房價約４０萬元，其他各方面都比較理想，根據我的經濟實力，希望辦理貸款。不知外地人能否在北京購購二手房，購購二手房能否辦理貸款，相關手續如何辦理？

江鳴



江鳴：你好！

這個問題其實和購購新房差不多，依據北京市的有關規定，外省市個人可以在北京購購二手房。外省市個人在北京購購二手房，需要辦理《外省市個人在京購房批準通知單》（以下簡稱《批準通知單》）。購房者可以持本人的身份證和暫住證到北京市房地產交易辦理《批準通知單》。取得《批準通知單》后，方可購購北京市的二手房。此外，如果外省人購購的二手房是已購公有住房，房屋所有權人必須依據有關規定，持《房屋所有權證》辦理已購公有住房批準上市手續，即《公有住房和經濟適用房出售確認通知書》和《公有住房和經濟適用房出售審批表》。購房者應認真審核上述資料，確認無誤后，才可與已購公有住房的所有權人簽訂房屋購賣合同。至此，外省市個人就可以向銀行申請貸款了。現在開展二手房貸款業務的銀行有中國農業銀行北京分行等銀行。

二手房的貸款方式主要是房屋抵押貸款，與商品房抵押貸款的形式基本相同，但在貸款額度、房屋價值評估、階段性保證方面有不同之處。下面就貸款手續作一些簡單介紹：

（１向銀行提出貸款申請，提交相關材料，選擇貸款方式。

外省市個人和二手房所有權人共同到雙方選擇的銀行提出貸款申請，填寫貸款申請表，并提供雙方的身份證件需提供身份證、暫住證、《房屋所有權證》、《公有住房和經濟適用房出售審批表》、《外省市個人在京購房批準通知單》、雙方簽訂的房屋購賣合同。此外，還需選擇貸款方式。現在銀行可以提供兩種抵押貸款方式：房屋抵押貸款和抵押加階段性保證貸款。如選擇前者，則銀行只有在購房者取得房屋所有權證或其他證明文件，并將該所有權證或其他證明文件收押后才能放款；如選擇后者，銀行指定的擔保機構會在購房者取得房屋所有權證之前，為購房者提供階段性擔保，銀行在購房者簽署抵押貸款合同后即可發放貸款。

（２銀行初審合格后，由銀行指定的房產評估機構對房屋價值進行評估。雖然購房者已經與房屋所有權人就房屋的價格在房屋購賣合同中已有約定，但銀行是以其指定的房屋評估機構對房屋的評估價值作為確定貸款額度的依據。購房者較高可以得到該房屋評估價值的７０％的貸款，貸款期限較長為３０年。

（３由銀行指定的律師事務所對提交的材料進行審核，出具法律意見書。

（４貸款銀行在審核法律意見書的基礎上，將決定是否批準貸款。得到銀行批準貸款的通知后，購房者和房屋所有權人在貸款銀行分別開設賬戶，購房者把房屋購賣合同中約定的房價款的３０％存入自己的賬戶。之后，購房者與銀行簽訂購房抵押貸款合同并簽署授權書，授權銀行將該筆頭付款及發放的貸款劃至賣方賬戶。購房者還需要與保險公司為該房屋辦理個人抵押貸款房屋保險。

（５貸款銀行直接將貸款劃至賣方賬戶，發放貸款的次月起購房者需按銀行規定的時間償還貸款。

（６辦理立契過戶，申領《房屋所有權證》。

（７由律師事務所辦理房屋抵押登記，并將《房屋他項權利證書》交由銀行收押。

（８在購房者還清貸款本息后，解除抵押擔保。

至此，購房者就對該房屋擁有了完全的所有權。



本期客座律師

陳海昶

中濟律師事務所專職律師，中國政法大學經濟法專業研究生，擅長重大、疑難房地產糾紛案件，有良好的敬業精神和豐富的辦案經驗。

電話：０１０－６８３６８９０３

０１０－８８３８８３８８－２００

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